Заключение о расчете ежегодной платы за установление частного сервитута на земельном участке, принадлежащем ЗАО «Константиновская птицефабрика» на праве собственности, площадью 333 715 кв. м.
Общая информация о документе
Вид документа
Заключение специалиста
Дата оценки
23.03.2011
Дата составления
04.04.2011
Пометки для участников "Партнерской программы"
Заключение об расчете соразмерной платы за сервитут для заключения соглашения о его установлении.
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для заключения соглашения об установлении сервитута
Объект оценки
Оцениваемая величина
Плата / соразмерная плата
Объект оценки
Сервитут
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Кадастровый (условный) номер
50:23:0040437:8
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок площадью 333 715 кв. м
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Раменский, с Константиново
Дополнительная информация по адресу
сельское поселение Константиновское
Категория земли
Земли с/х назначения
ВРИ по документам
Для сельскохозяйственного производства
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
- (методы количественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод компенсационных корректировок цен;
- (методы моделирования рыночного ценообразования) - Методы корреляционно – регрессионного анализа;
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
Это случай мимикрии под ФЗ о ГСЭ. Основанием для оценки является договор с юр.лицом, тем не менее, делается не отчет об оценке, а Заключение, но без соблюдения законодательства о ГСЭ. СРО боялись? :)
Ну не совсем так. Я конечно могу ошибаться, но исходя из моего понимания, ФЗ-135 регламентирует только оценку 4 видов стоимости. В нашем случае, определялась не стоимость, а соразмерная плата (а это не стоимость) за сервитут на основании убытков, которые причинены его установлением. А определение убытков не регламентируется ФЗ-135. То есть определять стоимость - это отчет об оценке, фиксировать убытки, определять соразмерную плату и т.д. - это экспертное заключение. Поправьте меня если я не прав.
Данное заключение на мой взгляд не совсем соответствует Временным методическим указаниям по оценке соразмерной платы за сервитут, составленными Федеральной службой земельного кадастра от 17.03.2004 г.
Василий Григорьевич, а Вы как считаете, в каком варианте лучше оформлять работы по расчету соразмерной платы за сервитут? Вот тут тоже по сути такой же объект оценки, а реализация совсем иная.
И видно - вписать такую работу в отчет в рамках ФСО получается с большим натягом. И соответственно возникают риски о оценщика.
Форма документа (отчет по ФЗ-135 или заключение по ФЗ-73) зависит не от вида объекта оценки, а зависит от того, что является основанием для оценки. Если основанием является определение суда, постановление следователя и т.п., то делается заключение эксперта. СРО облизываются, но постепенно привыкают, что кроме области их кормления в РФ имеется и деятельность им неподвластная. Если же основанием является договор об оценке, то только отчет по ФЗ и ФСО. Сервитут, согласно ГК, есть право пользования, т.е. его оценка аналогична, в некотором смысле оценке величины ставки арендной платы. И тут и там речь идет об оценке выгод/неудобств для пользователя/собственника (владельца). То, что ФСО корявые, а СРО этим пользуются в целях обогащения, это не секрет. Каждый решает эту проблему по своему, но вот решение путем составления заключения, если для этого нет соответствующего основания, оно уязвимо.
Тут я не могу с Василием Григорьевичем согласиться. Я конечно посыл его понял, все что он говорит про основания - это верно, но ключевой момент, на мой взгляд, здесь заключается в следующем: в отчете можно оценить рыночную стоимость сервитута (как комплекс правомочий в отношении объекта недвижимости, на котором он установлен), но соразмерная плата - это не рыночная стоимость, а убытки, которые должны компенсированы правообладателю недвижимости и которые возникают при установлении сервитута.
Установление убытков, на мой взгляд, это не дело оценщика (т.е. эта не та деятельность, что подпадает под ФЗ-135). Соразмерной платы нет в перечне объектов оценки по закону. Очень хорошо, на мой взгляд, по этому поводу высказался Андрей в этом месте
И поэтому если бы я сейчас делал эту же работу я поступил бы примерно так: то, что можно определить согласно ФЗ-135, я бы выполнил в рамках отчетов об оценке (например, рыночную стоимость недвижки до и после установления сервитута), а свои предположения о соразмерной плате (убытках правообладателя) свел в заключение специалиста (например, бы определил размер реального ущерба как разницу в рыночных стоимостях до и после установления сервитута, определенных как и полагается по закону в рамках отчетов об оценке).
Конечно, у меня нет оснований говорить, что такой подход единственно верный, но с точки зрения моего опыта на текущий момент я бы поступил именно так.
Я согласен с Вами в том, что если я делаю Заключение эксперта, то руководствуюсь 73-ФЗ о ГСЭ ну и рекомендациями Минюста, в части содержания.
У меня критерий очень простой, если для суда, то экспертное заключение, если нет, то отчет об оценке. А по другому никак. В разделе исследование придерживаюсь стандартов.
У меня критерий еще проще - если заказывают оценку, то отчет.
Если что-то другое, то экспертное заключение))))))))))