« «Правда УРФО», 14.03.2013-21:52
Главный загрязнитель города решил сэкономить на шламохранилище.
В дыме Высокогорского ГОКа исчезнут почти 30 млн рублей из бюджета Нижнего Тагила. Дочка «ЕВРАЗа» оспаривает в арбитражном суде кадастровую стоимость участка в 2,8 млн кубометров земли, предлагая снизить ее примерно в 60 раз с помощью оценщиков. В администрации муниципалитета, призванной в качестве соответчика по делу, на ситуацию реагируют неоднозначно. С одной стороны, бюджет лишается солидной доли доходов. С другой – неясно, как этому противодействовать: на рынке множество фирм-оценщиков, которым никто не мешает прописать крупному предприятию любую «рыночную» стоимость земли. Мэр Сергей Носов призывает разработать некий общий подход к оценке земли и перестать судиться...
..«Евраз Высокогорский горно-обогатительный комбинат» требует заменить кадастровую стоимость участка рыночной. Площадь участка составляет 2 895 243,00 кв. м. По данным Росреестра кадастровая стоимость установлена в размере 2 099 832 890, 61 рубля. Рыночную оценку участка проводило ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки». Как следует из отчета компании, представленного в Арбитражный суд, цена оспариваемой земли – 33 382 151,79 рублей. Данные подтверждены экспертизой СРО «Российское общество оценщиков». Для Нижнего Тагила проигрыш судебного дела чреват потерей порядка 30 млн рублей налоговых доходов в бюджет, а следовательно, и пересмотром финансирования некоторых муниципальных проектов....
..Снижение цены спорной территории на кадастровой карте, обозначенной как Черемшанский пруд, в 60 раз вызывает вопросы как у администрации, так и у экспертов. Чем именно руководствовались оценщики при определении рыночной стоимости участка «Правде УРФО» в «Уральском бюро экспертизы и оценки» пояснить отказались по причине отсутствия руководства. По мнению независимых оценщиков, в случае с участком ВГОКа кадастровая стоимость более чем в 2 млрд рублей завышена, но предложенные за землю «копейки» – 33 млн – «еще дальше выходят за грань разумного». ...
...«Рыночная стоимость не может быть 11,53 рубля за кв.м. Для того чтобы сказать, сколько там реальная рыночная стоимость, надо считать, но по Нижнему Тагилу диапазон стоимости составляет для промышленной недвижимости от 200–700 рублей за кв.м. При этом в данной ситуации рыночная стоимость 1 кв.м будет ниже рыночного диапазона – из-за большой площади земельного участка. Но, скорее всего, она не опуститься ниже 100 рублей», – считает эксперт-оценщик СРО «Экспертный совет» Светлана Артемьева....
...Если считать по минимальной планке в 100 рублей за кв. м, то стоимость участка составит 200 895 243 рубля. В администрации Нижнего Тагила добавляют, что спорный участок вообще отведен под шламохранилище и будет рекультивирован, поэтому его продажа в ближайшие годы, скорее всего, исключается...
...Не исключено, что в первой инстанции суд признает стоимость участка в 33 млн рублей, опираясь на экспертизу отчета оценщика в СРО. О том, каким образом могло быть получено заключение саморегулируемой организации, «Правда УРФО» уже писала ранее. По сложившейся практике экспертиза стоимости участка зачастую подменяется нормативно-правовой, проверяющей только соответствие отчета об оценке законодательству, а не фактический расчет цены земли. Чтобы оспорить этот аргумент, администрации придется либо заказывать самостоятельную оценку, либо добиваться экспертизы стоимости участка от СРО....
..... »
Комментарии14
Очень похоже на правду. У меня из практики рынок ниже кадастра в среднем в 6 раз. Здесь примерно тот же расклад - 33 млн в 60 раз ниже, а 100 руб. примерно в 10 раз выше чем 11. Т.е. фактически выходим на превышение в 6 раз - реально Артемьева права. Соотвественно участок должен стоить около 200 млн. С чем региональное представительство РОО и поздравляю.....
О какой правде Вы, Алексей, говорите...По видимому в Вашей базе огромное количество данных о ценах продаж земель или стоимости предложения к продаже земель под шламохранилищами? Или Вы обладаете неоспоримыми данными о возможностях расчета земельных участков другими методами? У меня лично факт расчета рыночной стоимости подобных земельных участков Уральским Бюро оценки и экспертиз вызывает повышенный интерес... Хорошо бы посмотреть на данный отчет.
Я говорю о своем опыте оспаривания кадастровой стоимости земель населенных пунктов различного назначения в РТ. По данным коллег из других регионов - у них примерно тоже самое, кадастровая завышена в 6-8 раз.
