Что повысит качество отчетов?

В ветке про квалификационный экзамен начали обсуждать ЧТО может повысить качество оценочных услуг (отчетов об оценке)?

Предлагаю данную дискуссию вынести в отдельную тему.


Озвучу несколько своих мыслей.

1. Проблемы профессионального оценочного сообщества достаточно полно были описаны в Открытой Концепции развития оценочной деятельности. Много предложений по устранению проблем уже было реализовано, многое еще предстоит сделать.

2. Проблемы оценочной деятельности во многом являются проблемами Общества в целом. Невозможно построить коммунизм в отдельно взятой отрасли.

3. Отрасль находится в далеко не лучшем состоянии. Кардинальные изменения могут ее добить. При это можно реализовать ряд относительно простых шагов, которые сильно улучшат ситуацию. Например (большинство предложений было озвучено по ссылке выше):

3.1. Субъектом регулирования со стороны СРОО являются физические лица (Оценщики), при этом фактически деятельностью управляют юридические лица. У СРОО нет действенных инструментов воздействия на юридические лица. Вариант решения — обязать лицо, уполномоченное подписывать отчеты от имени компании, быть членом СРОО.

3.2. Обеспечить работоспособность механизма обеспечения ответственности за счет страховки и личного имущества. Когда коллеги, мы все, поймем, что «дело пахнет порохом», шаги станут более осторожными. То же самое относится и к деятельности Экспертов СРОО. Нужно несколько видных фактов выплат и взысканий — дальше процесс пойдет.

3.3. Вернуть обязательную экспертизу для наиболее проблемных ситуаций. Последовательно считаю экспертизу основным инструментом повышения качества оценочных услуг. Результаты экспертизы, тиражируемые СРОО (в обезличенном виде) добросовестным Оценщикам позволит повысить качество своих услуг, в т. ч. на чужом опыте; недобросовестные оценщики будут быстрее выявлены.

3.4. Отменить (вернуть) компенсационные фонды или, как минимум, обеспечить его следование за Оценщиками при переходе между СРОО. «Крепостное право» сильно тормозит развитие отрасли.

3.5. Законодательно ужесточить требования к информационной открытости и публичности СРОО и их объединений — вся изнанка должна быть на виду. Тень рождает (может рождать) чудовищ.

3.6. Законодательно развить механизмы электронной демократии в Оценочной деятельности. Оценщик должен иметь возможность в онлайн режиме (дистанционно) принимать участие в ключевых мероприятиях СРОО и отрасли в целом (Общие собрания, форумы, конгрессы). Сейчас, по факту, все решается через 100500 доверенностей в одни руки, реализовать онлайн (дистанционное) голосование на практике невозможно. Данное изменение способно обновить кровь у «верхушки» отрасли.

4. Пока каждый Оценщик не поймет, что судьба отрасли зависит именно от НЕГО, пока он не пойдет отстаивать свою позицию — ничего не изменится. При этом я допускаю, что эта позиция может отличаться от моей:)


А что думаете Вы?

Комментарии58
Максим Ильин пригласил к обсуждению Веру Колесникову, Андрея Пилипенко, Вячеслава Григорьева, Федора Попова, Александра Слуцкий и Галину Самойлик
4 апреля 2017 в 21:31:01

Подавляющему большинству оценщиков нужна просто стабильная (во-первых), творческая (во вторых) и (по возможности, это вообще супер) спокойная, не пыльная работа с не суперзарплатой.

С этим согласен.Да и вообще сообщество примерно на 80-90 % существует за счет обязательной оценки необходимость которой установлено законом.Если начнут постепенно убирать обязанность по проведении оценки и сообщество рухнет...

Поддержал1
4 апреля 2017 в 21:40:38

Только пару раз этой "обязательной" оценкой занимался. Ди и то, не очень обязательной. :-)

На большую половину оценка - оценка для ипотеки. Это во всём мире так. Даже на очень большую половину.

Всё остальное тянется за ней.

Поддержал1
4 апреля 2017 в 21:44:18(отредактировано 2 минуты спустя)

Ну я имел ввиду обязательство по проведение оценки в т.ч. при заключении договора ипотеки .Что мешает договориться заемщику и банку при заключении договора ипотеки без оценщика?.Спасибо законодательству..

Поддержали0
4 апреля 2017 в 21:46:13

На этот вопрос хороший ответ дал Френсис Фукуяма в книге "Доверие".

Мешает отсутствие доверия :)

Поддержали0
4 апреля 2017 в 21:51:28

Перебор с доверием.Двухсторонние договора никто не отменял..

Поддержали0
4 апреля 2017 в 21:54:11(отредактировано 3 минуты спустя)

Андрей.

Вот все эти слова про свободу договора и паразитов оценщиков ... Типа нигилизма.

Вот в США - не перебор, в Германии - не перебор, в Англии - не перебор, в Японии - не перебор. И т.д.

