« Земельная реформа в России… Исторический опыт России в этом плане печален. Обладающая огромным земельно-ресурсным потенциалом в 17,1 млн.кв. км (13% мирового земельного фонда), Россия никогда не могла извлечь полноценной выгоды из имеющегося у неё земельного богатства. Все попытки на практике осуществить земельную реформу в огромной стране ещё никогда не приводили к желаемому результату.
Земельная реформа, связанная с отменой крепостного права в 1861 г., была организована так, что не закончилась и через 50 лет и во многом вместе с первой мировой войной спровоцировала социальную революцию 1917 г. Земельная реформа Столыпина началась в 1906 и прекратилась убийством Столыпина в 1911 г. Земельная реформа большевистского правительства началась с отмены собственности на землю в 1918 г. и закончилась массовой коллективизацией в 1930-х гг., в ходе которой крестьяне были лишены собственности. Земельная реформа, начатая в 1990 г., прекратилась в 1993 г. с изменением расстановки сил в правительстве и в обществе в целом. Казалось, в 1990-х гг. был уникальный шанс реформировать земельные отношения, решить «вопрос о земле». Однако и на этот раз этот исторический шанс был упущен.
История постсоветского законодательства о земле
Ключевыми элементами провозглашенной новой российской земельной реформы в начале 1990-х гг. стали: разгосударствление земли; восстановление прав собственности и других прав на землю, упраздненных в Советской России в 1920-е гг.; создание условий для возникновения рынка земли.
Официально начало денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации было положено 1 января 1991 г., когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». СССР был ещё жив, но первый шаг от монопольного владения бюрократией землей был сделан. Вместе с новым Земельным кодексом (1991) эти законы создали правовую базу для возникновения многоукладных форм земельной собственности, закрепив пожизненное наследуемое владение, пользование землей, а также возможность приобретения земли в частную собственность. С большими оговорками строгий запрет на частное владение землей, существовавший при прежнем режиме, закончился. На начальном этапе земельной реформы главной задачей было перераспределение земельного фонда, создание нового типа производителей – фермерских хозяйств.
После ликвидации СССР в новом государстве – Российской Федерации – принимается новая Конституция (1993), статья 9 которой утверждает возможность различных форм собственности на землю: государственную, муниципальную, частную – граждан и юридических лиц. Конституция установила, что использование земель определяет федеральное законодательство, а контроль использования и управление землей осуществляют совместно Федерация и ее субъекты.
Новый Гражданский кодекс РФ (1994-1996) установил процедуры осуществления права собственности и других имущественных прав на землю и иное недвижимое имущество. Вторая часть ГК определила общие правила аренды земли и иных операций с недвижимым имуществом. Целевым назначением указанных мероприятий являлось расширение самостоятельности государственных предприятий и расширение сферы деятельности частного сектора. И действительно, в период с 1992 по 1994 гг. наблюдался рост фермерских хозяйств – с 49 тысяч до 270 тысяч. Однако тотальное безденежье и продолжавшаяся огромная инфляция ударили по фермерству, и количество фермерских хозяйств начало сокращаться.
В основу приватизации сельскохозяйственных земель был положен социально-справедливый уравнительный принцип. Земли бывших советских колхозов и совхозов распределялись между всеми жителями в форме земельных имущественных долей (паев). Однако этот процесс государством не поддерживался, никакой помощи или даже разъяснений со стороны чиновничьего аппарата при регистрации права на земельные доли и даже внесения этих долей в уставные капиталы новых аграрных предприятий, как этого хотело земельное чиновничье лобби, не оказывалось. Выделение же земельных долей в натуре, то есть создание частной земли, затруднялось еще более ввиду отсутствия у потенциальных собственников денежных средств на выполнение необходимых процедур межевания и на юридическое оформление вновь формируемых земельных участков. Кроме того, четкого понимания новыми собственниками того, зачем им нужна земля, не было.
Чтобы создать реальные инструменты новой земельной политики, готовились проекты федеральных законов о государственном земельном кадастре, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ряд других нормативных правовых актов. Но законотворческая работа в этом направлении увязла в «болоте» политических страстей. Основной нормативный правовой акт – Земельный кодекс РФ, в котором были бы четко прописаны нормы, закрепляющие право частной собственности на землю и определяющие механизмы гражданско-правового оборота земель различных категорий, в начале 1990-х так и не был принят, что не замедлило сказаться на эффективности всех проводимых мероприятий.