Как из данного текста понять, что речь про шламохранилище?
Речь идет в статье про ..."диапазон стоимости составляет для промышленной недвижимости.... "
Если на данном участке размещено шламохранилище, то стоимость зу будет ниже, но сильно вряд ли менее 30 руб/кв.м.
Хочу обратить внимание, речь не о стоимости земельного участка, речь о методике оценки рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения, территории ГОКа. Явно, что сделок по таким земельным участкам нет, следовательно, какой метод...? То, что оспаривание заказное не вызывает сомнение, также как и заказная экспертиза... Поняли ли оценщики и эксперты, что аж в 60 раз "углубились" в политику региональных властей... Cтавлю под сомнение профессиональную компетентность специалистов выполнивших такой отчет
Под сомнения компетентность специалистов анонимными предположениями Вы вряд ли поставите. Для этого нужны факты. У меня тоже не вызывает сомнения, что вся оценка в России (да и в мире) заказная. На мой взгляд, словосочетание "заказная оценка" вообще не имеет смысла.
А что, Егор, скажет Вам мое имя? Стоит согласиться с тем, что терминология "заказная" не имеет смысла. Предполагается, что цифра, которая оспаривала кадастровую стоимость, была просто озвучена до того, как оценщиками был получен результат... И я не отрицаю, что это всего лишь мои предположения и сомнения. Что касается фактов, все гораздо проще, существуют экономические показатели развития территории муниципальных образований и развития промышленных площадок...из которых можно сделать определенные выводы, в частности поставить под сомнение рыночную стоимость, определенную оценщиком с целью оспаривания...
http://upn.ru/realty_industrials_sale.htm?leftmenu=1 Данные о стоимости предложения производственной недвижимости в городе Нижний Тагил. В принципе, можно попробовать методом выделения (распределения), методом остатка попытаться определить стоимость земли. Не территория ГОКа, конечно, погрешность большая, но все же... Получится 11 рублей ?
Для властей нижнего тагила потеря 30 млн в бюджет на самом деле не большая то и потеря, гораздо большая потеря - когда вывели от них налоги всего ВПК и уралвагонзавода. Естественно им хочется чтоб за свалку отходов платили налог как за свалку золота, но по факту - эта земля не просто не ликвидна, она еще не будет продана лет 50, на ней ничего нельзя строить, жить, производить - это полигон промышленных отходов.
Поэтому закажи оценку, плати 30 млн.х1,5% = 495 тыс. за 2 895 243 кв.м., и расширяй полигоны промышленных отходов. Чем больше гадишь, тем меньше платишь! Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования! И все-таки какой метод, если мы про оценку?
Е.В. Бондареву
Про "заказную оценку".
Вы погорячились ИМХО.
Термин конечно наш, родной и слэнговый.
Не уверен, что вся оценка во всём мире именно такая. Просто даже уверен, что это не так.
Как обычно, сошлюсь на США.
В ЮСПАП имеется такое понятие как адвокатство, т.е. применительно к оценке. Он означает отстаивание/продвижение чужого мнения, даже если оно не совпадает с мнением личным. Такие действия в оценке неэтичны и уголовно наказуемы. Т.е. это не оценка под видом оценки. Случаи такого поведения расследуются, доказываются и т.п.
К ним, например, были отнесены все случаи, когда банки заставляли оценщиков писать нужные цифры. Занимался прокурор штата Нью-Йорк Энди Куомо: Заявил, что пересажает всех, кого найдёт, включая руководителей Фанни и Фредди. Закончилось тем, что теперь между оценщиком и банком появились посредники - оценочные управляющие компании, которые отбирают у оценщиков половину гонорара (вернее получают с банков деньги и платят половину). Вот так наказали оценщиков за заказную оценку в законодательном режиме. Теперь кому не нравится - свободны. Число оценщиков сократилось, но оставшихся вполне достаточно. И это помимо прямоуголовных преследований и огроменных гражданских исков (на сотни миллионов долларов за коммерческие объекты).
Тут как с преступность любой: она была, есть и будет. Дело в другом: борются с ней или нет. У нас очевидно нет. Но это не значит, что так везде.
Слуцкий А.А.
Александр Анатольевич, в первую очередь спасибо конечно за интересный комментарий. Но у меня несколько иная позиция по вопросу, собственно приведенная Вами информация эту позицию ещё более укрепила. Я считаю, что "заказная" оценка настолько неудачное определение, что его лучше не упоминать всуе. Объясню почему.
