Полезные ссылки
III. Требования к содержанию отчета об оценке
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
собственно сам вопрос вот в чем: нужно ли в разделе анализа рынка указывать вводимые, к примеру в сравнительном подходе, корректировки (в основном попарные продажи, но так же ссылки на литературу)?
сразу скажу свое мнение - считаю это глупостью, но начальство доказывает, что если не описывать вводимые корректировки, то это прямое не соответствие ФСО.
Ответы18
Насколько я понимаю содержание этого пункта, то в анализе рынка нужно привести информацию "по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости" и "обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов". Другими словами, что-то типа этого: квартиры бывают в домах: панельных, сталинских, монолитно-кирпичных.... , с раздельным/совместным санузлом, с такими-то видами отделки .... и так по каждому ценообразующему фактору и желательно с ссылкой на какой-то источник (любую аналитику, в которой указана такая же классификация по ценообразующим факторам).
На мой взгляд, инфо о корректировках в анализ рынка вставлять не нужно, но если Вы вставите - хуже не будет.
Правильно. Совсем не обязательно - но и лишним не будет. В общем, как хочется - так и правильно!)))
Идиотизм ФСО привел к тому, что отчеты превратились в .....
И это показал конкурс, ни одной работы достойной внимания.
Есть хорошие, красиво оформленные, нет достойных - поток безумства бесполезной информации.
Как жаль, что не могу показать своей работы.
Могу только говорить как она может выглядеть.
Браво, что вопрос поднят, он может многим понять бессмысленность ....
Егор и Алексей, если включать в отчет все, что не лишнее, то отчет вместо 50 листов (на мой взгляд и того слишком много) на земельный участок будет 100. можно вообще в каждом разделе прописывать одно и то же никто ж этого не запрещает. вот у меня сейчас на оценке 192 участка и только информационное письмо занимает больше 20 листов и если я в каждом разделе буду прописывать объекты оценки то это будет больше 500 листов на отчет.. я уже молчу про то, что раньше начальство требовало расписывать все документы предоставленные заказчиком в трех разделах оно ж лишним не будет.
Геннадий, вопрос поднят, а ответ какой?) людям, которые делают экспертизы отчетов на соответствие ФСО и ФЗ так просто на словах не объяснить, что это лишнее, как минимум нужно авторитетное мнение.
Делателей тех экспертиз отчетов, что мне попадались на глаза ни специалистами, ни людьми считать не могу.
а что делать, если один из них - мой начальник? мое мнение будет выслушано в последних рядах и то в качестве шума со стороны)
Идиотизм ФСО привел к тому, что отчеты превратились в .....
И это показал конкурс, ни одной работы достойной внимания.
Есть хорошие, красиво оформленные, нет достойных - поток безумства бесполезной информации.
Как жаль, что не могу показать своей работы.
Могу только говорить как она может выглядеть.
Браво, что вопрос поднят, он может многим понять бессмысленность ....
Геннадий Юрьевич, есть достойные работы (мы же живем сейчас и в существующих условиях, и только потому, что в ОД сложилась такая ситуация, в которой все оценщики вынуждены работать и которая безусловно оставляет свой отпечаток, на мой взгляд, не совсем справедливо называть все работы не достойными). У каждой работы есть как свои плюсы, так и минусы, и в этом плане, на мой взгляд, проведение таких конкурсов ОЧЕНЬ ВАЖНО как для развития оценочной деятельности, так и понимания сложившейся ситуации (о чем Вы говорите). То, что отчеты перегружены лишней информацией - в целом правда, но здесь корень проблемы, на мой взгляд, не в ФСО. Проблема в развитии оценочной методологии и практики. Ведь ФСО даёт общие требования, которые в зависимости от понимания, можно толковать по-разному. Этот вопрос - явное этому доказательство. Можно вполне разумное требование извратить и довести до абсурда. Поэтому я не думаю, что ФСО прям такие плохие, оценочное сообщество просто должно с ними поработать (например, дать построчные комментарии) с учетом последних достижений и наработок в ОД. ФСО обросли кривой практикой, формировавшейся несколько лет, кривым толкованием и т.д. В этом плане, у меня больше опасений вызывает вот это - проект федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости». Опасения связаны с тем, что явно понимая, что методология оценки в последнее время практически не развивалась и по многим направлениям теория и учебники прошлых лет уже морально устарели, разные выкладки вызывают вопросы и требуют пересмотра, люди в этих условиях пытаются создать новый стандарт, что в текущих условиях несет риск закрепления статус-кво, сложившийся в оценочной методологии ещё на долгие годы. Иными словами, ещё не успели с текущими ФСО разобраться, обработать, дать рекомендации по применению, построчное толкование, не допускающее не однозначного понимания и соответствующее текущим реалиям, но уже пытаются делать новый.
По теме обсуждения, вопросу и авторитетному мнению: давайте попросим дать комментарии к вопросу экспертов. Не думаю, что они откажутся.