В Оренбурге - перебор. Я (Вы) сказал!

Ну хорош ...

И про двухсторонние договора...

В ГК куча статей, в соответствии с которыми суд в полпинка их именно отменит, коли не будет обоснования определённых цифр. По просьбе одной из договорившихся сторон, кстати.

Поддержал1
4 апреля 2017 в 21:55:22

СРО - в существующем виде- это больше инструмент разложения чем созидания

Поддержали0
4 апреля 2017 в 22:46:25

Раз понесло - на десерт про курсы 40 часовые Были такие на заре оценочной деятельности

Поддержали0
4 апреля 2017 в 22:49:30

И?

И выгоняемых из армии прапоров бесплатно обучали на риелтеров, оценщиков и пр. Помню.

Даже, наверное, кто-то и до сих пор работает. Только никому об этом не говорит.

Поддержали0
5 апреля 2017 в 10:27:27

Андрей, давайте продолжим :)

Мало это сколько?

Какая система должна быть?

Про какие СРОО идёт речь?

Вы пытались донести свои желания?

Поддержали0
4 апреля 2017 в 21:58:09

Ага в Оренбурге перебор.Я сказал - не Вы. Толку то.. Договориться то могут

Поддержали0
4 апреля 2017 в 21:59:35

Могут. Я там выше дополнил. Дня на два. Или до грядущего обращения взыскания на предмет ипотеки. Потом такое начинается, что лучше бы с оценкой от третьей стороны. :-)

Поддержал1
4 апреля 2017 в 22:03:36

Что начинается я знаю.Детали можно долго осуждать .Отклоняемся от темы.Обязанность по проведению оценки все таки от государства

Поддержали0
4 апреля 2017 в 22:19:53

Да где она? При ипотеке ЗУ сельхозназначения? Я Вас умоляю.

От участников рынка ипотечного она. Традиций делового оборота. Минимизации рисков. И т.д.

Поддержали0
4 апреля 2017 в 22:32:36

У нас деловому обороту как и рынку ипотеки наверное лет 15-20?? Да и при залоге например нового авто не каждый банк требует отчет. Кадастровая оценка от частных оценщиков уже уплывает.Тут вопрос немного пошире .В Вышеупомянутых Вами странах экономика развитая, а унас нет- если в двух словах

Поддержали0
4 апреля 2017 в 22:54:34

"Я не вор, но стремлюсь". (с)

И страна стремится в развитые. По миллиардерам уже развитая. И спад уже вот-вот закончится. И станем развитыми. А тут, бац. Оценка не развитая.... Всё развитое, а оценка нет. Не годится.

Поддержали3
5 апреля 2017 в 17:02:03

Прежде чем повышать качество отчетов, надо дать ответ, что такое "качественный" отчет.

Первый ответ, что приходит на ум, что это отчет, который выполнен в соответствии с ФСО.

Однако, каждому, кто читал эти 3-4 страничные документы, ясно, что трактовки удовлетворяет / не удовлетворяет являются совершенно субъективным и произвольными.

Этому есть несколько причин:

1. Недостатки самих стандартов.

С одной стороны, краткость самих этих стандартов, а с другой их универсальность.

ФСО №7 относится ко всей недвижимости: и для развитых и неразвитых рынков, и для сарая, и для бизнес центра класса А - требования одни и те же.

2. Отсутствие учебников и методической литературы.

Полное отсутствие практических пособий. Одна муть, оторванная от жизни.

Либо никому не нужные математические абстракции типа Грибовского или Козаря, либо морально устаревшие еще 15 лет назад наборы букв типа Федотовой.

Недавно был анекдотичный случай: я не смог со ссылками на источник (нужно было для оспаривания чужого отчета) найти порядок применения формулы Гордона для недвижимости. Просто порядок расчета и суть входящих переменных в эту всеми используемую для расчета реверсии формулу. Этого нет. Что-то максимально приближенное, но не 100% прозрачное, было у Лейфера в комментариях к справочнику и все.

3. Отсутствие работы СРО по методическому обеспечению, при этом существование института экспертизы отчетов.

В таком виде, как она была - это конечно полный произвол экспертов по отношению к отчету. Хорошо, что ее сферу значительно сократили. И скоро сократятся окончательно фантомные явления когда необходимость СРО пишут в заявках на оценку.

В совершенно любом отчете можно было найти нечто "недостаточное" или "необоснованное" и на этом его завернуть. Точно также как любой хоть немного внешне причесанный под стандарты отчет можно пропустить, независимо от итоговой стоимости в нем.

4. Отсутствие спроса со стороны Заказчиков на хорошо проработанную оценку и исследование рынка.