Новый Земельный кодекс, над которым работали с 1993 г., то есть после принятия новой Конституции и Гражданского кодекса, был принят в 1996 г., но он ничего не говорил о купле-продаже или залоге земли. Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997) и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998) не могли в полной мере использоваться для земельных участков, поскольку отсутствовал закон о земельном кадастре и необходимые нормы Земельного кодекса. В частности, закон «Об ипотеке» запрещал заклад аграрных земельных участков, используемых всеми субъектами сельскохозяйственной деятельности, поэтому земля не могла быть обеспечением для получения кредитов.
С большим трудом работала принятая в 1995 г. первая федеральная программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра». Отсутствовали правовые основы для ведения земельного кадастра. Кроме этого, программу намеренно плохо финансировали (менее 20% от утвержденных сумм). Федеральная инвентаризация земель была спущена вниз – на местные структурные подразделения, где она тихо умирала, лишенная финансирования. В ответ почти каждый субъект РФ, а местами и крупные муниципалитеты стали создавать свои отдельные кадастровые системы.
Отсутствие земельного кадастра перекрывало путь всем: гражданам – к защите законных прав собственности на землю, государству – к нормальному налогообложению земель.
Отсутствие федерального закона о государственном земельном кадастре не позволило практически воплотить в жизнь две основные функции кадастровой системы, составляющие основу эффективного многоукладного земельного строя – правовую и фискальную, первая из которых обеспечивает регистрацию и защиту прав землевладельцев, а вторая — справедливое и полное налогообложение земель и иной недвижимости. Без реализации этих функций и проведения полноценной инвентаризации земель осуществить в должной мере реформирование земельных отношений и увеличение социального, инвестиционного и производительного потенциала земли было невозможно.
Таким образом, земельная реформа 1990-х гг., проведенная чиновничеством, не создала условий для расширения земельной собственности граждан, не активизировала использование и рыночный оборот земли и иной недвижимости, не породила правовых и экономических механизмов для истинной защиты прав собственности на недвижимое имущество. Эта реформа массово не создала эффективно хозяйствующих на земле субъектов.
В январе 2000 г. был принят Закон «О государственном земельном кадастре», в октябре 2001 г. – Земельный кодекс РФ. Обновленный Земельный кодекс закрепил частную собственность на землю и определил механизм её оборота. Кодекс признал, что земельный участок является единым объектом оборота и владения. Но – земли сельскохозяйственного назначения остались выведенными из оборота, крестьяне, как обычно, землю не получили. Земельный кодекс предоставил право бессрочного пользования землёй только органам власти разного уровня, федеральным унитарным предприятиям и местным органам власти. Прочие юридические лица должны были до 1 января 2004 г. перерегистрировать свое право на право собственности или аренды, позднее срок был перенесён на 1 января 2006 г., но эта операция не завершена и к 2012 г.. Для граждан бесплатное срочное пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение, то есть существовавшие при коммунистическом режиме земельные права могли сохраняться, но при передаче по наследству должны были регистрироваться как собственность или аренда.
В дополнение к Земельному кодексу принимаются два вспомогательных закона (2001) – «О государственных и муниципальных землях» и «О землеустройстве».
Только через год после Земельного кодекса появился всё-таки закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (июль 2002), который касался исключительно аграрных земель. Правительство в итоге согласилось с передачей аграрных земель в частные руки, их стало можно продавать и покупать. Этот закон был назван достижением земельной реформы, его сравнивали с царской реформой 1861 г.
По данным Росземкадастра, аграрные земли в 2002 г. составляли 427,8 млн. га, 70% из них находилось в собственности государства. Но самое главное – около 12 миллионов земельных идеальных долей на земли бывших колхозов и совхозов, переданных жителям сельской местности в начале 1990-х гг. и охватывающих почти две трети всех сельскохозяйственных угодий, не регулировались этим законом. Более мелкие аграрные участки, занятые зданиями, постройками, сооружениями, садовыми и дачными участками, отведенные под строительство, были подведены под общие нормы Земельного кодекса.
