поделился событием
«Оценка в банке. № 2. Для целей выдачи кредита», пост Анны Бебневой

« Продолжение. Оценка № 1 здесь.

Для этих целей следует оценить стоимость залога, результат должен быть оформлен в виде так называемого «залогового заключения».

оценка в банке 03Обычно, но не всегда, стоимость залога подгоняется под сумму, которую требуется получить клиенту. Причем эта подгонка может быть как «снизу» - завысить, так и сверху – опустить до уровня лимита кредитования.  Конечно, преобладает оценка в сторону завышения, так как надо выдавать кредит, есть сверху спущенный план, от которого зависит благополучие не одного сотрудника Банка.

Итак, определяется некая стоимость (рыночная), которая за минусом утвержденных банковских дисконтов, должна дать требуемые результат (100% обеспечение суммы кредита или там 45% обеспечение), короче должна давать столько, сколько требуется по решению какого-нибудь там  "кредитного комитета".

Проводится осмотр залога, собираются и изучаются документы, облазиваются сайты риэлторских агентств. Как правило, банк не предоставляет прессу с ценами, разве что сотрудник сам притащит бесплатную газету, и по тому же правилу в банке не ведется на постоянной основе аналитика цен на недвижимость (не говоря уже об оборудовании). Поэтому залоговик, выдергивая цены с сайтов, может совершенно не иметь никакого представления об уровне сложившихся цен на рынке, слепо используя найденные объявления с ценой, принимая их по умолчанию за адекват. Про залоговиков из столиц, оценивающих объекты в регионах – я вообще не комментирую.

Проверка таких расчетов проводится как правило удалено, представителями головных офисов, которые еще в большей степени могут не иметь представления о сложившихся ценах на рынке. И они, повинуясь не понятно чему, могут  тупо под любым предлогом срезать рассчитанную стоимость на 50% (если не было никаких пожеланий о стоимости от лиц, имеющих право «желать»).

Затратный подход не приветствуется. Как из-за отсутствия необходимой дорогостоящей и постоянно обновляющейся литературы для оценки, так и из-за «скользких» коэффициентов типа учитывающих внешний износ, функциональный износ и прибыль предпринимателя.

Сравнительный подход – приветствуется не зависимо от вида объекта оценки, его уникальности и состояния рынка. Доходный – тоже, но расчет по нему чаще всего осуществляется по спущенным сверху значениями. Обычно диктуются ставки дисконтирования. Причем эти значения могут и не иметь никакого отношения к региональным рынкам.

В результате находясь под гнетом давления проверяющих из головных офисов, региональные залоговики начинают выжимать соки из оценщиков. А последние кроют матом этих залоговиков и пишут про них на форумах неприятные вещи.

Собственно оценка стоимости залога на этом этапе могла бы претендовать на «реальную». Однако, как отмечено выше, она подтягивается до нужного результата. Также, обстоятельства оценки таковы, что такая оценка всегда делается исходя из сверхпозитивного сценария будущего рынка и состояния объекта. Цены на залог будут исключительно расти, изнашиваться залог будет втрое медленнее чем при обычной эксплуатации, охотников купить залог будет огромное количество, а затраты на реализацию будут равны 1 рублю, да и судов тоже не будет.

Если бы на данном этапе стоимость залога рассчитывалась с прицелом на достоверность и с учетом всех затрат и факторов дефолта, то клиент вместо желаемых 10 млн, мог получить максимум 3-5 млн. А стратегия банка, нацеленная на «честную оценку» сделала бы его не конкурентно способным среди других со всеми вытекающими последствиями. 

... »

Поделиться:
Читать далее
По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ...
Завтра, 15.12.2015 г., состоится заседание Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России....
Комментарии0
Нет комментариев