Я вижу смысл данного пункта в следующем: должна быть возможность сопоставить все основные параметры расчета с рыночными данными.
Под параметрами подразумеваются, прежде всего: цены аналогов, величины корректировок, итоговая стоимость объекта.
Например:
1) если вводится абсолютная корректировку "на внутреннюю отделку", то в анализе рынка должна быть приведена статистика - средняя стоимость отделочных работ вместе со стоимостью материалов в зависимостиот класса;
2) результаты расчета величины затрат на замещение должны корреспондироваться с тем, что есть на рынке;
3) итоговая стоимость объекта должна соответстовать тому диапазону цен, который сложился на рынке для данного класса объектов.
Люди понимают действительность по-разному.
А о ФСО и говорить нечего.
Проблема отчетов представленных в конкурсе, это проблема воды, такое ощущение, что люди соревнуются кто больше нальет воды.
Достойные есть, по части дизайна в оформлении, а в остальном просто набивают стандартную кем то данную форму.
А потом читаешь отчет об оценке автомобиля и узнаешь все что угодно, даже цены на хлеб в регионе, а ни анализа нормо-часа, ни анализа стоимости запасных частей.
Считаю любую информацию которой оценщик не использует именно для расчетов лишней.
Например для расчета СВР в анализе рынка только то, что входит в смету.
Даете стоимость автомобиля дайте исследование рынка данной модели, зачем мне знать сколько автомобилей в мире произведено?
Егор и Геннадий, вы конечно же правы, но все-таки давайте по теме вопроса, а не по отчетам конкурсным. у меня сейчас конкретная проблема - как убедить начальство в том, что корректировки, если они не абсолютные, вносить в раздел "анализ рынка объекта оценки" не стоит?
Максим, Вы правы, НО опять же, речь идет о конкретном случае - корректировки на объект оценки методом попарного сравнения + корректировки по учебникам или пр. метод.литературе - нужно ли их приводить в данном разделе?
Я соглашусь с Геннадием.
Фундаментальным принципом оценки является принцип существенности. Писать нужно про то, что важно (существенно) применительно к конкретной оценочной ситуации.
Например, если методом парных продаж вы определяете корректировку на место расположения и ее абсолютная величина является существенной, то в анализе рынка логично привести дифференциацию цен аналогов в зависимости от места их расположения.
Недавно отдал отчет по 173 участкам - примерно 200 страниц. Описания аналогов, расчетов и корректировок давал по одному участку, остальные "рассчитаны по аналогии" и списком результаты. Но у меня все участки схз и рядом расположенные, т.е. по всем работали одни аналоги.
Недавно отдал отчет по 173 участкам - примерно 200 страниц. Описания аналогов, расчетов и корректировок давал по одному участку, остальные "рассчитаны по аналогии" и списком результаты. Но у меня все участки схз и рядом расположенные, т.е. по всем работали одни аналоги.
у меня 3 категории, различные виды права + на некоторых есть строения. без сравнительно по зданиям (еще не успела вставить) и без приложений уже 300 листов. так что категорически нет никакого желания расписывать все корректировки дважды)
......категорически нет никакого желания расписывать все корректировки дважды)
Я тут подумал, а почему нет? Бумага все стерпит. В 2008 году выполняли госконтракт по оценке одного завода - 4 тома по 500-600 листов. Хочет начальство корректировки два раза - так и пусть ему будет.......
потому что: 1.забочусь об экологии (ну зачем переводить лишние деревья на написание ненужных слов); 2.это никому не надо.. редкий заказчик и потребитель отчета об оценке смотрит дальше результатов оценки
Ребят, какая нафиг существенность.....кто ее измеряет? где мерило? кто устанавливает ее количественные рамки? Ответ: никто) У каждого свое понятие о существенности! нет четкости ни в законах ни в ВСО, ПОЭТОМУ И СУДЫ ПЕРЕСУДЫ И НИКОМУ В РЕВЛЬНОСТИ НЕ НУЖНА СТОИМОСТЬ, ВСЕМ НУЖНА ПИСАНИНА ГДЕ МОРЕ ВОДЫ
Не знаю, на моей практике всё по-другому. Заказчикам в-первую очередь нужна именно стоимость, во-вторую - писанина, к которой сложно придраться (оспорить), иногда ключевым требованием бывают ещё сроки.
Ее измеряет суд.
В 2010 году написал трактат страниц так на 20 по принципу существенности, не поверили, а в суде проиграли, был все-таки прав.
И доказываю этот принцип до настоящего времени, вытирая всю ФСОшную хрень из своих работ.
По-моему, единственный кто радовался принятию ФСО-7, там написано – если не существенно, то в отчете этого недолжно быть, причем прямым текстом без закоулков.
Понятие существенности одно из самых исследованных, описанных и закреплённых законодательством.