Принятый закон создал правовые условия для регулирования оборота, но оживленного оборота не получилось и не могло получиться. Было уже поздно. Людей, готовых взять аграрные земли и начать на них работать, почти не осталось. 90% земельных долей оставались неиспользованными и невостребованными, миллионы аграрных гектаров оказались заброшенными. Бизнес в сельское хозяйство, где не было высоких прибылей, не пришёл.
В городах и городских поселениях на уже застроенных землях (таких было большинство) собственникам строений и сооружений было даровано право выкупить давно используемые ими участки. Занятые и используемые участки собственник должен был своими силами сформировать, что в российском государстве процесс дорогой, длительный и коррупционный, и поставить на кадастровый учет. Владельцы, понимая, что никаких преимуществ они не получат, не спешат тратить деньги и выкупать свои же давно занятые участки. А в зонах застройки старыми многоквартирными домами и сами собственники не понятны. В итоге на территории городских поселений земельная реформа практически не имеет результатов. Как ни стимулировало государство владельцев старых участков ценами, которые чиновники считали привлекательными, массового выкупа земли не произошло.
Участки, выделяемые под новое строительство, инвесторы покупали в собственность или аренду. Земельный кодекс требовал в городах открытого конкурса, а в сельских районах, где конкурировать было некому, получения разрешений государственных или муниципальных органов. Инвесторы, приобретающие землю, должны были также проверить экологические, санитарные, архитектурные и иные условия. Количество создаваемых разрешений и объем вымогаемых при этом взяток стали столь велики, что многие компании начали переносить бизнес в отдаленные города, а застройщики жилой недвижимости взвинтили цены.
Важность земельной реформы и ускорения её реализации были отмечены в Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008), но реальная земельная реформа так и не происходила.
Кадастр недвижимости
В 2004 г. ликвидируется ведомство земельного кадастра и на его месте создается ведомство кадастра недвижимости. Земельные дела автоматически отодвигаются на второй план. Закон «О государственном кадастре недвижимости» (2007) принимают спустя 3 года, открывая новый этап реформ в недвижимости.
В недвижимости мира главным всегда были сведения об участках и их владельцах. Это правило тянется с далекой древности. При советской власти были отменены земельные отношения, а слово «недвижимость» выведено из употребления. Возникла система тотального контроля за всеми объектами строительства. Так в стране родилась система технической инвентаризации – известные БТИ. Закон «О государственном кадастре недвижимости» вновь кинул земельные объекты, а вместе с ними земельные отношения, в общий котел многомиллионных сведений обо всех объектах недвижимости. Сведения о земле растворились в подробных данных о десятках миллионов комнат, помещений и квартир, более и менее крупных объектах строительства, сведения о земле стали как бы не очень важны. Это был хитрый ведомственный ход, но вредный для экономики. Он обеспечил инвентаризаторам большой рынок услуг, но поставил серьезную информационную плотину в изменении земельных отношений, став ещё одним тормозом в земельной реформе и в преобразовании экономики.
Дачная амнистия
В России сформировался значительный слой собственников мелких земельных участков. Около 42 миллионов семей владели небольшими участками, площадью менее 0,2 гектара. К ним надо отнести дачные и садово-огородные участки, а также участки под индивидуальные жилые дома. Почти 11 миллионов сельских семей получили свидетельства на земельные паи, большинство которых осталось незарегистрированными.
Мелкие земельные собственники сумели производить до 60% аграрной продукции страны, владея в совокупности менее чем 25% аграрной земли. Именно мелкие собственники не позволяют окончательно деградировать аграрным землям, большая часть которых заброшена. Начиная ещё с советских времен, именно мелкий земельный собственник во многом кормил себя и страну, спасая при этом землю. Но и сейчас мелкий собственник так и не получил ни эффективных законов, защищающих его права на земельную собственность, ни доступной ему возможности, чтобы сформировать и затем учесть свой участок.
Ропот граждан был, наконец, услышан. Был принят закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (2006). За этим бюрократически длинным названием кроятся процедуры, получившие известность как «дачная амнистия». Закон позволил тысячам владельцев маленьких участков ускорить оформление своих прав на землю. Упростив процедуру, этот закон спас граждан от лишних затрат, ожиданий и ненужных процедур при оформлении собственности на землю.
