Собственно, вопросы в мыслях и мысли в вопросах:
1. Интересно, почему подавляющая часть оценщиков при оценке рыночной стоимости в рамках анализа НЭИ не считают продажу объекта оценки на соответствующем рынке наиболее эффективным использованием?
Ведь что такое анализ НЭИ? Наиболее эффективное использование - это один из основополагающих принципов, отталкиваясь от которого и происходит определение стоимости. Грубя говоря, алгоритм и логика оценки строятся следующим образом:
- выбираем наиболее эффективное использование объекта оценки;
- рассчитываем стоимость на основе выбранного нами наиболее эффективного использования.
В отчетах же, сплошь и рядом, следующая картина. Например, оценивается земельный участок и определяется его НЭИ: для растениеводства. Далее это "НЭИ" благополучно забывается и определяется рыночная стоимость земельного участка при продаже на рынке сельскохозяйственных земель. Подождите - а где же связь? Почему в качестве наиболее эффективного указывается одно использование, а стоимость рассчитывается на основе другого?
2. Почему при согласовании подходов оценщики забывают про принцип НЭИ?
Допустим, производиться оценка объекта, на который полностью отсутствует инвестиционный спрос, и получены два результата: один побольше (в рамках сравнительного), 2-ой поменьше (в рамках доходного). Зачем оценщики придают веса и пытаются согласовать стоимости, которые получены при различном использовании объекта оценки, одно из которых явно не может быть наиболее эффективным, зачастую забывая про принцип НЭИ?
Cогласно принципу НЭИ стоимость объект оценки должна определяться, отталкиваясь от его наиболее эффективного использования (мы должны определять стоимость при том использовании, которое обеспечивает её наибольшую величину). Продажа объекта оценки на рынке инвестиционных товаров в приведенном выше примере не является наиболее эффективным использованием объекта оценки (на объект оценки отсутствует инвестиционный спрос, продажа инвесторам возможна только по цене, которая заметно ниже той, что мы можем выручить, если бы продавали объект на его рынке), поэтому стоимость, полученная в рамках доходного подхода, не может использоваться.
Комментарии21
Зачем нужен НЭИ при оценке автомобилей, Квартир?
Забыл, мне нельзя задавать вопросы, скучно это, надоело.
И все равно хотелось бы увидеть ответ.
Позиция крайне проста - НЭИ нужен только для объектов свободного назначения, в основном земли.
То есть оценивая домовладение, земли сельхозназначения, включая уже названные объекты, Вам не надо включать в отчет этот раздел.
Отвечая на вопрос №1 - потому, что именно для продажи, часто, цена и определяется.
НЭИ если называть вещи своими именами, реализован у нас только для того чтобы РС раскачать в нужную сторону. И для проверки идеально-завальный способ. Как говорится московские прокладухи - наукообразные, ну еще для обоснования цены своему опусу. Ведь это не важно что НЭИ никому не нужен, но работа эта стоит денег.
Отвечая на вопрос №1 - потому, что именно для продажи, часто, цена и определяется.
Не понял Вашего ответа. Оцениваем для продажи - а НЭИ делаем, как не для продажи. В чем логика?
Ведь это не важно что НЭИ никому не нужен, но работа эта стоит денег.
Вопрос не в том, что НЭИ никому не нужен - есть ситуации, в которых он необходим - например инвестиционно привлекательные сельхозземли. Вопрос в том, что надо убрать необходимость совать его куда не попадя, только за ради соответствия ФСО.....
Вопрос не в том, что НЭИ никому не нужен - есть ситуации, в которых он необходим - например инвестиционно привлекательные сельхозземли. Вопрос в том, что надо убрать необходимость совать его куда не попадя, только за ради соответствия ФСО.....
Алексей так ни кто и не говорит про ситуацию когда необходим. Вписали не просто так. Мы же все "оценщики бизнеса", вот "бизнес" и оцениваем, и даже там где его никогда и не было. Как можно покуситься на "священные коровы"? Что тогда будет делать эта армия дармоедов и очковтирателей? Снег убирать они не пойдут.
... Снег убирать они не пойдут.
А если серьезно, не думаю, что АНЭИ совсем не нужен. Нужен и очень часто (это один из основных принципов оценки). Но сегодняшняя практика в том виде, который сложился, вызывает очень много вопросов. АНЭИ зачастую является либо отпиской (лишь бы был такой раздел в отчете), либо используется для различных манипуляций (как верно подметил Игорь Борисович).
