Добрый день уважаемые коллеги!
Хочу предупредить оценщиков, участвующих в аукционах на проведение работ по оценке в г.Уссурийске Приморского края, а именно по заказчику: Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа.
В Уссурийске сложилась железная практика по выкупу помещений в рамках 159 -фз. Итак, в первую очередь начинающим оценщикам - даже не думайте участвовать, даже если вы сделаете оценку и комитет вам подпишет акт, дальше ждите предприимчивого ИП с юристом которые будут оспаривать ваш замечательный отчет, причем независимо от того какую цену вы определили - в альтернативном отчете (который закажут ИП и юрист) цена будет снижена вдвое. Потому как главный "оценщик" в этой ситуации - это ИП.
Если все-таки решились делать оценку для комитета: совет: делайте отчет сразу с экспертизой на подтверждение стоимости.
Для ознакомления публикую номера дел:
А51-9730/2010; А51-12394/2010; А51-10927/2010; А51-13131/2010; А51-11640/2011; А51-17447/2012; А51-17446/2012; А51-13359/2013; А51-8803/2010.
Комментарии28
посмотрел Дело № А51-17446/2012
Как вам нравится довод суда:
"..Арбитражный суд критически оценивает сведения отчета № 0130/11 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 27.12.2011, так как при составлении данного отчета экспертом не учтены такие влияющие на стоимость спорного объекта характеристики спорного объекта, как высота потолков спорного объекта, неудовлетворительное состояние спорного объекта, которое подтверждается представленными арбитражному суду составленным МУ «Служба заказчика», ООО «Имидж» актом технического состояния жилого дома № 36 по ул. Некрасова, а также составленным ООО «Имидж» актом весеннего осмотра технического состояния жилого дома по ул. Некрасова, 36, от 03.04.2012.
Экспертом без достаточного обоснования не был использован затратный подход, не была учтена ставка арендной платы за владение и пользование спорным объектом, тогда как сведения о размере такой ставки могли быть получены у ответчика, как заказчика оценки рыночной стоимости спорного объекта и арендодателя."
Обобщаю:
- нет затратного (для помещения общей площадью 232,5 кв.м.!!!)
- не учтена высота потолков (!?!)
- не учтено тех.состояние (кто бы оценщику предоставил эти справки до суда)
- не учтена ставка аренды по действующему договору аренды (конечно, ведь это могли быть копеечные ставки)
Положительные факты:
- оценщик не привлечен в качестве третьего лица
- на оценщика не возложили расходы судебные
мало информации для анализа. возможно помещение составляет весомую часть дома и дом при этом одноэтажный, например. Потолки да... если их высота ниже 2,50 м, то цену по-моему стоит снижать, как не отвечающую строительным нормам... Тех состояние - разве оценщик не выезжал на объект осмотра не определял износ по тем же ВСНам? Ставка аренда без комментариев... Мне кажется, замечания по большей части справедливы.
Игорь Борисович, так-то оно так, при условии, что сделки - рыночные. А здесь речь о сделках по продаже муниципальных объектов. Государство никогда эффективным собственником не было. Как приватизация - так за дешево, как выкуп - так за дорого. Примеров море. Мотивация государства (в лице чиновников) несколько отличается от мотивации типичного продавца. На мой взгляд, такие "аналоги" использовать не корректно. Поскольку такая практика рано или поздно приведет к отрыву от реальности. Что возможно и происходит.
Егор, все это мы все прекрасно знаем. Только вот покупец покупает конкретный объект, с конкретной арендной платой, а не потенциальные валовые доходы....
Т.е. потенциал покупать смысла нет, ведь это его потенциал, а не оценщика.
Игорь Борисович, про мотивацию покупателя всё понятно. И было бы всё хорошо, если бы эту стоимость как-то по другому назвали (инвестиционная, например). Вообще никаких вопросов. Но оценивают-то рыночную. Вот что "режет глаз".
А раз речь идет о рыночной стоимости, то, как мне видится, хочешь не хочешь - а нужно смотреть на рынок, рыночные условия, типичную рыночную мотивацию, рыночные цены и т.д. и т.п. Чтобы слово - рыночная - не была лишь "для красного словца".
И в этом случае, если речь идет действительно о рыночной стоимости, мотивация конкретного покупателя - идет для нас, как для специалистов, на последнее место (при всем её понимании, мало ли кто чего хочет). Если рынок ориентируется на потенциальные доходы, готов платить за потенциальные доходы, значит и рыночная стоимость должна определяется, отталкиваясь от этих потенциальных доходов. Вобщем, последнее слово всегда за рынком.
Сравним цены на квартиры и решение суда по объекту оценки:
г. Уссурийск, ул. Некрасова, д. 36 общей площадью 232,5 кв.м
Рыночная стоимость Объекта – 3 999 152,54 (17,2 т\кв.м.) или 20,3т.\кв.м. с НДС
Судя по карте, объект расположен в районе с развитой инфраструктурой.
Если это преимущественное право, арендатор владеет помещением более 3 лет. Если оно используется, вряд ли находится в плохом состоянии.
Но арендатора можно понять. Поэтому правы и КУМИ и Истец.
Объявления о продаже квартир на Авито:
Некрасова д.39 – 80кв.м. – 6 000 000 (75т.\кв.м.)