Примерно восемь миллионов участков было зарегистрировано, для сотен возникли судебные дела. Однако упрощенный порядок оформления прав земли – без прохождения кадастрового учета земли и строений, декларированных владельцем – привел к неприятной ситуации. Владелец такого участка обязан платить налоги, но не может распорядиться своим имуществом, не может продать, передать его по наследству, заложить – то есть право собственности, зарегистрированное по «дачной амнистии», оказалось существенно ограниченным. По сути государство просто упростило себе взимание налогов с владельцев дач, вот и вся помощь людям.
ЕФИСН
В 2009 г. в сфере недвижимости началось формирование единой федеральной информационной системы недвижимости (ЕФИСН). Эта система должна охватить все сведения по: 1) объектам недвижимости,; 2) зарегистрированным государством правам на объекты; 3) обладателям прав.
С одной стороны, в сфере подобной информации постоянно происходят изменения, и для активной работы ИС требуется мощная система мониторинга сведений. Мониторинг не имеет отношения в самой информационной системе, и если он организован плохо или не обладает необходимой мощностью, то сведения ЕФИСН будут постоянно устаревшими. Тогда им перестанут доверять. По экспертным оценкам, в ЕФИСН должно попасть примерно 300 миллионов информационных объектов, и если около 3% объектов меняется в течение года, то ежегодный мониторинг сведений должен обновлять данные по 9 миллионам информационных объектов. Для этого требуется, чтобы владельцы объектов были заинтересованы в актуальности данных о них самих и принадлежащих им объектах. В настоящий момент мониторинг сведений по недвижимости не достиг необходимой информационной мощности. Обстоятельства учета таковы, что кадастровый учет дорог для владельцев недвижимости, абсолютно им неудобен, более того – не нужен, никакой заинтересованности в актуализации учетных сведений у владельцев нет. Поэтому сведения обновляются в тот момент, когда владелец обращается за проведением сделки с объектом, то есть значительно реже, чем это нужно для мониторинга, поддерживающего актуальность данных. Есть опасение, что ЕФИСН превратится в своего рода Интернет, где много сведений, очень полезных и абсолютно бесполезных, но никто и никогда не знает, что именно из этих сведений достоверно.
С другой стороны, ЕФИСН должна обеспечить использование для общения с клиентами современных средств коммуникации, компьютеров и коммуникационных сетей. Это, безусловно, облегчит доступ клиентов к данным по недвижимости, но лишь при условии, что разработка ЕФИСН буде доведена до нормального завершения.
Объём работ по ЕФИСН велик, они пока находятся в начальной стадии, и им рано давать окончательные оценки. Отметим, что определенные шаги в направлении решения этой проблемы предпринимаются. В 2009 г. принят федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В части кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость этот закон позволил гражданам предоставлять сведения посредством почтовых отправлений и в электронном виде. Время покажет, как заинтересованная в коррупции бюрократия воспримет и трансформирует это нововведения.
В конце 2010 г. Правительство РФ приняло государственную программу под названием «Информационное общество (2011-2020 года)». ЕФИСН оказалось частью более масштабной работы, рассчитанной на 10 лет. ЕФИСН – невероятно длинная программа, при этом содержит сведения о недвижимости очень низкого качества и достоверности. Рано говорить, к чему приведёт и какое влияние ЕФИСН окажет на преобразование земельных отношений, скажем одно, что какие-то сведения о недвижимости в Интернете появились, но правого значения они не имеют.
Изменение закона об обороте земель
Долгое время Правительство РФ отклоняло многочисленные инициативы региональных законодательных собраний и отдельных депутатов, направленные на решение проблем сельского хозяйства. Наконец, в 2010 г. Минэкономразвития «проснулось», и Госдума изменила ряд положений закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и других законов (2010) с целью исправить и оживить запущенные дела с идеальными земельными долями, розданными в начале 1990-х гг.
Большая часть этих долей (около 90%) так и осталась невостребованной. Старый собственник социалистического хозяйства исчез, а новый собственник, для которого предназначались эти земельные доли, не образовался. Точнее, он возник в очень ограниченных масштабах и в основном на юге страны.