Не понял Вашего ответа. Оцениваем для продажи - а НЭИ делаем, как не для продажи. В чем логика?
Действительно - хорошая мысля приходит опосля.
Надо выделить перечень объектов оценки для которых единственное назначение продажа. Может ли быть это отражено в НЭИ? Думаю нет, для таких объектов НЭИ не нужно, это задание на оценку.
Буде ли у покупателя объекта та же цель приобретения, что и у продавца?
если участок для растениеводства - то и аналоги как "для растениводства". если участок для ЛПХ, то и аналоги - ЛПХ.
только надо сначала определение - для каких целей будет использован участок. именно "будет использован", а не что написано в документах.
А то квартиру на 1 этаже оценивают как квартиру, хотя ее покупают для 100% переделки в магазин.
На развитых рынках есть аналоги можно найти аналоги под все варианты использования. Квартиры на первом этаже не всегда под магазин или офис - кто-то и для пожить покупает))))
Если сельхозземли инвестиционно привлекательны, то в объявлениях о продаже это указывается (мол идеально для коттеджного поселка, есть возможность перевода и т.д.). И стоит такая схз сильно дороже своих чисто схз братьев-сестер.
Оценщик не баба Ванга - он не может знать под какие цели покупается актив - только декларация заказчика (причем за чистоплотность заказчика я бы тоже не поручился).
На мой взгляд НиНЭИ для того и существует, чтобы оценщик определился (как профессионал) какое использование наиболее рентабельно - и соотвественно заценил актив.
Ведь уверения заказчика, что он приобретает квартиру на 1 этаже в центре города, на первой линии для склада старых покрышек - не делает квартиру дешевле. И наоборот - декларация намерений открыть пафосный клуб в сарае д. Гадюкино - не увеличивает стоимость сарая.
Как то так, думаю)))))))
если участок для растениеводства - то и аналоги как "для растениводства". если участок для ЛПХ, то и аналоги - ЛПХ.
Не всё так просто. Попробую немножко поутрировать, чтоб показать отсутствие логики в таком подходе.
Допустим, мы оцениваем земельный участок категории "земли с/х назначения". Исследование показало, что наиболее эффективным использованием будет выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах (этот НЭИ обеспечивает наибольшую инвестиционную стоимость - допустим, условно в 2 руб. за сотку). Рядом продаются земельные участки той же категории, того же бонитета и качеств почвы (абсолютные аналоги). Участки по 1 рублю за сотку. С точки зрения рынка - и первый участок и остальные - аналоги из одного сегмента - сельхозка для растениеводства. Напомню, что согласно ФСО, да и одному из основных принципов оценки: НЭИ - это то использование, которое даёт максимальную стоимость. Вопросы: Какова рыночная стоимость земли рассматриваемого нами участка? И как Вы её посчитали?
Ещё пример. Оцениваем земельный участок категории "земли населенных пунктов" с ВРИ "под коммерческую застройку". Рядом лежит экономический анализ, показывающий что строительство восьмиэтажного гипермаркета, даст стоимость земли в 3 руб. за сотку. Рядом продается земля (аналоги), тоже из сегмента рынка - под коммерцию - по 1 руб. за сотку. Вопросы: Какова рыночная стоимость земли рассматриваемого нами участка? И как Вы её посчитали?
... Исследование показало, что наиболее эффективным использованием будет выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах (этот НЭИ обеспечивает наибольшую инвестиционную стоимость - допустим, условно в 2 руб. за сотку). Рядом продаются земельные участки той же категории, того же бонитета и качеств почвы (абсолютные аналоги). Участки по 1 рублю за сотку. С точки зрения рынка - и первый участок и остальные - аналоги из одного сегмента - сельхозка для растениеводства. ....
Рынок не обманешь)))) Если по рублю, стало быть так и есть. Значит при расчете "голандской технологии" допущены ошибки. В цене аналогов также уже сидит НЭИ........
И второй пример аналогично))))
Нет, с голландской технологией всё верно. Она рабочая и на данный момент является самой эффективной (обеспечивает наибольшую доходность и соответственно стоимость).
По второму примеру: имеет смысл строительство только одного такого гипермаркета в городе. Бизнес-план тоже верный и проверенный.
В цене аналогов также уже сидит НЭИ........
