« Статья навеяна ожесточенными баталиями на форуме Appraiser.ru и сменой места моей работы. На новой работе познания в ценообразовании не требуются, поэтому изложу на бумаге, пока не забыла. Начну с «лирического» отступления. В стародавние времена, когда оценщики ещё не появились, а квартиры у людей уже были и протечки случались, пострадавшая сторона приносила в суд смету. Смету, составленную проектной или строительной организацией. И стоимость в ней была, естественно, сметная. Сметная стоимость - сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. В нашем случае это сумма денежных средств, необходимых для осуществления ремонта в соответствии с дефектной ведомостью. Если договориться стороны не могли, назначали судебную экспертизу для уточнения перечня работ и их объемов. А потом на «поляну» пришли оценщики и попытались нахлобучить на вполне сложившуюся систему три подхода, объект оценки, рыночную и инвестиционную стоимости и прочую неуместную муть.
Попробуем разобраться, возможно ли это сделать. Сначала – объект оценки. Есть два наиболее распространенных варианта: «ущерб» и «работы и материалы». И несколько более экзотических вариантов, например «квартира», «отделка», «неотделимые улучшения». Может ли быть объектом оценки «ущерб»? Принято считать, что нет, т.к. его нет в статье 5 ФЗ-135. Но если поискать, то найти можно! В статье 5 есть «обязательства». Если заглянуть в юридический словарь, можно обнаружить следующее: «Имущественные права делятся на вещные… и обязательственные - в т.ч. права требования, возникающие из обязательств по заключенным договорам, права на возмещение ущерба, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также вреда, причиненного имуществу физического или юридического лица.» Так что назвать объект оценки «ущербом» можно, но стоит ли? На этапе выбора вида оцениваемой стоимости мы придем в тупик, потому что ущерб не продается на открытом конкурентном рынке.
Не продаются (обычно) на открытом рынке не только ущербы, но и неотделимые улучшения. И даже если найти пример, что они продаются, вероятность полного аналога ничтожна. Выбор варианта «квартира» (или нежилое помещение) также неудобен, мы вынуждаем сами себя искать на рынке аналогичную оцениваемой также пострадавшую квартиру, желательно не одну, иначе рыночную корректировку не найти.
Остался вариант «работы и материалы». В чем плюсы? Отражена суть – в квартире действительно требуется провести работы по ремонту. Нет проблем с выбором вида стоимости – «рыночная», рынок и работ, и материалов действительно есть, его можно проанализировать. В чем минусы? Интуитивно – нужно учесть состояние отделки помещений до ремонта. Справедливости ради. Но с выбранным объектом оценки непонятно куда этот износ «прикрутить» - к материалам, к работам или ко всему сразу. Можно было бы решить проблему иначе, оценив работы по ремонту только той площади (стен, потолков, пола и др.), которая была повреждена, а не всего помещения, и, естественно, без износа, но такой способ не прижился.
Возвращаюсь к названию объекту оценки. Слово «материалы» в названии – лишнее. Определяя стоимость ремонтных работ, мы попадаем в сферу ценообразования в строительстве, где давно придумана своя терминология. Подразумевается, что материалы входят в стоимость работ. Прочитать можно здесь: Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) п.4.10. «Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), может включать в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.
Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ:
материальных (материалов, изделий, конструкций, оборудования, мебели, инвентаря);
технических (эксплуатации строительных машин и механизмов);
трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).»
Следующий вопрос – как определить стоимость работ? Вначале нужно определить перечень работ, подлежащих выполнению и их объемы. Для этого составляется дефектная ведомость. Чтобы ее составить, нужно знать технологию выполнения работ. И названия работ, чтобы не смешить людей, написавши в отчете «демонтаж линолеума». Названия работ, состав работ (т.е. какие действия выполняются), перечень и количество требуемых ресурсов есть в Государственных элементных сметных нормах ГЭСН-2001.
... »
Комментарии2
Интересная статья, всё написано по существу.
На мой взгляд, только одна неточность - не может быть ущерб объектом оценки. Ущерб - не может участвовать в гражданском обороте, не может иметь рыночной стоимости и т.д. Право требования может, но право требования и ущерб - это не одно и тоже. К тому же если оценивается право требования - то в аналоги нужно брать тоже права требования. На рынке, как правило, цены на права требования заметно ниже тех компенсаций, которые по этим правам положены. Это можно наблюдать, например, на рынке прав требования на возмещение ущерба по автостраховке, как правило, "страховые дела" продаются по ценам, которые заметно ниже тех денег, которые должны возместить по ним страховые компании.
Об этом же недавно писали здесь.