Зачастую в обсуждениях среди оценщиков, да и в отчетах об оценке находит своё отражение мнение части практикующих специалистов о том, что распределение цен сделок на различных рынках, как правило, должно хорошо аппроксимироваться нормальным (гауссовским) распределением. В связи с чем, все чаще в отчетах об оценке встречается в том или ином виде «проверка на нормальность».
Я же довольно скептически отношусь к этому мнению и к такой практике и далее попробую ответить на вопрос, почему у меня вызывает сомнения то, что к большинству рынков применима аппроксимация нормальным распределением (проще говоря, что распределение цен сделок на рынках симметрично).
Насколько мы знаем из экономической теории, существует три основных вида спроса:
- потребительский,
- инвестиционный;
- спекулятивный.
Причем, как правило (т.е. в большинстве случаев, но не всегда), по размеру (количеству потенциальных покупателей и совокупному объему денежных средств) эти рынки спроса располагаются в порядке, приведенном выше. Т.е. самым маленьким рынком является рынок потребительского спроса, заметно больше — рынки инвестиционного и спекулятивного спроса.
Любой объект оценки (товар) можно позиционировать в большинстве случаев сразу на трех рынках. Но нужно помнить об одной особенности — чем ниже цена товара, тем заметно больше активизируются агенты рынков инвестиционного и спекулятивного спроса.
Другими словами, чем дешевле товар - тем на порядок больше активных потенциальных покупателей (всё больше инвесторов и спекулянтов видят приобретение товара по такой цене с учетом требуемой ими нормы доходности выгодной сделкой). Это приводит к тому, что товары с относительно более низкими ценами (если их количество неограниченно предложением) - продаются чаще и в большем количестве. Говоря иначе, если нет оснований считать предложение товаров по невысоким ценам на соответствующем рынке ограниченным, или распределение цен предложений на нем примерно симметрично, принимая во внимание описанную выше тенденцию роста платежеспособного спроса по мере снижения цены товара, распределение цен сделок на рассматриваемом рынке должно быть в той или иной степени асимметрично в сторону более низких цен.
Более наглядно данный вывод можно продемонстрировать с помощью многим знакомого графика «Закона спроса и предложения» (см. ниже). На графике буквой S обозначена кривая предложения, буквами D — кривые спроса, координата на оси абсцисс — объем товара, на оси ординат — цена товара. Расстояние от оси ординат до кривой D выше точки пересечения кривых спроса и предложения, а также расстояние от оси ординат до кривой S ниже этой точки — можно трактовать как потенциальное количество сделок по реализации товара (предложение покрытое спросом). Тем самым, если «Закон спроса и предложения», сформулированный в 1890 году Альфредом Маршаллом, хорошо описывает рассматриваемый рынок, есть основания предполагать, что распределение цен сделок на нем несимметрично и скошено в сторону более низких цен (по графику количество сделок резко возрастает от минимальной цены к равновесной цене и медленно убывает от равновесной цены к максимальной цене).
Конечно, реальные рынки, с которыми сталкивается в своей работе оценщик, достаточно сложны и неоднозначны, но основные экономические законы и принципы в том или ином виде должны работать и на них.
Комментарии0