Некрасова - 43 м² балкон, без ремонта. – 2 800 000 (65т\кв.м.)
Некрасова д.101 – 45кв.м. -3 000 000 (67т\кв.м.)
Некрасова - 32 м² – 2 350 000 (73т\кв.м.)
Сравним цены на квартиры и решение суда по объекту оценки
Да, есть такое подозрение, что стоимость подзанижена. Но именно подозрение, т.к. помещение могло быть убито наглухо. Только все это абсолютно не важно.
А важно: "Вместе с тем, в отчете № 0130/11 об оценке рыночной стоимости
нежилого помещения от 27.12.2011 при определении рыночной стоимости
спорного объекта доходным методом, эксперт, принимая во внимание
анализ арендных ставок в г.Уссурийске, принял в расчет
предположительную ставку арендной платы и указал потенциальный
валовый доход от возможной сдачи в аренду спорного объекта, что привело
к искажению расчета реальной рыночной стоимости объекта." - привет НЭИ.
И еще:"Новых доказательств, влияющих на законность принятого решения,
суду не представлено." - это уже апелляция, и закономерный итог, если действительно "кривизна", что мешает доказывать? Почему нет СЭ?
С какой такой радости судья должен учитывать бездоказательную позицию ответчика? Что мешает ответчику? А ничего.
С какой такой радости судья должен учитывать бездоказательную позицию ответчика? Что мешает ответчику? А ничего.
А ответчик и не докажет. Судебная экспертиза тоже делается у "нужного" человека.
А ответчик и не докажет. Судебная экспертиза тоже делается у "нужного" человека.
Да ладно...
Всякое случается, особенно если одна сторона "делает что хочет", а другая сторона "как суд решит".
Недовольство ценой выкупа это нормально.Если дело дошло до суда, то требуете проведения экспертизы в Вашем СРО. Достаточно и нормативно - методической, если вторая сторона настаивает, то и на подтверждение стоимости. Все экспертизы оплачиваете не Вы. Если отчет выполнен корректно, то Вам бояться нечего!
Арендатор выигрывает 3 млн.руб. Поэтому судебные расходы и экспертизы для него - это копейки в экономии.
Кто настаивает на экспертизе, тот и платит. А Куми не так просто взять деньги из бюджета, чтобы положить деньги на депозит суда.
Точных методик в оценке нет, поэтому любой эксперт может иметь свой взгляд на методики и признать отчет недостоверным. Примером служит комиссия по оспариванию кадастровой. Все отчеты прошли экспертизу, однако комиссия находит вполне существенные недостатки.
А как можете судить об итогах судебных решений, если не были в этой шкуре?
Гипотетически я тоже уверен, что можно сделать оценку правильно и ее не возможно оспорить.
Однако "Крым наш"...
Почему же, очень даже в шкуре. Регулярно.
Просто мне не приходит в голову работать с госорганами без неформальных контактов, заранее обговаривая неприятные моменты и пути выхода из них. Потому что могут подставить так, что мама не горюй! И если вижу, что все-таки подставят, контакты рву сразу, не взирая на последствия. Нельзя работать с людьми, которые не держат слово.
Вот это - дело!
Правда, может быть и так, что договариваешься с одной администрацией, а потом выборы мэра ...и в Куми уже новые люди.
Это еще что, на меня Уссурийская администрация в Пятый Арбитражный Апелляционный суд пыталась подать, взыскать с меня разницу. Материалы здесь (дело А51-16336/2014) : http://kad.arbitr.ru/Card/1ebe89d6-0cc6-438e-bfc4-2d0216cdd611
«Российское общество оценщиков» всегда признает отчет недостоверным, а выводы необоснованными.
Поэтому все массово перешли в более лояльные организации типа "Сибирь" .
"Судом установлено, что при изготовлении Отчета №26 от 13.05.2014, оценщиком ООО «Оценка-Сервис» был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным и доходным подходами..."
Показали бы для примера этот "идеальный" отчет.
Так они отмечают в решении, что третью сторону приглашали, они не явились. Я о том, что суд принял какое-то решение узнала, в январе 2015. А то интересно было бы поспорить с "Оценкой -сервис".
Ага. Как раз на разницу в стоимости и поспорили бы.
И что интересно и по Некрасова, д. 36 и по Калинина, 52 практически идентичны 17,2/17,85, расстояние между ними 500 м. Там и там 1 этаж. И площадь близка.
Может арендаторы не просто так в суд подали? А за дело....
..и по Некрасова, д. 36 и по Калинина, 52 практически идентичны 17,2/17,85, расстояние между ними 500 м. Там и там 1 этаж. И площадь близка.....
Это вы про что?
Про стоимость.
А вообще про неадекватность оценщиков в ситуации.
Когда надо сидеть в углу, и тихо молиться что пронесло, а то бы еще разницу пришлось бы возмещать. Появляются заявления, что типа, позвали, а я не знала. А вот если бы знала, то "порвала как тузик грелку". Ага.....
И думаю, что также в котировках участвует, а че, в одну воронку второй снаряд не попадет.
Думаю что стоимость оценки вряд ли больше 5 р.
Это называется "железное очко".
Согласен, что надо молится. Ничего бы не доказала и не "порвала" бы.