Ув.оценщики подскажите пожалуйста,мне необходимо оценить земельный участок (земли населенных пунктов, для строительства склада) . Аналогичных объектов нету, нашла 3 аналога с разрешенным использованием для ИЖС и 3 аналога для строительства объектов Ж-1, как правильно рассчитать корректировку???
Комментарии49
По удельным показателям кадастровой стоимости
А еще можно по стоимости перевода земель из одного назначения в другое. На сайтах юристов можно найти цены.
А подскажите на каком сайте это можно найти?
На сайтах юристов только стоимость их услуг, а еще есть затраты на "задабривание" чиновников, чтобы разрешили и просто не мешали - их не учтешь.
Так, что проще по кадастровой корректировать - она хоть и завышена повсеместно, но соотношение между категориями земель сохраняется))))
если так рассуждать, то затратный подход в оценке недвижимости необходимо отменить, поскольку невозможно обосновать документально величину "задабривалки" чиновников для возможности строительства объекта.
Именно шулай - по этой причине (одной из многих) я практически во всех отчетах отказываюсь от затратного подхода, либо привожу для информации и в согласование не пускаю)))
А если ещё вспомнить, что сложившиеся на большинстве рынков величины затрат / работ / расценок бесконечно далеки от всяких справочных, то можно .....
а как именно можно рассчитать стоимость по удельным показателям кадастровой стоимости, подскажите какую-нибудь литературу, где можно посмотреть примерный расчет???
Не благодарите.
Рсоо= (РСос×КСоо)/КСос,
где:
РС ос - рыночная стоимость объекта сравнения, руб./кв.м.;
КСоо - кадастровая стоимость объекта оценки, руб./кв.м.;
КСос - кадастровая стоимость объекта сравнения, руб./кв.м.
Ясно! А этот метод вообще откуда взят? Надо ж как-то все расписать!
Короче не получится у меня так корректировать, нет у меня в аналогах ни адресов ни местоположения участка на карте! Может др способ есть?
Я не встречал аналогов в которых будет написана кадастровая стоимость!
Нашла отчет с подробным описанием этого метода))) Сейчас попробую применить, спасибо вам)))
Подскажите где нашли такой отчет, очень надо!
Т.к. отчет не мой, я вам только расчеты напишу.
Сравнительный подход
С появлением частной земельной собственности должен естественно и существовать рынок земли, то есть должна быть рыночная стоимость на основе спроса и предложения.
В базе имеющихся данных о проведённых сделках по продаже земельных участков в городе ХХХ:
• Ул. ХХХ, кадастровый квартал ХХХ, кадастровая стоимость для земель населенных пунктов 61,44 руб., площадь участка - 1100 м2, стоимость - 85000 рублей, рыночная стоимость 1 м 2 – 77,24 руб.
• Ул. ХХХ, кадастровый квартал ХХХ, кадастровая стоимость для земель населенных пунктов 43,53 руб., площадь участка - 1080 м2, стоимость – 72000 руб., рыночная стоимость 1 м 2 – 66,67 руб.
• Ул. ХХХ, кадастровый квартал ХХХ, кадастровая стоимость для земель населенных пунктов 45,54 руб., площадь участка - 1200 м2, стоимость – 70000 руб., рыночная стоимость 1 м 2 – 58,33 руб.
По методике оценке земель поселений, предложенной профессором Московского государственного университета по землеустройству Севостьяновым А. В., существует некоторая взаимосвязь между кадастровой и рыночной стоимостями, тогда расчёт рыночной стоимости определится по формуле:
Рса
Рсо = ------- х Ксо
Кса
Где
Ксо –кадастровая стоимость 1 м2 объекта оценки;
Рса – рыночная стоимость аналога, руб.;
Кса - кадастровая стоимость 1 м2 аналога.
Кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка, рассматриваемого в отчёте составляет 65,25 руб./м2, то рыночная стоимость составит:
• относительно первого аналога 82,06 руб./ м2;
• относительно второго аналога 99,94 руб./ м2;
• относительно третьего аналога 83,58 руб./ м2;
Среднее значение составляет 66,39 руб./ м2.
Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составит с учётом округлений: 66,39 * 1352 = 89750 руб.
Ребята а как Вы считаете..- есть постановление Росзем кадастра.. с указанием коэффициентом перерасчета при изменении целевого назначения земельных участков... эти коэффициенты можно применять в данном случае..
Постановление постановлениями, а рынок рынком... Лучше корректировки рассчитывать на основе рыночных данных (анализ парных продаж, КРА, анализ вторичных данных).
