О работе Экспертного совета РОО. Интервью с председателем ЭС РОО Козырем Ю.В.

Козырь Юрий Васильевич, д.э.н.,
Председатель Экспертного совета РОО, Член Совета РОО,
в.н.с. ЦЭМИ РАН, доцент кафедры экономики
интеллектуальной собственности МФТИ,
Генеральный директор ООО “Копарт”

« Юрий Васильевич, возможно, некоторые из наших вопросов не имеют однозначного ответа и выходят за рамки Вашей компетенции. Но хотелось бы донести до посетителей нашего сайта мнение именно председателя Экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, то есть человека, которого часто считают «истиной в последней инстанции» в области экспертизы отчетов.

Кстати, Вы себя таковым ощущаете?

Я бы сказал так: в некоторых вопросах, относящихся к оценке, там, где я сам считаю, что  досконально разобрался в вопросе, проекте или какой-то узконаправленной методологии, и у меня есть твердое мнение, основанное на знаниях, опыте, изысканиях и строгих доказательствах, - я не то чтобы считаю себя истиной в последней инстанции, но придерживаюсь очень твердых убеждений. И если  вижу, что прав я, а не оппонент – то да, я себя считаю истиной в последней инстанции по некоторым вопросам, но таких вопросов не так много. В широком смысле – нет, не ощущаю.

Недавно один посетитель форума РОО высказал мнение, что коллеги-эксперты побоятся оспаривать мнение председателя ЭС СРО (абстрактного). Кто в ЭС РОО является этой самой «последней инстанцией» в сложных случаях?

В ситуации «фифти-фифти» можно до бесконечности спорить о том, наполовину полон стакан или наполовину пуст. Если надо принять одну точку зрения, то должно быть установлено какое-то правило и его надо придерживаться. Когда приходится выносить вердикт по спорным ситуациям, когда нет однозначного решения, то иногда лучше поставить точку, чтобы спор не продолжался бесконечно.

Всех призываю внимательно читать документ ЭС РОО  «Положение о порядке проведения экспертизы», в котором сказано, что в сложных случаях, если есть обоснованные апелляции, во-первых, назначается эксперт-оппонент, и во-вторых, некоторые вопросы выносятся на заседание Президиума Экспертного совета РОО. Принципы демократии соблюдаются, хотя, конечно, все 17 членов Президиума физически не могут изучить все материалы также основательно, как эксперт и оппонент. В Положении также сказано, что в особых случаях решения могут приниматься либо председателем ЭС, либо президентом РОО. Но это бывает не так часто.

В 2012 году начал работать Информационный портал по учету деятельности Экспертного совета РОО. Какие задачи он выполняет?

Российское общество оценщиков старается идти в ногу со временем. Поэтому, когда на дворе стоит XXI век, а в прессе муссируются вопросы об электронном правительстве, было бы глупо отвергать возможности, которые открывают перед нами современные информационные технологии. В определенный момент, когда объем экспертиз в ЭС РОО стал довольно большим и, как следствие, стали возрастать издержки администрирования экспертиз, встал вопрос о создании портала экспертиз. Сначала этот портал был апробирован в процессе экспертизы отчетов объектов недвижимости в Омской области, где показал свои положительные качества,  и одновременно были устранены отдельные технические недостатки. После этого портал стал использоваться на полную мощность для всех других экспертиз. На этом портале, к слову сказать, для удобства пользователей есть возможность выделения крупных проектов в отдельные блоки и другие удобные сервисы. Появились различные возможности контактирования экспертов с оценщиками и заказчиками экспертиз. Стало более удобно собирать статистику осуществления экспертиз. В общем, я думаю, что со временем, наверное, уже трудно будет себе представить, как можно обходиться без этого портала.

По каким критериям составлялись тарифы на выполнение услуг по экспертизе отчетов в РОО?

