Добрый день всем!!!
Поделитесь, как в нынешних условиях вы рассчитываете ставку капитализации? Если в качестве безрисковой брать ОФЗ (которая на сегодняшний день более 12%, то ситуация такая, что ставка для объектов недвижимости зашкаливает свыше 20%!!!
Комментарии6
В настоящий момент в Нашей стране кризис. Прогнозировать потоки доходов и расходов нельзя. В настоящий момент самое простое и удобное это отказ от ДП.
Кризис кстати не только в нашей стране, а во всем мире. В той или иной степени. Какие-то точные прогнозы давать никто не решается. На рынке недвижимости в частности это отражается в уменьшении количества сделок. Люди присматриваются, когда ситуация прояснится.
А почему не использовать метод рыночной экстракции, есть хорошая статья господина Савельева А.В., если интересно посмотрите прикрепленный фаил
Уважаемая Светлана! Простота метода рыночной экстракции обманчива.Для определения коэффициента капитализации необходимо использовать не арендные ставки, а ЧОД. И здесь очень большие проблемы с доступностью и достоверностью информации. Закопать Ваш отчет не составит большого труда.
Я не говорю что это основной метод расчета капитализации. А кто вам не дает из аренды убрать расходы и получить ЧОД? мне просто интересно как отнесется эксперт при проверке вашего отчеты к отказу от ДП "В настоящий момент в Нашей стране кризис. Прогнозировать потоки доходов и расходов нельзя."
Кризис кризисом, но доходный подход может быть единственным для оценки конкретной недвижимости и без него как. Насчет его использования в текущей ситуации для типовых объектов. В декабре-январе много сделок прошло на рынке, люди покупали компактную коммерческую недвижимость как доход (с арендаторами) или как планируемый доход для последующей сдачи. Знаю у коллег в Новосибирске есть пул клиентов готовых купить доходные объекты с доходностью 8%-12%. В основном речь идет об объектах до 100 млн. рублей.
Также можно посмотреть (справочно или кому как нравится) на Сберегательные сертификаты Сбербанка. 3-х летние сертификаты номиналом в до 100 млн продаются с доходностью под 12%. Если посмотреть историческую динамику, то доходность таких сертификатов была всегда примерно +1% к базовой ставке капитализации по офисам класса А в Москве.