Уважаемые коллеги!

Поступил интересный вопрос от Оценщика, цитирую: «Я рассчитываю арендную ставку для земельного участка методом рекапитализации, данное расчетное значение арендной ставки включает в себя НДС или нет? Мнения у нас расходятся.».

Справочно: стоимость права собственности на земельный участок НДС не облагается, а аренда – облагается.

Предлагаю высказаться.

Опишу точки зрения, с которыми встречался.

1. Ответ зависит от того, как был рассчитан коэффициент капитализации. Поясню. Например, коэффициент рассчитан методом рыночной экстракции, при реализации которого использовались аналоги по аренде, ставка за которые не включала НДС. В этом случае обратная капитализация также даст результат без НДС.

2. Если абстрагироваться от п. 1, можно воспользоваться следующей логикой:

2.1. Если считаем объект без специфического налогообложения (например, машины и оборудование), то какой вид стоимости относительно НДС капитализируем, такой и получаем (капитализируя стоимость с НДС, получаем аренду с НДС).

2.2. Рыночная стоимость не зависит от налогообложения, поскольку представляет собой сумму средств, которую заплатит покупатель, а не ту, которая останется у продавца. Следовательно рыночную стоимость можно назвать «стоимость с учетом всех налогов».

2.3. Если сделки с объектом облагаются НДС, то «стоимость с учетом всех налогов» = «стоимость с НДС». Если сделки с объектом НДС не облагаются, то «стоимость с учетом всех налогов» = «стоимость, которая не облагается НДС».

2.4. Таким образом, капитализируя «стоимость с учетом всех налогов», мы и получаем «стоимость с учетом всех налогов».

2.5. Следовательно, ответ – ставка включает в себя НДС.

3. С экономической точки зрения для покупателя–НДСника некий объект «без учета НДС» и такой же объект, но «не облагающийся НДС», - тождественны ( в обоих случаях он не получит возврат НДСа). С этой позиции рекапитализированная ставка аренды – без НДС.

Обратите внимание, что точки зрения в п. 2 и п. 3 противоположны.

Ответы16
13 января 2014 в 18:33:48

Геннадий, вы решили "размазать" тему (как, в прочем, всегда)?! - не пишите чуши!

Обращение к Егору Б.: считаю целесообразным более внимательно просматривать "тексты" ГШ и, возможно, дать ему чуть больше отдыха вернуться из состояния "праздничное" в более осмысленное и адекватное состояние (если самостоятельно не может прийти в себя - помочь ему и немного отстранить его от писаблудства)))

Поддержали0
13 января 2014 в 18:36:30

Это, потому, что не можете осознать вопрос? Проспитесь и все поймете.

Поддержали0
13 января 2014 в 18:41:04

рекомендую не заниматься самокритикой прилюдно.

С новым годом (то есть еще один год позади)!

Поддержали0
13 января 2014 в 18:48:17

Завтра будет позади, я старовер.

А над вопросом подумайте, это интересней чем кажется.

Сможете правильно ответить на исходный вопрос, Максим зря воздух сотрясать не будет, это просто интересно.

Поддержали0

Коллеги, у вас прям антипатия к другу какая-то, давайте относится с уважением к другу (или хотя бы ко мне и Максиму) и высказывать мысли / мнения по поднятому вопросу (без обсуждения личностей).

Вобщем, если кто-то начнет переходить на личности, буду воспринимать, как не уважение ко мне и Максиму и просто закрою обсуждение.

По вопросу. На мой взгляд, ответ зависит от того, как рассчитан коэффициент капитализации. По первому пункту, тут всё очевидно: если используется мультипликатор стоимость / аренда без НДС (или величина обратная коэффициенту капитализации, по сути коэффициент капитализации - это соответствующий мультипликатор) - то аренда без НДС, если используется другой мультипликатор - стоимость / аренда с НДС - то соответственно с НДС. Кстати, на мой взгляд, лучше в отчете использовать именно соответствующий мультипликатор (а не коэффициент капитализации), все становится очевидней, проще и понятней, а с этими коэффициентами / ставками капитализации очень легко запутаться (сам периодически их путаю).

Со ставкой капитализации та же история, т.е. действует та же логика. Нужно знать, как она была рассчитана (да и рассчитать-то её тоже не просто) и что (какие соотношения) отражает. И вот тут уже начинаются сложности.

Поддержали0
13 января 2014 в 19:12:02

Не знаю чего он взъелся, просто считаю, что правильный ответ находится в другом месте, на него и указал.

Поддержали0
Автор вопроса
14 января 2014 в 14:34:33
Цитата:
Максим Онипчеренко
 — 
13 января 2014 в 16:34:50:

Не понял логику здесь: "С экономической точки зрения для покупателя–НДСника некий объект «без учета НДС» и такой же объект, но «не облагающийся НДС», - тождественны ( в обоих случаях он не получит возврат НДСа). С этой позиции рекапитализированная ставка аренды – без НДС."

Какой случай имеется в виду?

Максим, на ваш вопрос уже ответил Сергей Горев.

Цитата:
Егор Бондарев
 — 
14 января 2014 в 16:55:57:

Со ставкой капитализации та же история, т.е. действует та же логика. Нужно знать, как она была рассчитана (да и рассчитать-то её тоже не просто) и что (какие соотношения) отражает. И вот тут уже начинаются сложности.

Егор, вот для обсуждения этих сложностей тема и создана. На ваш взгляд, какие варианты возможны?

Геннадий! Я вас всегда рад видеть в своих обсуждениях! И буду вдвойне рад, если вы не станете отклоняться от темы и дадите свое видение ответа.

