Ув.оценщики подскажите пожалуйста,мне необходимо оценить земельный участок (земли населенных пунктов, для строительства склада) . Аналогичных объектов нету, нашла 3 аналога с разрешенным использованием для ИЖС и 3 аналога для строительства объектов Ж-1, как правильно рассчитать корректировку???
Комментарии49

А если участок пустой?

Поддержали0

Метод капитализации при пустом рынке очень проблематичен. Если нет предложений о продаже, то с арендной дела обстоят еще хуже.

Поддержали0
21 октября 2014 в 13:00:19

Метод предполагаемого использования

Поддержали0
21 октября 2014 в 13:03:45
Поддержали0
21 октября 2014 в 14:50:50

вскрытие показало, что ссылать на кадастровую стоимость тоже не корректно

Поддержали0
Гость
ответил Андрею Корнейчуку
21 октября 2014 в 16:10:27

Где можно ознакомится с результатами вскрытия?)))))

Вполне себе корректная корректировка получается на основе КС (в РТ точно)

Поддержали0
27 октября 2014 в 16:00:27

Корректировка на разрешённое использование - это вещь сомнительная под любым соусом. Корректировка с использованием соотношения кадастровых стоимостей - это сомнительно в кубе. Может, выглядит это для человека стороннего довольно красиво, но мы то с вами знаем, что далеко не всегда кадастровая стоимость отражает рыночные индикаторы.

Чисто теоретически. Аналогов для оцениваемого участка нет. А где тогда гарантия, ну или хотя бы большая вероятность, что вот мы не можем найти прямым сравнением рыночную стоимость, а кадастровый инженер, или какой молодец там эти стоимости определял - взял да и нашёл таки. Да так здорово, что соотношения кадастровых стоимостей земель разного разрешения прямо пропорционально коррелируют с рыночными ценами? В общем, моё мнение, такая оценка - от лукавого.

В такой ситуации уж лучше расширить границы района поиска и найти аналоги с таким же РИ. Кстати, новоявленный ФСО 7 фактически даёт такой методологии зелёный свет. Обоснованность поправки на местоположение тоже конечно ещё тот вопрос, но так или иначе, это логичнее и правильнее. Чем сравнивать стоимости которые не известно что показывают и неизвестно как соотносятся

Поддержал1
Гость
ответил Андрею Педану
27 октября 2014 в 19:47:06

В целом все верно (особенно в разрезе ФСО 7), однако перед первым применением подобной корректировки, я лично (правда только по Республике Татарстан) проверял соотношение КС и РС по видам разрешенного использования. Так вот, при разнице в 6-10 раз (КС выше РС) - само отношение по видам РИ коррелировалось в пределах 7-10%. Мне кажется вполне себе имеет право на жизнь подобная корректировка))))

Поддержал1
27 октября 2014 в 20:18:59

Любая корректировка имеет право на жизнь. Вопрос в её обоснованности. Если Вы оценили, например 10 участков двумя способами - классическим методом прямого сравнения и методом корректировок на РИ по КС, и в 9 из 10 опытов был получен одинаковый (с разницей до 20-30% результат), то надо считать методику обоснованной. Но, только в изученном регионе, и даже не регионе, а небольшом районе, и то, при условии что Вы очень хорошо разбираетесь в рынке земли.А то таких ляпов можно наделать. А применять просто такую методу оценки по сомнительным КС из-за того, что лень расширить границы поиска и потратить полдня на изучение рынка ( а тут схватил две понравившиеся цифры и красота, быстренько набил отчёт) - это чистой воды лажа, согласитесь...

Поддержали0
3 ноября 2014 в 19:27:01

Вечер добрый... Насчет вскрытия- я посоветовался - с 7 "экспертами разных СРО". Для себя сделал вывод- наиболее корректная корректировка на основании метода "парных продаж".- проблема это поиск аналогов..Наиболее эффектный метод расчета корректировок ..- метод тренда.

Поддержали0
3 ноября 2014 в 19:57:12

Я согласен насчёт метода построения тренда, если он грамотно обоснован. Я глубоко в статистику не влезаю, но знаю, что использовать зависимость, выявленную по 4-5 событиям (так иногда и делают) - явно некорректно. Если анализу подверглись десятки (а лучше сотни) предложений - тогда можно говорить о наличии/отсутствии зависимости. Это объяснит любой статист. Я это к чему. Не для того, чтобы очернить данный метод. Просто в последнее время уж слишком модным стал этот КРА, настолько, что некоторые придумывают (и обосновывают) зависимость там, где её, собственно, и нет. А рынок предложений настолько дисперсионен, что можно взяв несколько нужных предложений обосновать любой характер зависимости (нужный оценщику).

Поддержали0
3 ноября 2014 в 21:00:40

Согласен..я эти статические методы применяю с 2000 года..Абсолютно верно- нужно правильно делать выборку..Андрей тел свой оставьте... пообщаемся на эту тему..

Поддержали0