Андрей, а что это за постановление росземкадастра?
Вводить корректировку на разрешённое использование? Да ещё по соотношению кадастровых стоимостей? При том, что по всей стране оценщики эту кадастровую оспаривают... Или использовать какие то коэф. пересчёта, которые вряд ли что то общее имеют с фактическим рынком... Извините, если я всё так понял, то такими методами попасть в рыночную стоимость - это как закрыть глаза на стрельбище и попасть в яблочко.
Ув.оценщики подскажите пожалуйста, мне необходимо оценить земельный участок (земли населенных пунктов, для строительства склада) . Аналогичных объектов нету, нашла 3 аналога с разрешенным использованием для ИЖС и 3 аналога для строительства объектов Ж-1, как правильно рассчитать корректировку???
Комментарий:
Вы пытаетесь сравнить объекты, у которых различные ценообразующие параметры. Сравнивать несовместимое нельзя! Откорректировать одномоментно (1 поправкой) все отличительные параметры, это из области волшебства.
Спасибо за внимание.
Если что-то недопонимаю извините.
Я тоже что-то не понимаю. Посчитала корректировку на разрешенное использование по вышеизложенной формуле. Получилось: ЗУ 23 сот, на котором стоит таун-хаус (но считаем как условно свободный), с вид разр. использования "под пашню" стоит чуть выше кадастровой стоимости, всего-то 13 000 рублей
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель включает:
• определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
• определение расчетного рентного дохода.
Основой кадастровой оценки (с/х) служит:
• данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков;
• показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов федерации РФ (результаты 1 этапа кадастровой оценки) и земельнооценочных районов.
Интегральными показателями являются:
• по плодородию почв – бал бинитета (совокупный почвенный балл);
• по технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;
• по местоположению– эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
Спасибо за комментарий, но у меня не совсем сельхозка, неиспользуемая пашня из земель населенных пунктов для изъятия - три участка : под домом, под дорогой и под столбами линий электропепедач, поэтому думаю, что делать корректировку на вид разрешенного использования через зависимость рыночной стоимости от кадастровой нелогично.
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 года №191-ФЗ «О введении Градостроительного кодекса Российской Федерации» ст.4 п.3, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство. В этом случае решение по изменению разрешенного вида использования принимается с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. С учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований, расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на изменение разрешенного вида использования, несет физическое или юридическое лицо, которое заинтересовано в предоставлении такого разрешения. Размер затрат определяется согласно тарифам специализированных служб и количеством участников.
Стоимость затрат по изменению вида разрешенного использования по информации специалистов отдела Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования ХХХХХ составляет 35-40 тыс.руб. Это и есть корректировка, в сравнительной таблице применяется после процентных корректировок.
Значит назначение Вашей земли - земли населенных пунктов, зона для сельхоз производства. Кадастровая стоимость не учитывает такого обременения земельного участка как линия электропепедачи. По внешним признакам определяется вольтаж линии эл.передачи, определяется охранная зона, определяется функционал этой зоны (как ее можно использовать).
Опять непонятен объект оценки: под домом земля наверняка для личного подсобного хозяйства, тогда если имеется инженерка, то можно с небольшим дисконтом сравнивать с ИЖС. Непонятно с дорогой, если муниципальная, то ее кадастровая стоимость 1 руб., если дорога внутриплощадная, т.е. в составе земельного участка, то НАИ. Под столбами:
СОВЕТ МИНИСТРОВ СССР ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 марта 1984 г. № 255 (Об утверждении Правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт)
ГОСТ 12.1.051-90 (СТ СЭВ 6862-89) «Расстояния безопасности в охранной зоне линий электропередачи напряжением свыше 1000 В;
НОРМЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ НАПРЯЖЕНИЕМ 0,4- 500 кВ СН 465-74
Нельзя проводить знак равенства с затратами фактического изменения разрешенного использования земли и расходами, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на изменение разрешенного вида использования.
Вопрос очень больной..особенно когда нет аналогов.
После многочисленных экспериментов написали следующее :
Пример :
Корректировка на вид разрешенного использования рассчитывалась как отношение кадастровой стоимости для вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» к виду «Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» в пределах квартала расположения объекта оценки.
Согласно приложения №2 к приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 г. № 1756 «Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов в составе видов разрешенного использования земель населенных пунктов Краснодарского края», для вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» кадастровая стоимость в квартале 23:02:0402009 составляет 1 149,88 руб., для вида «Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» - 845,89 руб.
