Добрый день! Коллеги, подскажите пожалуйста есть ли у кого-нибудь аргументированный отказ от доходного подхода. Объект оценки небольшой отель на 5 номеров, но которые используются только для собственных целей со слов заказчика (для сотрудников организации, которые приезжают в командировку). Отель не большой, но располагает большой территорией и находится в отличном состоянии (2009 г.п.). Затраты на содержание данного имущества превышают возможные доходы в данном регионе (окраина г. Кроноярска). Никакой информации в части доходов и расходов заказчик не может предоставить. Цель оценки для купли-продажи. Заранее Спасибо!

Комментарии13
14 декабря 2016 в 10:14:31

Землю избыточную отдельно цените. У типичной гостинице земли минимум, под стоянку автомобилей постояльцев. Нормы есть только для трёх и более звёздных. А для прочих - никак не более 10 размеров пятна застройки. И то выше крыши. А минимум, думаю - пятно застройки плюс 1-2 сотки.

Поддержали0
14 декабря 2016 в 12:20:44

Отказ от доходного подхода для отеля - обоснованно не возможен.

Что мешает взять ставки по аналогичным гостиницам / рабочим общежитиям и т.п. Красноярск достаточно большой город.

Расходы Заказчик знает и может дать. Если так уж не хочет, можно самому основные статьи посчитать, ну или на крайний случай взять среднерыночные.

Землю избыточную можно добавить к результату расчетов, а можно и не добавлять. Надо смотреть насколько она лишняя и можно ли ее потенциально отделить и что-то дополнительное построить.

Поддержали0
14 декабря 2016 в 12:32:03

А адрес можно по точнее, а тут жители крупных городов вам явно не то говорят.

Поддержали0
14 декабря 2016 в 17:02:12

Спасибо за уделенное время к моему вопросу. Данный объект в итоге рассчитала только сравнительным. Затратный показывал на мой взгляд завышенную стоимость, к тому же прямых аналогов я не нашла. А считать доходным по номерному фонду опираясь на среднерыночные данные, тоже не совсем корректно. У объекта 5 номеров и каждый номер выполнен со своим дизайнерским ремонтом, но помимо этих номеров там множество помещений таких как: конференц-зал, переговорные, комнаты для охраны (приезжающих), досуговые зоны, ресторан, спа с небольшим бассейном. Т.е. он не совсем ориентирован под гостиницу, но и загородным домом отдыха его не назовешь, так как расположен он все-таки в самом городе. Да и к тому же использоваться он будет по тому же направлению, для собственных нужд, а не для получения прибыли (дочка перепродает другому филиалу).

Поддержали0
14 декабря 2016 в 19:17:10

Правильное наименование - резиденция.

Она же изба-читальня. Типа того.

Поддержали0
16 декабря 2016 в 16:34:02

"Данный объект в итоге рассчитала только сравнительным. Затратный показывал на мой взгляд завышенную стоимость, к тому же прямых аналогов я не нашла. А считать доходным по номерному фонду опираясь на среднерыночные данные, тоже не совсем корректно". Прямой аналог это как? Есть определение аналога, поэтому либо аналог либо нет. Если нет аналогов, то нет и сравнительного подхода.. Почему для определения рыночной стоимости опираться на рыночные данные не корректно?По сути это специализированная недвижимость. И она строилась для конкретных целей. Поскольку клиенты "нужные" люди, то фактически это убыточное предприятие. Доходы от него не явные и позволить себе такое может только богатая организация.

А если это специализированная недвижимость, то единственный поход, который можно реализовать-затратный, и пусть Вас не волнует "завышенная стоимость. Если вы вложили в актив определенную сумму, то и будете стремиться как минимум ее вернуть. Тем более это перекладывание денег из левого кармана в правый.

Поддержали0

Фёдор! А как же внешний (экономический) износ?

Поддержали0
16 декабря 2016 в 17:53:59

УУУУх! Какую тему Вы затронули.

Вопрос. Какими факторами определяется внешний (экономический) износ?

Поддержали0
17 декабря 2016 в 13:22:25

1. Если это резиденция, то это не доходприносящая недвижимость, а типажилой объект, типа апартаментов. Соответственно оценивается сравнительным и можно затратным, коли желание есть. В Москве такое не редкость. Бывают жилые, бывают не жилые.

2. Если это типагостиница, то абсолютно чётко с признаками функционального износа избыточных улучшений. Доходником считается как хостел для гастарбайтеров (что там на окраине ещё смысл имеет открывать?). Получится немного. + избыточная земля отдельно.

Поддержал1
17 декабря 2016 в 18:12:06

По пункту 2 - Какое это имеет отношение к внешнему износу?

Так понял что внешнего износа по пункту 1 нет.

Поддержали0
17 декабря 2016 в 19:07:42(отредактировано Минуту спустя)

По классике считать надо оба - два варианта и выбирать вариант, дающий бОльшую РС, что полностью соответствует оценке РС, исходя из принципа НЭИ. Это не пробиваемо.

Уверен, что это первый.

Так что ТС

1. ввела в заблуждение словом "гостиница" :-)

2. но кмк сделала всё правильно

Вот московские резиденции

http://db.realty.rbc.ru/?type=SELL&category=HOUSE&_ga=1.59376237.112167390.1458318320&rgid=94&mapPolygon=55.76874281430576,37.5936708886719;55.75942745050352,37.58495907379153;55.7470115572496,37.58208374572755;55.73778782817607,37.58744816375734;55.73263030101382,37.60379890991212;55.72902204652308,37.6158581216431;55.730257124350075,37.63581375671389;55.73546339360455,37.64649967742921;55.742412071040484,37.65375237060548;55.76254895126286,37.65821556640627;55.76854927104926,37.6492891748047;55.77193613883305,37.63933281494142;55.77338756313494,37.63057808471682;55.77396811765838,37.61787514282229;55.773581082274326,37.60997871948245;55.76874281430576,37.5936708886719&page=0

Поддержали0
17 декабря 2016 в 19:31:04

Давай резиденциями не мерится, народ все равно не перечитает.

Вопрос был задан о признаках внешнего износа - и ВСЕ.

Не надо спасать Ильина в его не знании темы.

УУУУх, какая интересная. Тут много бреда по этому поводу.

Поддержали0