Начну с процедуры принятия - тарифы принимались Советом РОО после обсуждений, предварительных внесений предложений и корректировок. Тарифы с учетом различных видов объектов оценки разрабатывались на основе анализа обращений, поступающих в ЭС. Прежде всего, учитывается объем трудозатрат эксперта. Факторами, влияющими на стоимость услуг по экспертизе, является объем отчета, сколько объектов оценки он содержит, однородные они или разнородные, насколько масштабный отчет. Бывает, что большую часть отчета составляют одни таблицы. А может быть сложносоставной отчет с множеством различных видов объектов. Таким образом, стоимость зависит от объема, сложности, срочности исполнения,  реальной рыночной стоимости времени, затраченного экспертом, а также разумного соотношения времени, затраченного на подготовку отчета и составление экспертного заключения. Обычно (но не всегда), на экспертизу времени затрачивается меньше, чем на отчет, и стоить она должна дешевле. Но при этом стоимость одного часа работы эксперта должна быть несколько выше, чем стоимость работы оценщика.

А какие-то наработки по расчету стоимости нормо-часов оценщиков учитывались при составлении тарифов?

Учитывались нормы НСОД 2005 года, но они не имели статуса обязательных. Потом тарифы актуализировали в 2008-2009 годах. В «Ко-Инвесте» делали ресурсную модель по расчету нормо-часов, ее тоже учитывали, но тут надо понимать именно количество затраченных на экспертизу часов. Например, при экспертизе ряда отчетов по кадастровой оценке мы пытались придерживаться нормы, согласно которой стоимость экспертизы не должна была превышать 15% от стоимости оценки. Но по факту не всегда это удавалось сделать. Основная проблема в части возможности применения таких соотношений – «нелинейность» объектов. Вот, например, не сложилось у нас пока консенсуса по тарифам на экспертизу таких объектов, как линии электропередач и ряда других инфраструктурных объектов. Самые сложные случаи не покрываются нашей тарифной сеткой, т.к. слишком много факторов влияет на стоимость экспертизы, в том числе – высокая срочность.

Сейчас существует «мода» на экспертизу. Просто оценки уже недостаточно. Не происходит ли подмена понятий «оценка» и «экспертиза»? Не избыточно ли для ряда случаев требование об обязательной экспертизе? Ваше отношение к этому как оценщика и как эксперта?

Я считаю, что подмены понятий не происходит. Тот, кто разбирается, в чем состоит оценка, а в чем – экспертиза, тот понимает, что в стандартах оценки – в МСО и наших ФСО 5 – сказано, что экспертиза не подменяет собой оценку. То, что произошло с увеличением объема экспертиз, а именно это вызывает справедливые нарекания – в этом есть некое зашкаливание, когда маятник сильно отклонился в одну сторону. И есть стремление определенных субъектов рынка обезопасить себя от всего и вся. Оценщик подготовил отчет об оценке, на основе которой проводится сделка, заказчик в этом особо не разбирается, эксперт ему подтверждает, что отчет правильный, и дальше, в случае чего, если, например, сделка окажется мошеннической, то можно будет оправдаться наличием экспертизы. Возможно, некоторые заказчики экспертизы чувствуют, что какие-то хозяйственные операции, для совершения  которых нужна оценка, не совсем законны, и поэтому хотят себя обезопасить… Если рассматривать этот вопрос в экономической плоскости, то когда есть спрос на что-то «кривое», так называемую заказную оценку в худшем смысле этого слова, то пока этот спрос есть, то будет и предложение. Наверное, если ввести уголовную ответственность оценщиков, то один оценщик из тысячи решит повысить свою квалификацию, два решат отказаться от сомнительной оценки, а остальные 997 будут оценивать так, как умеют, потому что не умеют по-другому. Тем более, что оценка – это сплав объективной реальности с субъективными, сужденческими представлениями оценщика, его знаниями и опытом. Зачастую бывает невозможно прийти к точным, однозначным выводам, при этом масса далеких от оценки людей считает, что есть некая «очевидная», «реальная», «одна-единственная» стоимость.

Надо понимать, что экспертиза – это производный вид деятельности от оценки. Хотя у нас пытаются сделать производные еще более высокого порядка, т.е. экспертизу экспертизы, апелляции на апелляции и т.д., что, я считаю, неправильно. Это уже получается процесс, устремляющийся в пределе к абсурду.