Таким образом, настоящая корректировка в данном расчете для определения рыночной стоимости земельного участка с целевым назначением «санитарно-курортная деятельность» составляет для объектов- аналогов №1,2,3,4,5 – 1 149,88 / 845,89 = 1,36.
Когда нет аналогов сравнения, нужно отказываться от метода сравнительных продаж
А какой тогда использовать?
Метод отказного подхода :)))))
Например:
Метод выделения
Метод распределения
Метод капитализации земельной ренты
А если участок пустой?
Метод капитализации при пустом рынке очень проблематичен. Если нет предложений о продаже, то с арендной дела обстоят еще хуже.
Метод предполагаемого использования
http://pro-appraiser.com/
вскрытие показало, что ссылать на кадастровую стоимость тоже не корректно
Где можно ознакомится с результатами вскрытия?)))))
Вполне себе корректная корректировка получается на основе КС (в РТ точно)
Корректировка на разрешённое использование - это вещь сомнительная под любым соусом. Корректировка с использованием соотношения кадастровых стоимостей - это сомнительно в кубе. Может, выглядит это для человека стороннего довольно красиво, но мы то с вами знаем, что далеко не всегда кадастровая стоимость отражает рыночные индикаторы.
Чисто теоретически. Аналогов для оцениваемого участка нет. А где тогда гарантия, ну или хотя бы большая вероятность, что вот мы не можем найти прямым сравнением рыночную стоимость, а кадастровый инженер, или какой молодец там эти стоимости определял - взял да и нашёл таки. Да так здорово, что соотношения кадастровых стоимостей земель разного разрешения прямо пропорционально коррелируют с рыночными ценами? В общем, моё мнение, такая оценка - от лукавого.
В такой ситуации уж лучше расширить границы района поиска и найти аналоги с таким же РИ. Кстати, новоявленный ФСО 7 фактически даёт такой методологии зелёный свет. Обоснованность поправки на местоположение тоже конечно ещё тот вопрос, но так или иначе, это логичнее и правильнее. Чем сравнивать стоимости которые не известно что показывают и неизвестно как соотносятся
В целом все верно (особенно в разрезе ФСО 7), однако перед первым применением подобной корректировки, я лично (правда только по Республике Татарстан) проверял соотношение КС и РС по видам разрешенного использования. Так вот, при разнице в 6-10 раз (КС выше РС) - само отношение по видам РИ коррелировалось в пределах 7-10%. Мне кажется вполне себе имеет право на жизнь подобная корректировка))))
Любая корректировка имеет право на жизнь. Вопрос в её обоснованности. Если Вы оценили, например 10 участков двумя способами - классическим методом прямого сравнения и методом корректировок на РИ по КС, и в 9 из 10 опытов был получен одинаковый (с разницей до 20-30% результат), то надо считать методику обоснованной. Но, только в изученном регионе, и даже не регионе, а небольшом районе, и то, при условии что Вы очень хорошо разбираетесь в рынке земли.А то таких ляпов можно наделать. А применять просто такую методу оценки по сомнительным КС из-за того, что лень расширить границы поиска и потратить полдня на изучение рынка ( а тут схватил две понравившиеся цифры и красота, быстренько набил отчёт) - это чистой воды лажа, согласитесь...
Вечер добрый... Насчет вскрытия- я посоветовался - с 7 "экспертами разных СРО". Для себя сделал вывод- наиболее корректная корректировка на основании метода "парных продаж".- проблема это поиск аналогов..Наиболее эффектный метод расчета корректировок ..- метод тренда.
Я согласен насчёт метода построения тренда, если он грамотно обоснован. Я глубоко в статистику не влезаю, но знаю, что использовать зависимость, выявленную по 4-5 событиям (так иногда и делают) - явно некорректно. Если анализу подверглись десятки (а лучше сотни) предложений - тогда можно говорить о наличии/отсутствии зависимости. Это объяснит любой статист. Я это к чему. Не для того, чтобы очернить данный метод. Просто в последнее время уж слишком модным стал этот КРА, настолько, что некоторые придумывают (и обосновывают) зависимость там, где её, собственно, и нет. А рынок предложений настолько дисперсионен, что можно взяв несколько нужных предложений обосновать любой характер зависимости (нужный оценщику).
Согласен..я эти статические методы применяю с 2000 года..Абсолютно верно- нужно правильно делать выборку..Андрей тел свой оставьте... пообщаемся на эту тему..