Во многом это вызвано сложностью оформления земельной собственности, о которой говорилось выше. Процедуры оформление были дорогими, сложными и продолжительными. У крестьян, разоренных инфляцией и низкими ценами на сельскохозяйственную продукцию, не было денег для оформления собственности и тем более для инвестирования в производство, полностью пришедшее в негодность за время бездарных реформ. Но была и другая более веская причина – крестьянин, готовый испытывать трудности владения и работы на земле исчез, уехал или вымер. По данным Росстата, с 1991 по 2010 гг. количество сельского населения РФ уменьшилось на 1,67 млн. человек. Еще более скорбными оказываются качественные оценки произошедших социально-демографических изменений. Новый собственник не получился, он по-прежнему пребывает в исходном состоянии владельца идеального пая или доли – не знает, что делать, и не имеет средств, чтобы начать новое дело.
Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (декабрь 2010 г.), с одной стороны, позволяет выделить земельный участок в натуре, то есть превратить идеальную земельную долю в настоящую землю. С другой – земельные доли, не получившие никакого использования, после судебной процедуры могут быть отчуждены в пользу местной органов власти, которые затем должны будут найти им новое использование, продав более эффективным собственникам.
Закон вступил в силу со второго полугодия 2011 г. В скором времени мы увидим, чем на деле обернётся новое законодательство об обороте аграрных земель и что будет происходить в реальной жизни. Найдутся ли новые земельные собственники на огромных просторах страны, и что они будут делать с купленными ими участками? Безусловно, собственники найдутся в окрестностях больших городов, они готовы выкупить землю и использовать её под дачное и коттеджное строительство. Но что будет происходить в глубине страны, пока неизвестно. Начнет ли возрождаться аграрное производство в умеренной климатической нечерноземной зоне? Сейчас сказать трудно, потому что ситуация во многом будет зависеть от того, что будет происходить на мировом рынке продовольствия, отделиться от которого Россия, получающая большое количество продовольствия из-за границы, уже не может.
Отмена категорий земель
Недавно, 3 марта 2012 года, Правительство РФ (практически тайно) выпускает распоряжение № 297-р об отмене категорий земель. Это – существенный шаг в земельных преобразованиях. Категории существовали в земельном управлении издавна, еще с царских времен, они сохранились и в коммунистический период. Наиболее принципиальное положение этого распоряжения – вывести на первый план вместо категорий земель разрешённое использование земельных участков. В связи с этим документом правительства встают три важные проблемы.
Первая связана с тем, как принимался этот документ. Категории существуют в Земельном кодексе – одном из важнейших законов. Исполнительная власть не имеет права отменять или менять законы, не получив согласия Законодательного собрания. Правительство РФ давно игнорирует мнение общества и профессионального сообщества, никаких дел в СМИ не обсуждает. Но игнорирование Законодательного собрания, хотя бы ручного и управляемого – новый шаг в «правотворческой» деятельности. В этом отношении чрезвычайно показательны пункты 2 и 3 распоряжения № 297-р: «2. Минэкономразвития России с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти в 3-месячный срок разработать и внести в Правительство РФ план мероприятий по реализации Основ государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012-2017 годы. 3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов РФ при формировании и осуществлении региональных программ социально-экономического развития учитывать положения Основ государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012-2017 годы.» (курсив наш – Л.С., И.Р.)
Уже после президентских выборов разработанный Минэкономразвития в рамках реализации распоряжения № 297-р проект ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" был направлен для межведомственного согласования. Однако эти процессы развиваются параллельно.
Вторая проблема состоит в том, насколько нужны категории в управлении земельными ресурсами. Для каждого земельного участка существует целевое назначение, которое регламентирует использования участка. Категории земель – это охватывающее понятие. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих семи категорий: 1) сельскохозяйственного назначения, 2) поселений, 3) промышленного и иного специального назначения, 4) особо охраняемых территорий и объектов, 5) лесного фонда, 6) водного фонда, 7) запаса. Категории отражают высший надзор за землями с самого верха иерархического управления, в царской администрации – со стороны трона, в советской – со стороны высших органов государственной власти. Целевое использование участка устанавливается на более низком уровне местного или регионального управления. Безусловно, категории мешают земельным спекулянтам, потому что заставляют их договариваться на самом верху властной пирамиды, но они также мешают нормальным предпринимателям. С другой стороны, категории позволяют контролировать использование земли на верхнем уровне власти. Земельное московское лобби обязательно возмутится отменой категорий.
