Как меняется цена жилья в зависимости от этажа?

Фото: arendator.ru  

« Пожар, случившийся в начале апреля на башне «Восток» делового комплекса «Федерация» в «Москва-Сити», еще раз напомнил о том, насколько могут быть беззащитны жители верхних этажей высотных зданий. Как выяснил Realestate.ru, покупатели жилья бизнес-класса по-прежнему готовы платить дороже именно за высоту. Но в эконом-классе вкусы не изменились с советских времен: там в почете «серединка», а первые и последние этажи считаются неудобными и могут выставляться с дисконтом до 5 %. Впрочем, наши спикеры сошлись на том, что все чаще вопросы безопасности вынуждают многих отказываться от недвижимости на верхних этажах зданий.

Эконом выбирает золотую середину

Классическая фраза «первый и последний не предлагать» сохранилась на отечественном рынке недвижимости еще с советских времен, и по-прежнему актуальна для покупателей жилья эконом-класса. Как говорит генеральный директор «МИЦ–Недвижимость» Наталья Соломонова, до сих пор самые низкие цены обычно устанавливаются на нижние этажи. По ее словам, в сегменте эконом-класса видовые характеристики сильно не влияют на стоимость, а на самый последний этаж чаще даже делают небольшой дисконт, до 5%. 

«Если говорить о старом фонде, то иногда негативным фактором проживания на первом этаже становится сырость от подвала, шум и холод от входной двери из подъезда, шум дорог, недостаток света и т.д. В итоге дисконт на первые этажи составляет от 5 до 20 %, а в новых домах первые этажи чаще отдают под инфраструктурные объекты», - рассказывает эксперт. Впрочем, это совсем не означает, что квартиры на нижних этажах никому не интересны.

С одной стороны, их покупателями могут быть те, кому очень важно сэкономить. Также такую недвижимость приобретают «под офисы», с последующим переводом в нежилой фонд. В этом случае преимуществом пользуются квартиры, расположенные на первых этажах, желательно в «проходном» месте, на первой линии домов. Их стоимость, по данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», примерно на 5-10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся  на средних этажах в этих же домах.

Практичные покупатели жилья эконом-класса с опаской приобретают и квартиры на последних этажах, в основном из-за высокой вероятности появления протечек с крыши. Считается, что договориться с ЖЭКом о ремонте в этом случае очень сложно, квартира со временем станет «сырой», а на стенах заведется грибок. Риэлторы этот момент учитывают в цене недвижимости, выставленной на продажу.

Например, двухкомнатная квартира в ЖК «Мичурино» на 20 этаже стоит 176 тыс. руб. за кв. м, а на 21 (последнем в секции) – 173 тыс. руб. «Все зависит от типа и класса жилья. В панельном доме самые дорогие квартиры продаются с 5 по 12 этаж. Исторически сложилось, что покупатели квартир в типовых домах предпочитают именно «золотую» середину, поэтому и цены на этой высоте выше в среднем на 7%», - говорит Ирина Фомичева, коммерческий директор «Абсолют Недвижимость».

Если еще недавно квартира на последнем этаже могла стать плацдармом для существенного увеличения площади жилья за счет возможности присоединения части мансарды, то сейчас этого преимущества у жильцов верхних этажей нет. Как отмечает гендиректор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж"  Алексей Шленов, теперь, по Жилищному кодексу, все помещения в доме, не являющиеся частями квартир, считаются общим имуществом и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Единственное исключение: если чердак (мансарда) существенно реконструирован, т.е. фактически создан новый объект, то право собственности на него должно быть зарегистрировано, и, соответственно, его можно отчуждать. Но в типовых домах последний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия соседей сверху.

Бизнес-класс и «элитка»: подальше от земли

Совершенно по-другому выглядят предпочтения покупателей жилья бизнес-класса и недвижимости в элитных домах. Они уверенны, что квартиры на высоких этажах престижны, обладают великолепными панорамными видами из окон, и, что немаловажно для жизни в мегаполисе, на высоте тише и воздух свежее. Соответственно, такая недвижимость и стоит дороже.

К примеру, в жилом комплексе «Подсолнухи» Миниполиса Строгинский однокомнатная квартира площадью 39 кв. м на 3 этаже стоит 5,68 млн руб., а на 15 этаже аналогичная квартира предлагается к продаже по цене 5,87 млн руб., то есть на 3,3 % дороже. Еще более ощутима разница в цене из-за этажности квартир в жилом комплексе «Альбатрос». Двухкомнатная квартира площадью 60,9 кв. м на 5-м этаже стоит 9,13 млн руб., а на 22-м этаже – 9,77 млн руб., что на 7% дороже. 

В сегменте более дорогого жилья разница между ценами на первые и последние этажи может достигать 20 - 70%, в зависимости от видовых характеристик.  Например, в ЖК Barkli Virgin House квартиры на 3-5 этаже стоят 34-36 тысяч долларов за кв. м, а пентхаусы на 7 этаже – уже 60 тысяч долларов за кв. м. По данным компании «Дон-Строй-Инвест», значительное число клиентов принципиально стремится жить «чем выше, тем лучше», и чем выше класс дома, тем больше таких покупателей. «Такие квартиры стоят действительно дороже», - соглашается и руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. Однако, по его словам, после кризиса, когда вопрос престижности ушел на второй плана, и на первом месте оказалась цена, поэтому стоимость квартир на последних этажах была скорректирована, и сравнялась в некоторых случаях с ценой квартир на средних этажах.

«Стоимость квадратного метра растет по мере роста этажа. Не думаю, что в такой же пропорции увеличиваются потребительские свойства самой квартиры как товара, ведь взгляды на проживание на высоких этажах могут быть диаметрально противоположными. Есть масса людей, которые хотели бы жить не выше третьего или четвертого этажа, но есть и люди, стремящиеся залезть повыше», - говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Высокие этажи в бизнес-классе могут подешеветь

Вполне вероятно, что в ближайшие годы количество желающих жить «выше всех» уменьшится, и, соответственно, квартиры на верхних этажах высоток бизнес-класса подешевеют. Ведь жизнь на высоте, помимо очевидных плюсов, добавляет и некоторые неудобства, и по мере увеличения количества таких зданий, потенциальные покупатели все чаще задумываются именно о проблемах, а не о преимуществах.

... »