Какое?
Что мешает реализовать инвестпроекты на соседнем участке? Которые по рублю? Как заставить инвестора заплатить 2-3 рубля, если рядом есть такие же участки по 1 рублю?
НЭИ - самое эффективное же!)))))
НЭИ - самое эффективное же!)))))
И какое же самое эффективное? )))
Надо смотреть по месту и чуть-чуть (хотя бы) иметь представление о бизнес - процеесах на местности. Тогда и определение НЭИ не вызовет затруднений.
В любом случае опираться на "хотелки" заказчика считаю не правильно. Хотя если совпадает со своими выводами - тогда да.))))
Эх, прошу озвучить НЭИ для каждого из примеров - всё никак ))) Выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах или строительство восьмиэтажного гипермаркета не подходят? )))
Выращивание голландских тюльпанов по голландской технологии в теплицах или строительство восьмиэтажного гипермаркета не подходят? )))
Не знаю как у вас там в столицах)))), но ВОСЬМИ-этажный гипермаркет - это как-то ни разу не НЭИ - не набрать арендаторов столько.
А для выращивания голландских тюльпанов по голландской технологии, у нас нехватает специально обученных голландцев!)))))
Ладно, похоже не добьюсь ответа )))) Ведь написал же, допустим, все верно и проверено - всё равно ищут подвох...
Попробую по-другому объяснить. Выращивание тюльпанов - это наилучшее использование при личном использовании земельного участка каким-то инвестором - т.е. это НЭИ определяет инвестиционную стоимость (стоимость в пользовании каким-то голландским инвестором, у которого есть и голландцы и технологии). Инвестиционная и рыночная стоимость могут отличаться.
Мы же оцениваем рыночную стоимость - т.е. стоимость В ОБМЕНЕ (наиболее вероятную цену, которую можем получить ПРИ ПРОДАЖЕ). Продажа объекта оценки на каком-то рынке (в качестве чего-то) даст нам максимальную цену - эта продажа и будет наиболее эффективным использованием при реализации актива (т.е. тем использованием, которое определит нашу рыночную стоимость). В рассматриваемом нами примере - участок представляет собой сельхозку, такую же как и другие участки, принадлежащую к конкретному сегменту рынка. Его можно продать только как "сельхозку" (это и будет его наилучшее использование), как землю, например, под коммерцию или ИЖС его никто не купит. На рынке при продаже его как сельхозки, мы можем выручить за него 1 рубль за сотку - это и есть его рыночная стоимость.
Если мы определяем рыночную стоимость, нам в общем-то без разницы, кто и как объект оценки использовал и будет использовать в личном пользовании, нам важно понять, на каком сегменте рынка (как что) его можно продать, чтобы выручить больше денег. Квартиры на первом этаже в некоторых случаях можно продать как объекты коммерческой недвижимости, и нам в принципе не важно, что там лучше организовать - аптеку, магазин или зоопарк для зверушек.
....В рассматриваемом нами примере - участок представляет собой сельхозку, такую же как и другие участки, принадлежащую к конкретному сегменту рынка. Его можно продать только как "сельхозку" (это и будет его наилучшее использование), как землю, например, под коммерцию или ИЖС его никто не купит. На рынке при продаже его как сельхозки, мы можем выручить за него 1 рубль - это и есть его рыночная стоимость
Ну как бы я то же самое и писал)))) Что рынок все знает сам))))
Сельхозку возле черты города не купишь как сельхозку - продавцы уже закладывают в цену НЭИ - ИЖС с учетом затрат на перевод и подвод коммуникаций. А в 100 км от города сельхозка торгуется как сельхозка.
И по 1 этажу - квартиры на первой линии оживленных магистралей обычно дороже, т.к. продавцом закладывается НЭИ - коммерция, а глубоко во дворах - обычно дешевле, т.к. скидки на первый и последний этаж.
Поэтому, еще раз повторюсь НЭИ необходим в отдельных случаях и его необходимость должна определятся оценщиком - профессионалом, а не ФСО, ради соответствия которому НЭИ проводят даже для типичных и некоммерческих активов.......
В Каширском районе М.О., не получится не то ни другое, имея в городе электростанцию, сам город на голодном пайке, мощности подстанций давно не хватает и пром мощности ни кому не дают.
Так, что картошку сажайте. Есть завод по производству чипсов, потребитель есть.