Вот Вы делите оценку условно говоря на "заказную" и "не заказную" (кавычки не случайны, я такого разделения не понимаю) и приводите следующий пример. Когда оценку заказывали банки и соответственно она заказывалась для достижения определенных целей и задач банков (а в оценке всегда есть определенные цели и задачи, она не просто так делается) - это для Вас была условно "заказная" оценка. Затем ситуация изменилась, оценку стали заказывать другие и соответственно задачи и цели она преследовала тоже иные - это для Вас условно "не заказная" оценка. Я не вижу принципиальной разницы между первой и второй оценкой - и та, и другая для меня - заказная - то есть перед оценкой поставлены те или иные требования, цели и задачи. По мне, сменились лишь заказчики. Произойдут новые пертурбации в экономике / политике, изменятся приоритеты в государственной политике (например, законодательно начнут лоббировать интересы банков, или будет задача надуть новый пузырь в экономике) - и то, что Вы сейчас условно относите к "не заказной" оценке станет самой что ни на есть в Вашем миропонимании (если я конечно Вас правильно понял) "заказной". А сути это, на мой взгляд, не меняет, оценка всегда заказная - она преследует определенные задачи и цели, и эти цели зачастую в той или иной мере диктуется кем-то. Требования к оценке могут диктоваться системно рамках всей страны, я думаю, вряд ли Вы будите спорить, что у нас такая оценка, потому что дескать вот так вот случайно сложилось. Системно создавались такие условия, чтобы получить именно такую оценку, которая сейчас есть. Оценка насквозь заказная (на всех уровнях). И заказывают её все кому не лень, у одних одни требования, у других другие. Тут как во всем мире, кто сильнее тот и прав, у того она и "не заказная". Вот и Медведев сейчас открыто говорит про планы приватизации, дескать нам нужны справедливые оценки, нельзя продавать по бросовым ценам, цены должны быть максимальны, мы должны заработать побольше денег в бюджет. В Вашем понимании он намекает на то, чтобы была проведена "заказная" оценка (ведь интересы четко озвучены и читаются) или это будет "не заказная" (ведь это проведут в рамках и подгонят под это, если надо, законодательство)?
По мне, оценка, как услуга, бывает либо качественной (соответствующей ФЗ и ФСО, обоснованной и доказательной, соответствующей рынку - в зависимости от того, какие задачи стоят перед оценкой), либо нет. Абсолютно нивелировать влияние на оценку различных факторов (в том числе системных, на уровне общества / государства / мировой экономики) НЕ ВОЗМОЖНО В ПРИНЦИПЕ. И Вы будете лукавить, если скажете, что это не так. Так, например, по мне (и наверно не только я заметил) в Вашем мнении, позициях по разным вопросам зачастую прослеживается отстаивание интересов банков, Вы часто рассуждаете с точки зрения их позиций. Влияют на мнение оценщика не только формальные заказчики, влияют и всевозможные "контроллеры" и "регуляторы", влияет политическая / экономическая ситуация, влияет состояние рынка, влияет в конце концов тот риелтор, к экспертному мнению которого оценщик прислушивается, а также начальник отдела, который, например, просто спешит с работы домой или, например, считает, что он самый умный специалист в отделе (поговорку, "я - начальник, ты - дурак" наверно слышали). Мнение оценщика не может формироваться в отрыве от всей окружающей системы, частью которой он является, оно в той или иной мере всегда зависимо от чего-кого-либо. И деление на "заказную", "не заказную" оценку - в принципе очень дискуссионно, утрированно, да и бессмысленно.
Нет, Егор Васильевич. Вы поняли меня не правильно.
У меня, как в ЮСПАП, есть оценка и есть (стоимостная) адвокатура. Первая исключает указание цифры, требуемой заказчику, если она не совпадает (хоть на копейку) с мнением оценщика. Это не оценка, а злонамеренная маскировка под оценку. Это должно караться. В штатах карается, у нас нет.
Окружающая среда она ведь для всех одинакова. У меня, например, в детстве была криминальная, но не все же сели из моих друзей детства. Хотя и много и намного.
Т.е., по моему, делить надо не на заказную/не заказную, а на оценку/уголовку(административку). Если Вы считаете, что в такой системе координат в России оценки нет, то я с Вами соглашусь. Отдельные честные оценщики, надеюсь, есть. Но из влияние на систему минимально. Я же неспроста оценкой заниматься прекратил. Хотя на пенсии планирую заняться. Надеюсь, что за 10 лет мир поменяется. :-) С моей помощью.