Так все-таки – нужна ли экспертиза в таком объеме?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно - да или нет. Видимо, надо определить гораздо более ограниченный перечень случаев, чем сейчас, когда эта экспертиза необходима. Во всех остальных случаях надо вспомнить такую банальную, но в наше время подзабытую вещь как доверие. Если профессионал, которым является дипломированный оценщик, подготовил нечто, что в современном законодательном поле называется выражением мнения этого профессионала, и одновременно облеченное в форму документа доказательного значения, то это его мнение. Может быть, для особо важных, крупномасштабных проектов экспертиза нужна. В остальных, возможно, нет. Современное гипертрофированное отношение к экспертизе приводит к тому, что оценщик в отчете выражает уже не свое мнение, а мнение нескольких проверяющих экспертов. А отчет-то подписан оценщиком.

Позволю себе немного потеоретизировать на эту тему. Если бы можно было ввести некие уровни квалификации оценщиков, то для более высокого уровня не требовалась бы экспертиза. А работа оценщика менее опытного должна была бы сопровождаться экспертизой. Когда же уровень оценщика выше, чем у эксперта, то их взаимодействие ни к чему хорошему не приводит.

Что можно посоветовать оценщику, который, выиграв конкурс за копейки, обнаруживает в условиях обязательное проведение экспертизы, которая превышает стоимость самой оценки?

Этому оценщику надо посоветовать внимательно изучать условия конкурса. Эти условия никогда не бывают секретными, и говорить о том, что экспертиза явилась для оценщиков неприятным сюрпризом – это как-то странно. Тарифы на проведение экспертизы тоже не являются секретными, так что при участии в конкурсе надо все заранее просчитывать.

Федеральным стандартом оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» установлены два виды экспертизы – нормативно-методическая и стоимостная. Нормативно-методическая, по мнению многих, дает возможность оценщикам уходить от ответственности, выпуская откровенно заказные отчеты, но делая их грамотно. Не пора ли выступить с инициативой о пересмотре основ нормативно-методической экспертизы?

Я думаю, что как только большинство участников рынка будут так считать, так это «пора» сразу же и наступит. Что касается моего мнения по этому вопросу, то оно примерно следующее: о какой ответственности оценщика идет речь? Были ли прецеденты наступления этой ответственности как следствие проведения различных видов экспертиз? То есть у нас сейчас ответственность установлена только в случае, если ты дал положительное заключение. Неважно, нормативная экспертиза или на подтверждение стоимости. Если бы эта ответственность как-то разнилась в зависимости от вида экспертиз, то вопрос можно было бы задавать в этом ключе. Часто самих заказчиков интересует только проверка на соответствие законодательству, чисто по формальным признакам. Они так хотят, почему мы им должны отказывать?

Кстати, хочу отметить один аспект, который касается ряда заданных мне вопросов. У нас за последнее время в обществе сложилось такое мнение, что оценщики – это какие-то жулики и прохиндеи, которых надо все время ловить на чем-то незаконном. На эту тему постоянно раздаются разного рода заявления и делаются сомнительные предложения. Часто это идет с подачи определенных руководящих лиц, контролирующих процесс оценки на государственном уровне. Иногда у меня даже создавалось ощущение, что это, видимо, происходило оттого, что этих лиц в прошлом оценщики обидели когда-то. Другое возможное объяснение таким разговорам – использование оценщиков в качестве стрелочников жуликоватыми личностями или лицами, плохо разбирающимися в причинно-следственных связях.  Я считаю, что такие разговоры надо заканчивать, потому что на самом деле квалифицированные и неквалифицированные специалисты есть в любых видах деятельности, и говорить, что оценщики – это сплошные мошенники, неправильно.

Насчет откровенно заказных отчетов могу сказать так: есть такие  вещи, они  концептуально простые, но требуют финансирования для воплощения. Для развитых секторов рынка недвижимости давно можно было бы сделать по классам какие-то мониторинги, диапазоны от и до, свободно и доступно. Тогда было бы сложнее делать заказные отчеты, по крайней мере, в сфере недвижимости. Этот мониторинг мог бы ежеквартально обновляться. Сейчас же многие сегменты рынка недвижимости абсолютно непрозрачные. При наличии такого мониторинга, глядишь, и отчеты бы упростились, да и ненужных споров бы поубавилось.

Часто у эксперта возникает проблема идентификации отчета, т.е. у него нет уверенности, на какую версию отчета он делает экспертизу и какая будет выдана заказчику. Как с этим бороться?

