III. Требования к содержанию отчета об оценке 

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; 

собственно сам вопрос вот в чем: нужно ли в разделе анализа рынка указывать вводимые, к примеру в сравнительном подходе, корректировки (в основном попарные продажи, но так же ссылки на литературу)?

сразу скажу свое мнение - считаю это глупостью, но начальство доказывает, что если не описывать вводимые корректировки, то это прямое не соответствие ФСО.

Ответы18

Я вижу смысл данного пункта в следующем: должна быть возможность сопоставить все основные параметры расчета с рыночными данными.

Под параметрами подразумеваются, прежде всего: цены аналогов, величины корректировок, итоговая стоимость объекта.

Например:

1) если вводится абсолютная корректировку "на внутреннюю отделку", то в анализе рынка должна быть приведена статистика - средняя стоимость отделочных работ вместе со стоимостью материалов в зависимостиот класса;

2) результаты расчета величины затрат на замещение должны корреспондироваться с тем, что есть на рынке;

3) итоговая стоимость объекта должна соответстовать тому диапазону цен, который сложился на рынке для данного класса объектов.

Поддержали0
21 декабря 2012 в 12:13:07

Люди понимают действительность по-разному.

А о ФСО и говорить нечего.

Проблема отчетов представленных в конкурсе, это проблема воды, такое ощущение, что люди соревнуются кто больше нальет воды.

Достойные есть, по части дизайна в оформлении, а в остальном просто набивают стандартную кем то данную форму.

А потом читаешь отчет об оценке автомобиля и узнаешь все что угодно, даже цены на хлеб в регионе, а ни анализа нормо-часа, ни анализа стоимости запасных частей.

Считаю любую информацию которой оценщик не использует именно для расчетов лишней.

Например для расчета СВР в анализе рынка только то, что входит в смету.

Даете стоимость автомобиля дайте исследование рынка данной модели, зачем мне знать сколько автомобилей в мире произведено?

Поддержали2
Автор вопроса
21 декабря 2012 в 12:17:25

Егор и Геннадий, вы конечно же правы, но все-таки давайте по теме вопроса, а не по отчетам конкурсным. у меня сейчас конкретная проблема - как убедить начальство в том, что корректировки, если они не абсолютные, вносить в раздел "анализ рынка объекта оценки" не стоит?

Максим, Вы правы, НО опять же, речь идет о конкретном случае - корректировки на объект оценки методом попарного сравнения + корректировки по учебникам или пр. метод.литературе - нужно ли их приводить в данном разделе?

Поддержали0

Я соглашусь с Геннадием.

Фундаментальным принципом оценки является принцип существенности. Писать нужно про то, что важно (существенно) применительно к конкретной оценочной ситуации.

Например, если методом парных продаж вы определяете корректировку на место расположения и ее абсолютная величина является существенной, то в анализе рынка логично привести дифференциацию цен аналогов в зависимости от места их расположения.

Поддержали0
Гость
21 декабря 2012 в 14:20:08

Недавно отдал отчет по 173 участкам - примерно 200 страниц. Описания аналогов, расчетов и корректировок давал по одному участку, остальные "рассчитаны по аналогии" и списком результаты. Но у меня все участки схз и рядом расположенные, т.е. по всем работали одни аналоги.

Поддержали0
Автор вопроса
21 декабря 2012 в 14:31:05
Цитата:
Гость
 — 
21 декабря 2012 в 14:20:08:

Недавно отдал отчет по 173 участкам - примерно 200 страниц. Описания аналогов, расчетов и корректировок давал по одному участку, остальные "рассчитаны по аналогии" и списком результаты. Но у меня все участки схз и рядом расположенные, т.е. по всем работали одни аналоги.

у меня 3 категории, различные виды права + на некоторых есть строения. без сравнительно по зданиям (еще не успела вставить) и без приложений уже 300 листов. так что категорически нет никакого желания расписывать все корректировки дважды)

Поддержали0
Гость
21 декабря 2012 в 14:36:41
Цитата:
Автор вопроса
 — 
21 декабря 2012 в 14:31:05:

......категорически нет никакого желания расписывать все корректировки дважды)

Я тут подумал, а почему нет? Бумага все стерпит. В 2008 году выполняли госконтракт по оценке одного завода - 4 тома по 500-600 листов. Хочет начальство корректировки два раза - так и пусть ему будет.......

Поддержали0
Автор вопроса
21 декабря 2012 в 14:39:38

потому что: 1.забочусь об экологии (ну зачем переводить лишние деревья на написание ненужных слов); 2.это никому не надо.. редкий заказчик и потребитель отчета об оценке смотрит дальше результатов оценки

Поддержали0
11 ноября 2015 в 14:54:20

Ребят, какая нафиг существенность.....кто ее измеряет? где мерило? кто устанавливает ее количественные рамки? Ответ: никто) У каждого свое понятие о существенности! нет четкости ни в законах ни в ВСО, ПОЭТОМУ И СУДЫ ПЕРЕСУДЫ И НИКОМУ В РЕВЛЬНОСТИ НЕ НУЖНА СТОИМОСТЬ, ВСЕМ НУЖНА ПИСАНИНА ГДЕ МОРЕ ВОДЫ

Поддержали0
11 ноября 2015 в 21:04:32

Не знаю, на моей практике всё по-другому. Заказчикам в-первую очередь нужна именно стоимость, во-вторую - писанина, к которой сложно придраться (оспорить), иногда ключевым требованием бывают ещё сроки.

Поддержали0
12 ноября 2015 в 00:38:32

Ее измеряет суд.

В 2010 году написал трактат страниц так на 20 по принципу существенности, не поверили, а в суде проиграли, был все-таки прав.

И доказываю этот принцип до настоящего времени, вытирая всю ФСОшную хрень из своих работ.

По-моему, единственный кто радовался принятию ФСО-7, там написано – если не существенно, то в отчете этого недолжно быть, причем прямым текстом без закоулков.

Понятие существенности одно из самых исследованных, описанных и закреплённых законодательством.

Поддержали0