Про меня и банки Ваше мнение тоже не правильное. Вы мои статьи про оценку залогов просто не читали. На Лабрейте есть. Персонально до высших руководителей ЦБ донёс схему завышения стоимости залогов и занижения резервов.
Кстати из друзей-банкиров мне за это никто плохого слова не сказал, хотя им это может грозить неприятностями. Особенно в перспективе грядущего контроля капитала. Наоборот, сказали "Крут, если там тебя выслушали".
А.А. Слуцкий
У меня, как в ЮСПАП, есть оценка и есть (стоимостная) адвокатура. Первая исключает указание цифры, требуемой заказчику, если она не совпадает (хоть на копейку) с мнением оценщика. Это не оценка, а злонамеренная маскировка под оценку. Это должно караться. В штатах карается, у нас нет.
Вы понимаете, насколько эфемерно такое понятие, как мнение оценщика? И что это мнение в большинстве случаев может идти вразрез с существующей методологией, законодательством и т.д. И какими рисками может обернуться игра с такими определениями? Как оценить разрыв и его существенность в рамках каждого конкретного дела между мнением оценщика и "лоббируемой" величиной? Если оценщик проталкивает в своем отчете "лоббируемую" величину, он это делает сознательно, а значит, скорее всего по его мнению эта величина уместна в его отчете.
Или, например, если я делаю оценку строго по законодательству, сложившейся практике и методологии, при этом, как специалист, могу быть в принципе не согласен с этой практикой - я делаю "заказную" оценку? Если я считаю, что некоторые моменты, например, в ФСО, не совсем удачны, но провожу оценку в соответствии с ними - я делаю "заказную" оценку? Принимая замечания эксперта, которые идут вразрез с моим мнением, я делаю "заказную" оценку? На мой взгляд, все эти вопросы очень сложны и не однозначны.
Окружающая среда она ведь для всех одинакова. У меня, например, в детстве была криминальная, но не все же сели из моих друзей детства. Хотя и много и намного.
Это ещё раз подтверждает то, о чем я говорил выше. А именно системное влияние среды на её участников. А исключения из правил, в данном случае, как говорят, лишь подтверждают правило.
Т.е., по моему, делить надо не на заказную/не заказную, а на оценку/уголовку(административку). Если Вы считаете, что в такой системе координат в России оценки нет, то я с Вами соглашусь. Отдельные честные оценщики, надеюсь, есть. Но из влияние на систему минимально. Я же неспроста оценкой заниматься прекратил. Хотя на пенсии планирую заняться. Надеюсь, что за 10 лет мир поменяется. :-) С моей помощью.
Честные "оценщики" конечно же есть, но после слова честные в Ваших координатах - они перестают быть оценщиками (теми, кто осуществляет оценку согласно нашему законодательству). Потому что вынуждены считаться со своим мнением в последнюю очередь (после мнения заказчиков, контроллеров, экспертов СРОО, разработчиков стандартов и методологий, руководителей государства и т.д.). Если, например, разобраться в процедуре экспертизы отчета - по сути это процедура подписки оценщика под мнением эксперта (либо оценщик принимает мнение эксперта, либо отчет не проходит экспертизу). Конечно, можно предположить, что мнения оценщика и эксперта во всех случаях, когда отчет проходит экспертизу, абсолютно совпадают. Но такое утверждение, если не лукавить, выглядит сомнительно.
Про меня и банки Ваше мнение тоже не правильное. Вы мои статьи про оценку залогов просто не читали. На Лабрейте есть. Персонально до высших руководителей ЦБ донёс схему завышения стоимости залогов и занижения резервов.
Да, к сожалению многие не читал (просто не хватает времени, и о чем конечно жалею, поскольку в Ваших статьях действительно можно найти много дельных и интересных мыслей). Но всё-таки почему-то у меня успело сложиться конечно субъективное представление (я не совсем удачно выразился про "интересы банков"), что Вы смотрите на оценку в основном через призму опыта работы, касающейся сферы взаимоотношений "Оценщик - Банк".
Там у меня ошибка вышла. В первой цитате вместо "Это" надо "Вторая".
В нормальной системе у оценщика разбег для "мнения" у оценщика не так велик, как это сейчас у нас. Не так это страшно.
Что касается соблюдения нормативки, то тут всё просто: хочешь именоваться оценщиком - соблюдай (...спи моя красавица), не хочешь (как я) - займись иным.
То, что нормативка поганая - понятно, а с чего ей стать нормальной? Пока и не станет.
Ну а далее Вы просто подтверждаете, что оценки в моём понимании в России нет. А эксперты - это вообще ... Которых опять-таки нет в США. Надо кому рецензию - иди к любому оценщику, он напишет, если захочет.