В западных странах никаких категорий земли не существует. Использование земли там контролируется иначе. Для некоторой территории создается местный закон о земельных зонах, для каждой зоны возникает набор использований и правил действия. Владелец земельного участка должен действовать согласно этим всем известным правилам, не спрашивая у чиновника разрешения на каждый свой шаг. В случае возникновения проблем предусмотрена процедура судебного разбирательства. В России всё наоборот. За каждым разрешением надо обращаться к чиновникам и получая его, платить чиновнику деньги в карман. В этом вся – огромная! – разница. Поэтому та или иная форма разрешительного использования земельных участков требует максимального учета этой российской специфики и не может вводиться без её широкого экспертного обсуждения и оценки, в том числе коррупциогенной. Поэтому вопрос о категориях земель – не просто административный, а политический, который в принципе не может решаться, минуя законодательные, т.е. политические, институты власти.
Третья проблема – самая важная. Если почитать текст, то видно, что распоряжение не содержит ничего нового, кроме отмены категорий. Оно абсолютно бездарно по своему содержанию, полно несуразностей и повторов давно принятых положений, сопровождаемых глупым и пустым бюрократическим словом «совершенствование». Распоряжение принималось в спешке в последний день перед выборами президента. Принципиальный вопрос состоит в адресате этой предвыборной демонстрации и его политическом посыле.
Выводы
В заключение сравним экономические характеристики состояния недвижимости, главной в которой является земля, в России и других странах мира.
В экономике развитых стран отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту (ВВП) достигает 100%. В Российской Федерации отношение капитализации рынка недвижимости к ВВП не превышает 4%.
Такой низкий уровень капитализации рынка недвижимости при огромных земельных ресурсах страны наглядно свидетельствует об отставании национальной экономики в борьбе за инвестиции. Рынок недвижимости не обеспечивает экономику и строительный бизнес необходимыми инвестициями, развитие экономики заторможено.
В самом деле, по состоянию на 2011 г. в собственности граждан и юридических лиц находится соответственно 7,2%(123 млн. га) и 0,6%(10,2 млн. га) территории. Вся остальная земля является собственностью государства и муниципалитетов – 92,2% (1729 млн. га). Для сравнения: по сведениям Федеральной службы земельного кадастра, более уже не существующей, в 2001 г. в частной собственности граждан было 130 млн. га. Иными словами, частная собственность на землю не растет, а может быть, даже уменьшается. Какая же тут ипотека и капитализация!
Ведущий эксперт министерства финансов Германии доктора Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российских и европейских земельных отношений: «У российского государства чрезмерно много земельной собственности. Из огромной земельной государственной собственности 85-87% земель не разграничено. У государства нет законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активное экономическое использование гражданам и юридическим лицам. Фактически российское государство сегодня не получает земельный налог в достаточном количестве. Государственная власть часто цепляется за землю как за некий властный ресурс, с которым она не может расстаться».
Отсутствие развитого земельного рынка и земельных отношений имеет следствие в плохом кадастровом учете земель. По состоянию на 2005 г., кадастровый учет осуществлен для менее чем 45% земельных участков. Темпы проведения кадастрового земельного учета низки. Степень индивидуализации и идентификации недвижимого имущества недостаточна, что позволяет регистрировать несколько прав собственности на один и тот же объект недвижимости. Процедуры приватизации и предоставления прав на земельные участки для строительства и иного хозяйственного использования непрозрачны и чрезмерно усложнены.
Вспомним некоторые цифры, использованные при создании закона об ипотеке. Общая сумма ипотечных кредитов, выданных в России в 2004 г., не превысила 4 млрд. руб., тогда как в развитых странах то же ипотечное кредитование обеспечивают 20-30% валового внутреннего продукта. Земельные участки в РФ ничтожно мало используются в качестве залога – менее 0,02%. Это существенно ниже, чем в европейских странах, и означает только одно – земельные участки РФ почти не участвуют в активном экономическом обороте. »
Комментарии0