Статистика
Количество скачиваний
314
Достоверность
3
Обоснованность
3
Оптимальность
5
Сложность
3
Файлы отчета

Заключение о расчете ежегодной платы за установление частного сервитута на земельном участке, принадлежащем ЗАО «Константиновская птицефабрика» на праве собственности, площадью 333 715 кв. м.

Общая информация о документе
Автор
ФИО автора скрыто
Вид документа
Заключение специалиста
Дата оценки
23.03.2011
Дата составления
04.04.2011
Пометки для участников "Партнерской программы"
Заключение об расчете соразмерной платы за сервитут для заключения соглашения о его установлении.
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для заключения соглашения об установлении сервитута
Объект оценки
Оцениваемая величина
Соразмерная плата
Объект оценки
Сервитут
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Земельные участки
Кадастровый (условный) номер
50:23:0040437:8
Наименование рассматриваемого имущества
Земельный участок площадью 333 715 кв. м
Адрес расположения / регистрации имущества
Московская обл., р-н Раменский, с Константиново
Дополнительная информация по адресу
сельское поселение Константиновское
Категория земли
Земли с/х назначения
ВРИ по документам
Для сельскохозяйственного производства
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
  • (методы количественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод компенсационных корректировок цен;
  • (методы моделирования рыночного ценообразования) - Методы корреляционно – регрессионного анализа;
Подход
Доходный
Базовый метод доходного подхода
Метод капитализации дохода
10 мая 2011 в 10:21:00

Это случай мимикрии под ФЗ о ГСЭ. Основанием для оценки является договор с юр.лицом, тем не менее, делается не отчет об оценке, а Заключение, но без соблюдения законодательства о ГСЭ. СРО боялись? :)

Поддержал1
Автор отчета
15 мая 2011 в 17:20:54

Ну не совсем так. Я конечно могу ошибаться, но исходя из моего понимания, ФЗ-135 регламентирует только оценку 4 видов стоимости. В нашем случае, определялась не стоимость, а соразмерная плата (а это не стоимость) за сервитут на основании убытков, которые причинены его установлением. А определение убытков не регламентируется ФЗ-135. То есть определять стоимость - это отчет об оценке, фиксировать убытки, определять соразмерную плату и т.д. - это экспертное заключение. Поправьте меня если я не прав.

Поддержали0
Администратор проекта
16 мая 2011 в 08:52:41

Данное заключение на мой взгляд не совсем соответствует Временным методическим указаниям по оценке соразмерной платы за сервитут, составленными Федеральной службой земельного кадастра от 17.03.2004 г.

Поддержали0

Василий Григорьевич, а Вы как считаете, в каком варианте лучше оформлять работы по расчету соразмерной платы за сервитут? Вот тут тоже по сути такой же объект оценки, а реализация совсем иная.

И видно - вписать такую работу в отчет в рамках ФСО получается с большим натягом. И соответственно возникают риски о оценщика.

Поддержали0
8 декабря 2011 в 08:00:57

Форма документа (отчет по ФЗ-135 или заключение по ФЗ-73) зависит не от вида объекта оценки, а зависит от того, что является основанием для оценки. Если основанием является определение суда, постановление следователя и т.п., то делается заключение эксперта. СРО облизываются, но постепенно привыкают, что кроме области их кормления в РФ имеется и деятельность им неподвластная. Если же основанием является договор об оценке, то только отчет по ФЗ и ФСО. Сервитут, согласно ГК, есть право пользования, т.е. его оценка аналогична, в некотором смысле оценке величины ставки арендной платы. И тут и там речь идет об оценке выгод/неудобств для пользователя/собственника (владельца). То, что ФСО корявые, а СРО этим пользуются в целях обогащения, это не секрет. Каждый решает эту проблему по своему, но вот решение путем составления заключения, если для этого нет соответствующего основания, оно уязвимо.

Поддержали0
Автор отчета
11 декабря 2011 в 14:54:55

Тут я не могу с Василием Григорьевичем согласиться. Я конечно посыл его понял, все что он говорит про основания - это верно, но ключевой момент, на мой взгляд, здесь заключается в следующем: в отчете можно оценить рыночную стоимость сервитута (как комплекс правомочий в отношении объекта недвижимости, на котором он установлен), но соразмерная плата - это не рыночная стоимость, а убытки, которые должны компенсированы правообладателю недвижимости и которые возникают при установлении сервитута.

Установление убытков, на мой взгляд, это не дело оценщика (т.е. эта не та деятельность, что подпадает под ФЗ-135). Соразмерной платы нет в перечне объектов оценки по закону. Очень хорошо, на мой взгляд, по этому поводу высказался Андрей в этом месте

И поэтому если бы я сейчас делал эту же работу я поступил бы примерно так: то, что можно определить согласно ФЗ-135, я бы выполнил в рамках отчетов об оценке (например, рыночную стоимость недвижки до и после установления сервитута), а свои предположения о соразмерной плате (убытках правообладателя) свел в заключение специалиста (например, бы определил размер реального ущерба как разницу в рыночных стоимостях до и после установления сервитута, определенных как и полагается по закону в рамках отчетов об оценке).

Конечно, у меня нет оснований говорить, что такой подход единственно верный, но с точки зрения моего опыта на текущий момент я бы поступил именно так.

Поддержали0
18 сентября 2015 в 11:31:02

Я согласен с Вами в том, что если я делаю Заключение эксперта, то руководствуюсь 73-ФЗ о ГСЭ ну и рекомендациями Минюста, в части содержания.

Поддержали0
21 сентября 2015 в 13:38:24

У меня критерий очень простой, если для суда, то экспертное заключение, если нет, то отчет об оценке. А по другому никак. В разделе исследование придерживаюсь стандартов.

Поддержали0
Гость
ответил Федору Попову
21 сентября 2015 в 14:31:42

У меня критерий еще проще - если заказывают оценку, то отчет.

Если что-то другое, то экспертное заключение))))))))))

Поддержали0