Восстановительная стоимость, метод сравнительной единицы.

Помогите разобраться, в индексах перехода. Вчера обсуждали чей то отчет и подробно обсуждали этот момент. Я был занят, а сегодня не могу найти это обсуждение. Давайте проговорим еще раз все вместе, будет очень полезно собрать материал в одном месте, а затем может администрация сайта отредактировав перенесет его в банк материалов в помощь начинающим специалистам.

P.S. Извините если я что-то упустил и покажите где посмотреть.

Ну я продолжу.

Вот, что я нашел в нете и прочитал в книгах.

Самый простой вариант по книге "Оценка недвижимости" Т.Г. Касьяненко, Г.К. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов.

Чему нас учит эта книга:

Первое:

Авторы рекомендуют использовать бюллетени РЦЦС и "Индексы цен в строительстве"  (фирма "КО-ИНВЕСТ", Москва). 

Для перехода от цен 1964 г. к ценам 1984 г. используем: ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. N 94 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНДЕКСОВ ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ К НИМ ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СМЕТНЫХ  расчетов (сводных смет) строек.

Второе:

Индекс перехода от цен 1 января 1984г к ценам на дату оценки. Вот тут мы и пользуемся выше указанными справочниками. Ну и плюс корректировка базисного периода в случае если оцениваемый объект был построен, позднее используемого в расчетах базисного периода. Корректировка на научно-технический прогресс.

Но мне хочется уметь считать самому как это делаю многие коллеги (хотя справочник я все-же закажу) и в решении этого вопроса я нашел еще две статьи, но это мне не очень помогло.

Статья №1.

Источник (http://www.ekspertiza-smet.ru/indeksy-izmeneniya-smetnoi-stoimosti-na-4-kvartal-2013-goda.shtml)

Хотел бы разъяснить и внести некоторую ясность в вопрос, связанный с переходам от цен 64, 84, 91, 2001 г. к нынешним ценам (или наоборот от нынешних цен к базисным).

Во-первых: цены 2001, 1991, 1984, 1964 - называются базисными

Во-вторых: для перехода к ценам того или иного года необходимо применить коэффициенты перехода, которые можно найти в периодически издаваемых постановлениях правительства.

В третьих: во всех этих письмах и постановлениях публикуются индексы на 3 квартал на которые необходимо умножать сметную стоимость. Первый индекс – отраслевой (по отраслям промышленности), второй – региональный (по территориальному расположению объекта строительства). Нам необходимо умножать на оба этих коэффициента.

Для перехода от цен 1964 г. к ценам 1984 г. пользуемся: ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 мая 1983 г. N 94 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНДЕКСОВ ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО - МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ К НИМ ДЛЯ ПЕРЕСЧЕТА СВОДНЫХ СМЕТНЫХ".

Для перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. используем: ПИСЬМО от 6 сентября 1990 г. N 14-Д ОБ ИНДЕКСАХ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ И ПРОЧИХ РАБОТ И ЗАТРАТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Для перехода от цен 1991 г. к ценам текущим кв. 2010 г.): Письмо № 1289-СК/08 О рекомендуемых к применению в 3 квартале 2012 года индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ.

Пример:

Объект: Химический завод в Томской области, стоимостью «А» в ценах 1964г
Переходим от 1964 к 1984 – А х 1,17 х 1,07 = В
Переходим от 1984 к 1991 – В х 1,53 х 0,97 = С
Переходим к нынешним ценам – С х 65,82 
В итоге: цена на I кв 2010 г = А х 1,17 х 1,07 х 1,53 х 0,97 х 65,82

В тех случаях, когда в составе работ используются несколько материалов, один из которых является основным, для определения сметных цен на материалы в настоящих Методических указаниях приведены поправочные коэффициенты к индексам изменения стоимости материалов.

Поправочный коэффициент к индексу изменения стоимости материала-представителя рассчитывается делением индекса изменения суммарной стоимости всех материалов, учитываемых в работе, на индекс изменения стоимости основного материала-представителя для данной работы.

Материалы-представители подразделяются на местные и привозные.

Привозные материалы имеют единые для всех территориальных районов и подрайонов страны индексы изменения уровня цен.

Статья №2

Источник: (http://www.ocenchik.ru/forum/index.php?act=ST&f=18&t=1360&st= )

Процедура определения восстановительной стоимости зданий с применением методической литературы подразделяется на следующие этапы:
ШАГ 1. Устанавливается строительный объем оцениваемого здания. 
ШАГ 2. Из соответствующего сборника УПВС выбирается аналог оцениваемому объекту.
ШАГ 3. Определяется стоимость 1 м3 строительного объема с учетом строительного объема оцениваемого здания.
ШАГ 4. Проводятся корректировки, приводящие качественные характеристики аналога к качественным характеристикам оцениваемого здания, количественно выражающиеся в изменении первоначальной величины определённых параметров:
1,2 – коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11.05.1983 г. №94.
1,59 – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 6.09.1990 г. № 14Д.
55,34 - коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
4,42 - коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
5,09 - коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
55,34/4,42=12,52 – коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
55,34/5,09=10,87 - коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
4,64 - индекс цен СМР к ТЕР-2001/ФЕР-2001 по состоянию на IV квартал 2011 года к сметным ценам 2001 г., по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
1,02 - Территориальный коэффициент для Оренбургской области (письмо от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)
1,35 - Прибыль застройщика (предпринимательская прибыль) и косвенные издержки. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», норма прибыли девелопера для нежилых площадей, в среднем составляет 35%. – таким образом, прибыль предпринимателя составляет 1,35.
12,52(10,87)*4,46*1,15*1,51*1,02*1,35=113,7
Общий коэффициент составил 113,7
ШАГ 5. Стоимость 1 м3 строительного объема аналога в ценах на действительную дату оценки перемножается на строительный объем оцениваемого здания. 

Прочитав все это ясность не пришла, уважаеме эксперты, коллеги разъясните пожалуйста ситуацию, раз и навсегда.

С уважением Владимир Баранов.