поделился событием

Собственно, вопросы в мыслях и мысли в вопросах:

1. Интересно, почему подавляющая часть оценщиков при оценке рыночной стоимости в рамках анализа НЭИ не считают продажу объекта оценки на соответствующем рынке наиболее эффективным использованием?

Ведь что такое анализ НЭИ? Наиболее эффективное использование - это один из основополагающих принципов, отталкиваясь от которого и происходит определение стоимости. Грубя говоря, алгоритм и логика оценки строятся следующим образом:

  • выбираем наиболее эффективное использование объекта оценки;
  • рассчитываем стоимость на основе выбранного нами наиболее эффективного использования.

В отчетах же, сплошь и рядом, следующая картина. Например, оценивается земельный участок и определяется его НЭИ: для растениеводства. Далее это "НЭИ" благополучно забывается и определяется рыночная стоимость земельного участка при продаже на рынке сельскохозяйственных земель. Подождите -  а где же связь? Почему в качестве наиболее эффективного указывается одно использование, а стоимость рассчитывается на основе другого?

2. Почему при согласовании подходов оценщики забывают про принцип НЭИ?

Допустим, производиться оценка объекта, на который полностью отсутствует инвестиционный спрос, и получены два результата: один побольше (в рамках сравнительного), 2-ой поменьше (в рамках доходного). Зачем оценщики придают веса и пытаются согласовать стоимости, которые получены при различном использовании объекта оценки, одно из которых явно не может быть наиболее эффективным, зачастую забывая про принцип НЭИ?

Cогласно принципу НЭИ стоимость объект оценки должна определяться, отталкиваясь от его наиболее эффективного использования (мы должны определять стоимость при том использовании, которое обеспечивает её наибольшую величину). Продажа объекта оценки на рынке инвестиционных товаров в приведенном выше примере не является наиболее эффективным использованием объекта оценки (на объект оценки отсутствует инвестиционный спрос, продажа инвесторам возможна только по цене, которая заметно ниже той, что мы можем выручить, если бы продавали объект на его рынке), поэтому стоимость, полученная в рамках доходного подхода, не может использоваться.

Поделиться:
Читать далее
В последнее время все чаще сталкиваешься с рассуждениями «об участии оценщика в судебном процессе», «о статусе оценщика в арбитражном, гражданском ...
В последнее время в Партнерство участились обращения от Оценщиков и третьих лиц по вопросам разницы между рыночной и кадастровой стоимостями объектов недвижимости....
Комментарии21

Нет, с голландской технологией всё верно. Она рабочая и на данный момент является самой эффективной (обеспечивает наибольшую доходность и соответственно стоимость).

По второму примеру: имеет смысл строительство только одного такого гипермаркета в городе. Бизнес-план тоже верный и проверенный.

Цитата:
Гость
 — 
19 февраля 2013 в 12:32:15:

В цене аналогов также уже сидит НЭИ........

Какое?

Поддержали0
Гость
19 февраля 2013 в 14:49:17

Что мешает реализовать инвестпроекты на соседнем участке? Которые по рублю? Как заставить инвестора заплатить 2-3 рубля, если рядом есть такие же участки по 1 рублю?

НЭИ - самое эффективное же!)))))

Поддержали0
Цитата:
Гость
 — 
19 февраля 2013 в 14:49:17:

НЭИ - самое эффективное же!)))))

И какое же самое эффективное? )))

Поддержали0
Гость
19 февраля 2013 в 15:23:46

Надо смотреть по месту и чуть-чуть (хотя бы) иметь представление о бизнес - процеесах на местности. Тогда и определение НЭИ не вызовет затруднений.

В любом случае опираться на "хотелки" заказчика считаю не правильно. Хотя если совпадает со своими выводами - тогда да.))))

