Думай, или оценка без заблуждений! / Статья 1. Рыночная стоимость и рынки

Оценка, как прикладная наука, посвящена исследованиям методов определения различных стоимостей и в первую очередь — рыночной стоимости. Именно этот вид стоимости определяют оценщики в отчетах об оценке в подавляющем большинстве случаев. Давайте попробуем разобраться, почему именно рыночная стоимость получила столь широкое распространение. Одной из причин, на мой взгляд, является её универсальность. Рыночная стоимость отражает наиболее вероятную цену, за которую объект оценки может быть продан на рынке в определенных (всем известных из норм ФЗ и ФСО) условиях. При этом мы пока не будем забегать вперед и давать характеристики этому определению. Дальше (в последующих статьях) мы конечно попробуем нырнуть чуть поглубже.

Так в чем же универсальность и практическая ценность этой величины?

Ответ заключается в том, что, во-первых, её использование в качестве ориентира для определения цен различных сделок выглядит довольно удачным и справедливым решением во многих случаях. Рыночная стоимость объективна (в том плане, что она не находится под существенным субъективным влиянием позиций, представлений и устремлений сторон сделки*) и отражает представления о полезности того или иного объекта всех участников рынка в целом. Рыночная стоимость сбалансирована — она в должной мере учитывает интересы всех субъектов рыночных отношений и состояние рынка в целом, и в этом плане государственное регулирование на её основе оказывает минимальное воздействие на рынки.

Во-вторых, одной из целей исследований в любой науке, в том числе и в нашей прикладной оценочной, является возможность моделирования окружающих нас явлений для управления и контроля над ними. Так вот, рыночная стоимость имеет понятный физический смысл и востребованное практическое значение. Именно знание рыночной стоимости тех или иных объектов позволяет нам получить определенные ожидания, строить прогнозы, определить наиболее вероятные сценарии при проведении сделок с ними как в ситуации, когда мы хотим что-то продать, так и в ситуации, когда мы хотим что-то приобрести.

Возможно, именно в следствие своей универсальности рыночная стоимость нашло столь широкое применение в действующем законодательстве. Как я отметил выше, использование рыночной стоимости в качестве ориентира для цен сделок выглядит удачным и справедливым решением во многих случаях**. Требуется компенсировать ущерб от утраты квартиры, сгоревшей при пожаре? К нам на помощь приходит рыночная стоимость. Именно этот вид стоимости отражает наиболее вероятный объем денежных средств, которые понадобятся для того, чтобы купить квартиру взамен утраченной. Нужно определить, по какой цене должна состоятся сделка по продаже того или иного объекта? Опять же, именно рыночная стоимость отразит наиболее вероятный сценарий.

Но вернемся на минутку к определению рыночной стоимости. Итак, рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Очевидно, что рыночная стоимость — это характеристика какого-то рынка. Без определения конкретного рынка мы получаем ровным счетом ничего — пустую бессмысленную цифру, не имеющую какой-либо практической ценности.

На мой взгляд, это довольно удачное (со стороны законодателя) определение, если не считать того, что в нем должного внимания не уделено одной существенной детали. А именно — не определенно такое важное понятие, как рынок. Вполне очевидно, что такая характеристика, как «рыночная стоимость», не имеет какого-либо практического смысла без указания (описания) того рынка, о котором идет речь. Например, мы можем сказать, что рыночная стоимость 1 кг помидоров равна, например, 120 руб. На какое практическое значение имеет данное выражение, и какую практическую пользу это знание может нам принести? Понятно, что без прямого указания на тот рынок, о котором идет речь, эта цифра нам ни о чем не говорит. Это рыночная стоимость 1 кг помидоров в Краснодаре или, например, в Москве? На оптовом или на розничном рынке? Без определения конкретного рынка мы получаем ровным счетом ничего — пустую бессмысленную цифру, не имеющую какой-либо практической ценности. Очевидно, что рыночная стоимость — это характеристика какого-то рынка. Один и тот же товар может быть по-разному востребован на разных рынках, и соответственно иметь в разы отличающуюся рыночную стоимость в привязке к тому или иному рынку. Картина какого-либо выдающего художника с трудом уйдет на блошином рынке за копейки, в то же время баснословность сделки по продаже той же самой картины в аукционном доме в Париже может шокировать многих из нас.

Итак, заблуждение первое и неявное — «рынок один». Оно косвенно прослеживается как в сложившейся теории (например, в логике проведения оценки), так и в практике оценки***. На самом деле, как мы можем убедиться, многие товары и услуги могут быть представлены, успешно экспонироваться и продаваться на нескольких рынках. Так, например, вы можете попробовать продать 1 кг черешни на автомобильной трассе неподалеку от какого-то колхоза на Кубани на оптовом сельскохозяйственном рынке. Вы можете попробовать продать тот же самый кг черешни на розничном рынке в г. Краснодаре. Можете попробовать продать эту же черешню в палатке на набережной г. Геленджика или в сети гастрономов «Глобус Гурмэ». Проделав всё это, вы сможете самостоятельно убедится, что это не одно и тоже.

В реальном окружающем нас мире рынков много. Бесконечно много.

Нас окружает огромное число рынков, они разные, имеют различные характеристики, одной из которых и является рыночная стоимость. Рыночная стоимость тех или иных товаров определяется рынком, на котором они представлены. Это, казалось бы, очевидная банальность, но она имеет важнейшее значение для понимания процесса и логики оценки. Например, для того, что рыночной стоимостей может быть несколько (на каждом рынке — своя).

Таким образом, мы убедились в следующем — такая характеристика, как «рыночная стоимость» не имеет какого-либо физического смысла без указания (описания) того рынка, для которого она определена. Из всего того, что написано выше, также следует, что каждый объект может быть продан и соответственно его можно позиционировать (т. е. например, подумать о экономической целесообразности продажи этого объекта) на различных рынках. Этих рынков множество. Ещё раз. В реальном окружающем нас мире рынков много. Бесконечно много.

* Справедливо для развитых сформированных рынков.

** Забегая вперед, отмечу, что одним из просчетов, связанных с использованием рыночной стоимости, который допустил законодатель, является то, что не для всех объектов есть свой рынок (под рынком в данной случае понимается такая среда, в которой рыночная конкуренция отмечается как со стороны спроса, так и со стороны предложения). А также в законодатель не обратил должного внимания на транзакционные издержки, которые свойственны всем рынкам.

*** Подробнее об этом будет написано в последующих статьях.