« Научный эксперимент в форме судебного иска (дело А40-34209/1228-313) по получению обязательного экспертного заключения на отчет оценщика по кадастровой оценке объектов недвижимости выявил пробелы действующего законодательства. В решении Апелляционного суда детально изложено состояние института обязательной экспертизы отчета оценщика по кадастровой оценке объектов недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, арбитражный суд полностью оправдывает безответственность и бездействие НП «СМАО» повлекшее неисполнение государственного контракта и, как следствие, убытки 20,9 млн рублей бюджетов муниципальных образований Астраханской области, 875 тысяч рублей не получено исполнителем за выполненную работу.
Из материалов судебного разбирательства выясняется. Во-первых, саморегулируемая организация оценщиков (СРОО) не ограничена сроками предоставления положительного экспертного заключения, в отличие от Исполнителя государственного контракта, что ставит их изначально в неравные условия. Во-вторых, априори считается, что экспертное заключение является истиной в последней инстанции (акт приемки-сдачи работ через 20 дней после предоставления экспертного заключения считается автоматически подписанным Заказчиком). В третьих, установленная законом монополия СРОО на обязательное экспертное заключение создает максимально возможные благоприятные условия для злоупотребления функционерами СРОО административным и методическим ресурсом. В четвертых, из 113 пунктов методических условий, которые должны быть реализованы в отчете оценщика, 49 пунктов законодательно не определены. Формально один минус из 49 пунктов, даже не имеющий с результатом оценки видимой связи, сводит кропотливую, ответственную работу оценщиков к нулю. Оспорить «истину» эксперта маловероятно. Например, ФСО №3 п. 4, «принцип существенности» - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Законом этот принцип не определен однозначно. Достаточность реализации принципа существенности в отчете определяет эксперт на свой вкус в зависимости от размера денежного «вознаграждения».
Другой пример. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом МЭР РФ №445 от 20.09.2010г., предусматривают расчет рыночной и кадастровой стоимости земельных участков первой группы по доходному подходу по одному уравнению с тремя неизвестными. Математически результат расчета по одному уравнению с тремя неизвестными не имеет однозначного решения. Это противоречит 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.4 «принцип однозначности - содержание отчета не должно вводить в заблуждение пользователей отчета». Методические указания №445 от 20.09.2010г. не дают однозначного результата, вводят пользователей отчета в заблуждение. Тем не менее, уже во многих субъектах кадастровая оценка по этой методике проведена, результаты кадастровой оценки получили положительное экспертное заключение, вопреки очевидного нарушения положения 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.4 - принципа однозначности результата оценки. Нет гарантии, что такая ситуация исключена в остальных 49 указанных выше пунктах. Теоретически, учитывая сложность объекта и методов кадастровой оценки объектов недвижимости, законодательную основу - положительного экспертного заключения на отчет по кадастровой оценке объектов недвижимости по субъекту РФ не существует. А практически, официально, без обоснования, выставляются публично (НП «СМАО») размеры «вознаграждения» за положительное обязательное экспертное заключение на отчет оценщика и «примерный договор» в форме безотзывного обязательства оплаты «вознаграждения» за не оказанные услуги, за возможное положительное экспертное заключение. Результаты деятельности СРОО видно на примере государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Чувашской Республики. По расчету по указанной методике кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в Республике Чувашия выросла на 60% с 2,27 руб/кв.м в 2006 году до 3,63 руб/кв.м в 2011 году. Ни один банк не выдаст кредит за земельный участок сельскохозяйственных угодий больше 10000 руб/га. Рыночная стоимость гектара сельскохозяйственных угодий, при наилучшем использовании под сельскохозяйственное производство, в зависимости от местоположения и качества в Республике Чувашия составляет от 2000 до 7000 руб/га. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий ЧР завышена в 10-15 раз.
... »
Комментарии0