поделился событием

Уже несколько месяцев на форуме сайта appraiser.ru всё никак не затихают ветки с обсуждениями о том, что такое «рыночная стоимость» и как её правильно рассчитывать. Как видно из дискуссий - сколько людей, столько и мнений. Кто-то безудержно доказывает необходимость использования минимаксных оценок, кто-то ратует за средние величины. Из всех сообщений, мне больше всего понравились высказывания и доводы С.А. Смоляка и В.Б. Михайлеца. На мой взгляд, они наиболее глубоко и обоснованно подходят к обсуждению данных вопросов.

Не могу ни удержаться и не поделиться в своем блоге и своим мнением по поднятым в дискуссиях вопросам. Так как согласно общепринятой оценочной методологии (классический метод сравнения продаж опирается прежде всего на цены сделок), так и определению, закрепленному законодательно, рыночная стоимость — это прежде всего цена сделки, рассуждения на тему, на основе каких цен правильно рассчитывать рыночную стоимость, я сразу опускаю (хотя этому можно посвятить целую статью или пост). Оценка, как прикладная наука, давно дала ответ на этот вопрос.

Итак, мы остаемся один на один с ценами сделок по объектам-аналогам. Что же делать дальше? Наиболее обоснованно и рассудительно подходит к вопросу определения и расчета рыночной стоимости С.А. Смоляк :

Так вот, любое определение РС будет трактовать РС как цену сделки, которая может быть совершена на дату оценки при таких-то условиях. Просто эти условия сейчас недостаточно детализированы. Пусть мы их как-то уточнили, т.е. указали ряд достаточно детально прописанных условий, при которых могла бы совершиться сделка. Но все равно, всех остальных условий (погоду в месте совершения сделки, марку чая или кофе, предложенного участникам, полный перечень сведений о всех технических и иных характеристиках имущества, известных одному и второму участнику и т.д.) мы не описали. Значит, о них надо делать ДОПУЩЕНИЯ.  
Похожие выводы, только немного с другой стороны, делает и В.Б. Михайлец:

Одинаковых объектов в природе не существует. Не только в недвижимости, а везде.
Это и Вы мне, и я Вам всегда друг другу докажем.  
Как мы видим, оба специалиста по сути сходятся в том, что и оценщик, и другие агенты на любом рынке всегда сталкиваются с некоторой неполнотой информации. Сделки хоть и рассматриваются как аналогичные — всегда имеют между собой хоть не существенные, но отличия (как на уровне физических свойств объектов-аналогов, подлежащих реализации, так и на уровне условий, в том числе субъективного характера, в которых они проходят), которые полностью нивелировать корректировками оценщик не может.
Итак, допустим в нашем распоряжении оказалась выборка цен по аналогичным (с нашей точки зрения), но незначительно отличающимся друг от друга сделкам, репрезентативная для исследуемого нами рынка. Как же определить рыночную стоимость?

Вспомним о том, что она из себя представляет. Как любит подчеркивать Н.П. Баринов, рыночная стоимость - это прежде всего адекватная мера результатов коллективного поведения рынка. Другими словами, это величина, отражающая и описывающая поведение и тенденции всего рынка, как единой системы. С другой стороны, согласно определению в действующем законодательстве:

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 платёж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Из всего, приведенного выше следует, что, чтобы определить РС, нам в первую очередь нужно смоделировать цену сделки в наиболее типичных и часто встречающихся на рынке условиях. Исходя из того, что цены - это функции от условий сделки и характеристик объектов оценки, их отражение (по крайней мере, те условия и характеристики, которые не являются ценообразующими - нам не интересны и мы их не рассматриваем), мы можем сделать вполне логичное допущение о том, что наиболее близкие и частовстречающиеся цены (мода распределения цен сделок) соответствуют наиболее типичным и наиболее вероятным условиям сделок на рынке.  

Поделиться:
Читать далее
Собственно, вопросы в мыслях и мысли в вопросах: 1. Интересно, почему подавляющая часть оценщиков при оценке рыночной стоимости в рамках анализа НЭИ не считают продажу объекта оценки на ...
Зачастую в обсуждениях среди оценщиков, да и в отчетах об оценке находит своё отражение мнение части практикующих специалистов о том, что распределение цен сделок на различных рынках, как правило, ...
Комментарии2
Гость
23 июля 2012 в 14:01:04

Как то у вас всё слишком просто получается. Про связь между самыми частовстречающимися ценами и типичной офертой - не понял.

Суть в том, что предположение о том, что типичные цены (которые встречаются на рынке наиболее часто) возникают в типичных для рынка условиях, более правдоподобно и жизнеспособно, чем предположение о том, что резко выбивающимся из общего ряда цены возникли в типичных рыночных условиях.

Поддержали0