Переоценка кадастровой стоимости земли: сделал – мошенник?... Эксперт Вовремя.ру разбирает скандал с кадастровой стоимостью земли на примере РТ.

« История с резким осуждением руководством Республики Татарстан предприятий, которые решили побороться за свои права и по закону сравнять кадастровую стоимость земли с рыночной, получила резкий отклик в экспертном сообществе. Вовремя.ру решило детально разобраться в этом вопросе, чтобы поставить точку в этом вопросе и понять кто в этом случае на самом деле прав, а кто не очень…

История с земельным налогом началась в 2010 году, когда были внесены изменения в «Закон об оценочной деятельности» и было установлено, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Была проведена переоценка и установлена стоимость земли на 1 января 2011 года. Но, как выяснилось позднее, стоимость кадастровой стоимости значительно превышала рыночную. Предприятия, узнав об этом, приняли меры по пересмотру кадастровой стоимости своих земель. В 2011 году вышло постановление президиума высшего Арбитражного суда, которое чётко регламентировало, как это делается. И в соответствии с этим постановлением предприятия стали пересматривать стоимость земли. Процедура очень сложная, многоэтапная, предприятия проводят оценку, отчёт об оценке проходит экспертизу в СРО. И только после того, как отчёт признан соответствующим закону и требованиям законодателей, регулирующих оценочную деятельность, он считается приемлемым для пересмотра. Предприятие обращается в суд, суд рассматривает.

У городских муниципальных органов есть право оспорить отчёт об оценке в суде, если они не согласны с ним. Они могут назначить свою судебную экспертизу рыночной стоимости. Во многих случаях муниципалитеты этим своим правом пользуются. Суды, в большинстве своём, эти требования – проведение судебной экспертизы – удовлетворяют. И после того как проведены всевозможные экспертизы, и, убедившись, что рыночная цена столько-то, суд выносит решение обязать Росреестр внести соответствующее изменение стоимости в кадастр. Процесс этот сложный, многоступенчатый и какие-либо мошеннические схемы прохождения этого процессы, очень сложно использовать. Ведь в ней должны участвовать и оценщики, и предприятия, и судьи.

В тоже время у нас существует несколько ступеней судебного обжалования – первая инстанция, апелляция, кассация. Далее судебное решение можно оспорить в высшем Арбитражном суде. Так, если что-то не соответствует законодательству, в одной из инстанций это будет отменено. Поэтому сложно говорить о каких-то мошеннических схемах. Наверное, кто-то пытался с каких-то оценочных фирм это сделать, но всё легко разбивается: те же муниципалитеты присутствуют на судебных заседаниях и сами имеют представление о рыночной стоимости. Если они видят, что оценка существенно не соответствует, они должны заявлять ходатайство об экспертизе, назначать свою экспертизу, доказывать, что та оценка, которую представило в суд предприятие, не соответствует действительности. И это открытый судебный процесс – о каком мошенничестве может идти речь?!

Говоря о земельном налоге, не стоит забывать о его истории, ведь на определённой его стадии определённые чиновники чего-то не разглядели, чего-то не досмотрели. В частности, нужно было ещё в 2010 году задуматься о том, насколько кадастровая стоимость у нас соответствует рыночной. И что возможно будут попытки предприятий её пересмотреть. И что сделали наши чиновники в 2010 году – они быстро-быстро провели кадастровую оценку, утвердили её и постарались уложиться в тот срок, который установил законодатель: за полгода до вступления закона в силу. В течение этого времени оценки кадастровой стоимости не могут быть оспорены Комиссией (т.е. во внесудебном порядке). Вообще законодатель очень грамотно систему продумал: после того, как происходит кадастровая оценка земли и публикуется её стоимость, собственники имеют право обратиться в Комиссию при Росреестре и, представив отчёт и его экспертизу, потребовать внесения изменений.

Но был переходный период – полгода до вступления закона в силу – когда был установлен мораторий: не могли быть пересмотрены результаты кадастровой оценки этой Комиссией - те отчёты, которые были сформированы в этот временной период. И наши чиновники поспешили провести процесс побыстрее, чтобы лишить все предприятия возможности произвести переоценку. Возможно, они осознавали глубокое несоответствие кадастровой и рыночной цены и попытались войти в эту правовую лазейку. Неужели нельзя было подумать, что если не попадаешь на комиссию при кадастровой палате, то у нас есть судебная защита. Любой гражданин, любое юридическое лицо может обратиться в суд за защитой своих интересов. И неважно, прописано это в законе или нет. И естественно, что предприятия этим воспользовались и стали обжаловать. А ведь, исходя из этой стоимости, были сформированы поступления земельного налога, была сформирована доходная часть бюджета. В результате эти деньги расписаны по копейкам и бюджет оказался в тяжёлой ситуации. И можно понять руководство республики: эти деньги давно потрачены. А в виду того, что кто-то в 2010 году не продумал эти вопросы, не посмотрел на три года вперёд, возникла вся эта ситуация. Так может нужно спрашивать не с собственника земли, а с тех, кто тогда принимал решение? У нас так всегда – вперёд не смотрим.

Известен случай, когда у предпринимателя в одном из районов Татарстана в собственности находится участок, на котором он предлагает услуги парковки: ночная стоянка, круглосуточная. И когда посчитали, сколько в его структуре занимает земельный налог, вышло порядка 70-75%. Как ему бизнес вести?! За ту стоимость, которую ему вменили, у него участок никто не купит. И бизнес он вести не может, потому что вся выручка у него уходит на уплату земельного налога. О предпринимателях бы подумали! Будут оказывать давление на бизнес, предприятия будут уезжать из республики. Будут платить здесь земельный налог, будут здесь судиться. А все остальные налоги будут платить в других регионах. Ведь они могут перенести свои исполнительные органы в другой регион, а здесь платить только земельный налог, часть подоходного налога и кусочек прибыли. Но остальные-то ключевые налоги будут платить в других субъектах. Тут нужен взвешенный серьёзный подход. 

..... »