Каждый, кто хоть раз покупал или снимал для себя жилую или нежилую недвижимость, знает какую огромную работу нужно проделать, чтобы изучить рынок и четко понимать, чем отличаются помещения в соседних домах, чтобы понять реальный уровень ставок и скидок на торг и т.п. И что, то что обозначается в отчетах как "анализ рынка", ничего общего с этим не имеет. А иного и не может быть при таких сроках и бюджетах.

Возвращаясь к вопросу, что такое качественный отчет на, мой взгляд ответ следующий.

Качественный отчет - это отчет, в котором соблюдены публичные требования, предъявляемые к аналогичным отчетам.

То есть должна быть система прецедентов:

1. Образцовых отчетов. И каждое такое размещение на сайте СРО и/или госоргана дает право любому оценщику применять все точно также в своих отчетах. В том числе с прямыми ссылками на эти образцы.

2. Методической работы СРО. В том числе в стиле разъяснений Минфина насчет НК РФ.

Только не на уровне абстрактных текстов, а конкретно на уровне вопрос-ответ.

Каждый оценщик должен иметь право написать в СРО вопрос в стиле

- как учитывать НДС в арендных ставках объекта оценки и аналогов, когда часть аналогов "без НДС", часть "с НДС", часть "НДС не облагаются".

- и тому подобные вопросы, на которые нигде нет нет ответа.

И получить конкретный ответ с печатью и ссылкой на сайт, а не 100 страниц схоластических рассуждений.

Поддержали7
5 апреля 2017 в 17:41:27(отредактировано 52 секунды спустя)

С п. 4 не совсем согласен.

Спрос на достоверные и обоснованные итоговые цифры я наблюдаю реально.

Спроса на не достоверные и не обоснованные итоговые цифры я не наблюдаю практически совсем. Но отчётов таких вижу достаточно. Полностью нагло и по дешёвке разводят заказчиков - лохов, которые в оконцовке и вопрос свой решить не могут - отказ в рассмотрении кредита.

Спроса не отчёты, соответствующие ФСО "полностью", я практически не наблюдаю. Вполне достаточно выполнения некоторых достаточно очевидных вещей, без которых и обойтись можно, но пусть будут.

А вот про отсутствие учебника, хотя бы одного, про который можно сказать, что он содержит все или почти все базовые знания, мы с Бариновым Н.П. вчера только применительно к экзамену этому долбаному говорили. Его нет. И никто даже не чешется.

Аналог в Штатах - Оценка недвижимости - под 1 000 стр. у нас переводилась. Уже более 10 изданий. Плод труда большого коллектива авторитетных авторов, пишущих этот труд кусками. Теми, которые они сами разрабатывают годами.

С мтз качественный отчёт - тот, результат которого принимается заказчиком /

потребителем и воспроизводится при контрольной оценке..

Вчерашний пример.

Отчёт об оценке элитной квартиры для нового банка - партнёра. Он же и заказчик. Наш результат - 247 млн. Квартира продаётся за 320. Мы не знали, но у них он оценен в 250 млн. После этого, банку достаточно, чтобы в отчёте матерщинных слов не было, следов от селёдки и пр. А соответствие ФСО мы и так уже как можем в силу своего понимания обеспечиваем. И что там скажет если что экспертиза СРОО нам с банком по барабану. Мы друг друга уже уважаем взаимно. А сегодня обсуждаем уже новый более крупный заказ.

Не соврал ни грамма. :-).

Поддержали0
5 апреля 2017 в 17:50:26

Насчет Вашего примера. Это прекрасно, что цифра всех устроила. Но она также бы всех устроила, если бы свое видение изложили на 2-х листах, а не на 100. Без анализа "мотиваций покупателей и продавцов" и политической ситуации. И хороший риэлтор им бы это оценил не хуже, а может и лучше.

Под качеством я имел в виду именно формальное соответствие определенным требованиям, а не "правильность" той или иной цифры, даже если она признается всеми сторонами.

Все таки оценка по ФЗ-135, это еще и формальные требования.

Насчет контрольной оценки. Это еще одна проблема. Крититки / эксперты не обязаны ее делать. Они указывают на недостаточность и необоснованность, а также на неидеальную сопоставимость аналогов, например. А искать свои совершенно не собираются. Типа это проблемы оценщика - не умеешь, не берись.

Поддержал1
5 апреля 2017 в 19:07:58

На 2-х листах не получается. Делали и делаем. Есть у нас такой продукт - мониторинг РС. Но не злоупотребляем. Если раньше оценивали, или банк залогом не регулирует резерв.

Про полит. ситуацию согласен. Да и вообще в принципе не спорю насчёт того, что дури в отчётах вагон.

А вот про риелтеров этих ... Если бы им вера была больше, всё в жизни было бы по другому у нас. Но им веры ещё меньше в среднем. Это объективно.

А про экспертов я уже много писал. Повторяться не буду. Самозванцы в подавляющем большинстве своём с непонятной мотивацией, близкой к садистской. Никакого уважения к ним не испытываю, кроме некоторых.

Поддержали2