С этим недугом следует бороться посредством внимательной проверки исходных материалов самими экспертами, которые работают с несколькими версиями отчетов. Сотрудники экспертного отдела Исполнительной дирекции должны внимательно отслеживать, какая версия остается в архиве, и предупреждать самих оценщиков, что в случае возникновения претензий к отчету в архиве имеется именно та версия, на которую выдана экспертиза. То есть все участники процесса проведения экспертизы должны этот вопрос внимательно отслеживать.

Еще одна серьезная проблема – обязательная экспертиза по линии ФАУГИ. Возможно ли как-то упростить процедуру взаимодействия между оценщиком, ФАУГИ и СРО? Например, ФАУГИ бы сразу направляло свои замечания (по формальным признакам) оценщику, а в СРО – уже исправленный отчет, соответствующий формальным требованиям. Сэкономили бы время и деньги на почтовые расходы.

Да, я считаю, что это действительно было бы лучше оценщикам, но я не уверен, что в ФАУГИ ищут легких путей. Иначе, наверное, не было бы систематического срыва планов приватизации. Возможно, кто-то заинтересован, чтобы было узкое горлышко и продолжалось это хождение по мукам. За исключением тех случаев, когда ФАУГИ реализует функции собственника, когда государству принадлежит контрольный пакет акций – тогда вопросов нет, хозяин – барин, он и устанавливает правила. А вот когда государству принадлежат 3%-й пакет акций, то возникает вопрос, почему оно пытается притормозить сделку отрицательным заключением, когда СРО дает положительное, и с этим согласен заказчик, у которого 97% акций. Получается, что государство в лице ФАУГИ выступает в роли воинствующего миноритарного акционера, у которого по факту прав оказывается больше, чем у других акционеров. Налицо – явное неравенство в правах различных групп акционеров. Мало того, по закону последняя инстанция перед судом – это экспертиза СРО, поэтому хотелось бы неких позитивных подвижек в этой части со стороны всех заинтересованных и полномочных сторон.

Еще вопрос по экспертизе для ФАУГИ – противоречие положительной экспертизы СРО и отрицательной – ФАУГИ. Часто ли возникает такая проблема и как она решается?

Такие случаи нечасто, но бывают. Мы в таких случаях еще раз все проверяем, если выясняется, что эксперт что-то пропустил – вносим правки. Если замечания ФАУГИ несущественные, то мы положительное заключение так и оставляем. Был как-то случай, что в заключении ФАУГИ было написано, что при оценке некотируемых акций не был учтен внешний износ. После непродолжительного телефонного разговора они сами отозвали такое заключение. Человеческий фактор везде возможен, и у них, и у нас. Поэтому такие вопросы решаются в рабочем порядке.

Нередко составление экспертизы превращается в индивидуальный мастер-класс для исполнителя отчета. Как Вы относитесь к обучающей функции эксперта?

Я отношусь к ней нормально, если это в пределах разумного, т.е. одна итерация. Эксперт дал замечания, исполнители поправили отчет, вопросов нет. Если же люди, например, поправили 30% замечаний, а 70% то ли не понимают, то ли не хотят понимать, то все это ведет к пустой потере времени. Был случай, когда я практически переделывал за оценщиков отчет, они мне названивали на домашний телефон в выходные дни. И такие ситуации бывают у многих экспертов. Большинство обращающихся хотят на выходе иметь положительное заключение и этого не скрывают. Поскольку мы позиционируем себя не как карательную организацию, которой лишь бы деньги взять, то мы всегда стараемся помогать при доработке отчета, но при условии понимания характера сделанных замечаний и разумности временных затрат, чтобы не до бесконечности шел этот процесс. Вопрос, касающийся получения денег за экспертизу, всегда несколько скользкий, потому что всегда есть повод обвинить эксперта: если он дает положительное заключение, раздаются голоса «значит, ему дали денег», если отрицательное – «ему не дали денег/ он пытается вымогать деньги». Вообще же, большинство наших экспертов постоянно оказывают консультации по ходу доработки отчета.

Как можно стать членом Экспертного совета РОО? Какие критерии отбора установлены в РОО в связи с изменениями в законодательстве? 

... »