Поддержали0

Эх, прошу озвучить НЭИ для каждого из примеров - всё никак ))) Выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах или строительство восьмиэтажного гипермаркета не подходят? )))

Поддержали0
Гость
19 февраля 2013 в 16:18:12
Цитата:
Егор Бондарев
 — 
19 февраля 2013 в 15:40:00:

Выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах или строительство восьмиэтажного гипермаркета не подходят? )))

Не знаю как у вас там в столицах)))), но ВОСЬМИ-этажный гипермаркет - это как-то ни разу не НЭИ - не набрать арендаторов столько.

А для выращивания голландских тюльпанов по голландской технологии, у нас нехватает специально обученных голландцев!)))))

Поддержали0

Ладно, похоже не добьюсь ответа )))) Ведь написал же, допустим, все верно и проверено - всё равно ищут подвох...

Попробую по-другому объяснить. Выращивание тюльпанов - это наилучшее использование при личном использовании земельного участка каким-то инвестором - т.е. это НЭИ определяет инвестиционную стоимость (стоимость в пользовании каким-то голландским инвестором, у которого есть и голландцы и технологии). Инвестиционная и рыночная стоимость могут отличаться.

Мы же оцениваем рыночную стоимость - т.е. стоимость В ОБМЕНЕ (наиболее вероятную цену, которую можем получить ПРИ ПРОДАЖЕ). Продажа объекта оценки на каком-то рынке (в качестве чего-то) даст нам максимальную цену - эта продажа и будет наиболее эффективным использованием при реализации актива (т.е. тем использованием, которое определит нашу рыночную стоимость). В рассматриваемом нами примере - участок представляет собой сельхозку, такую же как и другие участки, принадлежащую к конкретному сегменту рынка. Его можно продать только как "сельхозку" (это и будет его наилучшее использование), как землю, например, под коммерцию или ИЖС его никто не купит. На рынке при продаже его как сельхозки, мы можем выручить за него 1 рубль за сотку - это и есть его рыночная стоимость.

Если мы определяем рыночную стоимость, нам в общем-то без разницы, кто и как объект оценки использовал и будет использовать в личном пользовании, нам важно понять, на каком сегменте рынка (как что) его можно продать, чтобы выручить больше денег. Квартиры на первом этаже в некоторых случаях можно продать как объекты коммерческой недвижимости, и нам в принципе не важно, что там лучше организовать - аптеку, магазин или зоопарк для зверушек.

Поддержали0
Гость
19 февраля 2013 в 18:28:21
Цитата:
Егор Бондарев
 — 
19 февраля 2013 в 18:26:42:

....В рассматриваемом нами примере - участок представляет собой сельхозку, такую же как и другие участки, принадлежащую к конкретному сегменту рынка. Его можно продать только как "сельхозку" (это и будет его наилучшее использование), как землю, например, под коммерцию или ИЖС его никто не купит. На рынке при продаже его как сельхозки, мы можем выручить за него 1 рубль - это и есть его рыночная стоимость

Ну как бы я то же самое и писал)))) Что рынок все знает сам))))

Сельхозку возле черты города не купишь как сельхозку - продавцы уже закладывают в цену НЭИ - ИЖС с учетом затрат на перевод и подвод коммуникаций. А в 100 км от города сельхозка торгуется как сельхозка.

И по 1 этажу - квартиры на первой линии оживленных магистралей обычно дороже, т.к. продавцом закладывается НЭИ - коммерция, а глубоко во дворах - обычно дешевле, т.к. скидки на первый и последний этаж.

Поэтому, еще раз повторюсь НЭИ необходим в отдельных случаях и его необходимость должна определятся оценщиком - профессионалом, а не ФСО, ради соответствия которому НЭИ проводят даже для типичных и некоммерческих активов.......

Поддержали0
19 февраля 2013 в 18:43:32

В Каширском районе М.О., не получится не то ни другое, имея в городе электростанцию, сам город на голодном пайке, мощности подстанций давно не хватает и пром мощности ни кому не дают.

Так, что картошку сажайте. Есть завод по производству чипсов, потребитель есть.

Поддержали0