Поддержали0
14 января 2014 в 16:59:01

На мой взгляд, если оценка проводится путем мультиплицирования показателей с рынка объекта оценки (коэффициент капитализации) - то ответ очевиден (см. выше, разделение не случайно). Если оценка проводится рекапитализацией в рамках доходного подхода - то, на мой взгляд, ни один вариант не верен (согласен с Г.Ю.). Нельзя однозначно сказать с НДС / без НДС, не вводя дополнительных допущений и не пытаясь смоделировать исследуемый рынок.

Важно понять суть проблемы. А проблема здесь даже в не самой капитализации / рекапитализации, а в анализе рынка и понимании логики оценки. На рынке могут существовать покупатели на общей системе налогообложения и другие, также и продавцы. Как сформируется рынок - вопрос. Возможно на рынке будет два уровня цен (например, покупатели на ОСНО будут приобретать у продавцов на ОСНО по цене Х (без НДС), а иные покупатели у иных продавцов по такой же цене Х, но которая НДС не облагается. В этом случае сдача в аренду на разных режимах будет иметь одинаковую доходность. Возможно уровень цен (с НДС и НДС не облагается) будет один, тогда сдавать на ОСНО будет менее выгодно (на 18%), чем на других системах налогообложения. А также промежуточные варианты.

Проблема в том, что с помощью доходника нельзя точно смоделировать исследуемый рынок (поскольку доходник использует информацию с рынка капитала / инвестиционных инструментов, т.е. моделирует ДРУГОЙ рынок).

Сравнительный же использует информацию с исследуемого рынка, соответственно никаких проблем не возникает, ничего моделировать (додумывать) не надо, все очевидно и понятно. А вся неразбериха и псевдопротиворечия из-за того, что мультиплицирование с рынка объекта оценки относят к доходнику и пытаются сопоставлять коэффициент капитализации и ставки капитализации / дисконтирования (хоть и то, и другое - измеряется в процентах, это разные показатели с разных рынков).

Поддержали2
Гость
14 января 2014 в 14:47:54

Поддерживаю

Гость
14 января 2014 в 15:10:56

Поддерживаю точку зрения Егора! Соответственно считаю, что версия №1 наиболее верная.

По ответу №2: сбой прошивки начинается с пункта 2.4 (Таким образом, капитализируя «стоимость с учетом всех налогов», мы и получаем «стоимость с учетом всех налогов».) Стоимость ЗУ у нас всегда с учетом всех налогов, а вот то, как рассчитан коэф.капитализации и повлияет на результат. СПАСИБО другу Михаилу Лапину за разъяснение - цитирую: "Допустим, ставка аренды за участок – 10 руб. без НДС.

С НДСом эта величина составит 11,8 руб.

При этом РС участка для обоих случаев будет одинаковой (допустим, 100 руб. (НДС не облагается))

Соответственно, в первом случае Ккап = 10%, во втором – 11,8%.

Здесь еще нет никакой ошибки, но! Ошибка может появиться при неправильном применении Ккап. Первую величину можно применять только к очищенным от НДС арендным ставкам, а вторую – к неочищенным (и, соответственно, из стоимости ЗУ получим либо аренду с НДСом либо без него).

Именно об этом пишет Максим (Ильин) в п. 1."

Максиму Онипчеренко: в п.2.3 сказано, что РС = "стоимость с учетом всех налогов". И это не зависит от объекта оценки)

Ответ №3 считаю полным бредом!

Допустим, покупатель желает купить ТС. Цена ТС по прайс-листу 1 млн. без НДС. Какое влияние на стоимость ТС имеет способ налогового учета покупателя? Никакого. Он независимо ни от какого бухучета купит это ТС за 1*1,18 млн.руб. И то, сможет ли он получить потом налоговый вычет или нет, на цену ТС не влияет. Определение стоимости конкретного объекта под конкретного покупателя с учетом всех его специфических налогов и сборов находится уже в плоскости инвестиционной стоимости и к РС отношения не имеет.

С уважением, Антон Проненков)

Гость
14 января 2014 в 18:05:49

Плюсану за ответы Антона и Егора)))

Поддержали0
14 января 2014 в 21:25:48

Ошибочным является утверждение, что наличие налога (НДС) увеличивает стоимость сделки на 18%. Это налог и никакого отношения к рыночной стоимости не имеет, имеет значение только к форме деятельности организации.

Просто в системе учета организация получает услуги с НДС, получает доход, в составе которого есть НДС, а потом НДС полученное и уплаченное поглощают друг друга, разница, в которой организация реально несет бремя НДС это разница между полученным и уплаченным НДС.

От вида деятельности это бремя может составлять 1%-9% от валового дохода, но не 18%.

Кстати именно поэтому он и называется налог на добавленную стоимость и его до сих пор путают с налогом с продаж.

Поддержал1
15 января 2014 в 01:12:00

Геннадий Юрьевич, в целом - дельное замечание, но не совсем точное.

Цитата:
Геннадий Шувалов
 — 
14 января 2014 в 21:25:48:

От вида деятельности это бремя может составлять 1%-9% от валового дохода, но не 18%.

Если точнее от 0% до 18%. Если вернуться к "нашим баранам", т.е. к сдаче в аренду недвижимости (в частности ЗУ), то как раз примерно 18% и получается: практически "вся стоимость - добавочная", т.е. получение доходов от аренды в виде ставок аренды почти не требует расходов (не нужны материалы, работы, только операционные расходы, которые для земли в частности - совсем не значительны, что в принципе можно ими и принебречь) - соответственно входящий НДС минимален.

Но НДС - это огромная тема для различных обсуждений. Интересно, что думают ещё коллеги именно по поставленному вопросу, может у кого-то другие мнения / позиции / варианты.

Поддержали0