Добрый вечер! 

Оцениваю ЗУ (земли населенных пунктов, для целей не связанных со строительством). Аналоги (населенных пунктов, под ИЖС ). Каким образом рассчитывать корректировки. Спасибо.

Ключевые слова: корректировка на разрешенное использование, разрешенное использование под огород

Ответы45
5 декабря 2013 в 20:24:29

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

[Земельный кодекс РФ] [Глава XV] [Статья 85]

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Задавайте корректно вопросы!!!

Какое разрешенное использование оцениваете?

Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.

Считайте НЭИ и у Вас все получится.

По другому нельзя, т.к.:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Поддержали0
Гость
27 августа 2014 в 13:20:40

Вышлите и мне пожалуйста.

Isakova-u.a@rambler.ru

27 августа 2014 в 23:34:39

Требуется оценить женщину (объект оценки), которая 5 часов любит разговаривать по телефону, 3 часов крутиться возле зеркала, оставшееся время занимается детьми. Главное в жизни женщины (пусть женщины не обижаются, это гипотетически) – семья, дети, быть красивой, чтобы муж сидел дома. Аналог сравнения – мужчина, лежащий на диване 5 часов, 4 часа пьет пиво, остальное время сморит футбол. Жизненные приоритеты – быть «крутым», иметь много денег и пожалуй хватит. Оценивается такой мужчина на 10 балов.

Вопрос, какую поправку ввести, чтобы откорректировать аналог сравнения по отношению к объекту оценки.

Выполнение данной задачи многим покажется трудной, а может быть даже абсурдной и наверное будут правы, т.к. ценообразующие параметры объекта оценки и аналога сравнения различны, различен их вес (приоритет).

Приведенная аллегория необходима для понимания следующего: При оценке земельного участка, в отсутствие аналогов сравнения (земельного участка аналогичного разрешенного использования) применение метода сравнительных продаж является некорректным, поэтому необходимо применить другие методы.

Поддержали5
20 ноября 2014 в 11:12:14

вышлите мне то же пожалуйста

yakovlev.eot@ya.ru

Поддержали0
6 июля 2015 в 18:07:15

И мне, и мне!!!

aseldar@inbox.ru

Спасибо!

Поддержали0
7 июля 2015 в 14:27:35

Оценивается земельный участок под ЛПХ (без права капитального строительства), по факту земельный участок представляет собой овраг, на котором не только не чего не построишь, но и не посадишь, аналоги под ЛПХ - огороды, либо свободные, либо засаженные кустами и деревьями. Земельные участки с неровностями поверхности (овраги) не продаются. Как рассчитать кор-ку на использование или не ровность рельефа? или как вообще его рассчитать?

Поддержали0
Гость
ответил Дмитрию Егорову
7 июля 2015 в 15:06:43

Как вариант, можно рассчитать затраты на выравнивание участка (допустим засыпать овраг N кубометрами земли) - и отнять от стоимости "нормального" ЛПХ.

Поддержал1
7 июля 2015 в 15:54:19

Спасибо, ща прикину, лишь бы стоимость отрицательной не получилась)

Поддержали0
7 июля 2015 в 16:11:48

Дмитрий, овраг можно засыпать строительным мусором, а затем плодородный слой 0.5 м и сажай, что хочешь. Далее расчет по огородам, с корректировкой на затраты по засыпке оврага. Но думаю, что стоимость будет отрицательной. А вообще надо смотреть конкретно. В любом случае можно что нибудь придумать.

Поддержал1
8 июля 2015 в 10:59:56

Съездил на осмотр, по факту и со слов Заказчика засыпать овраг строительным мусором и землей обойдется в большую копейку, так стоимость КАМАЗа 20т составляет в среднем 5 - 6 тыс рублей, чтобы приподнять землю понадобится не менее 150 КАМАЗов, а рыночная стоимость ЗУ ЛПХ в том районе стоит порядка 200 тыс руб. Вот такие цифры) Но как обычно, что-нибудь придумаем!

Поддержали0
8 июля 2015 в 11:01:08

Спасибо Федор!!!! очень хороший совет!

Поддержали0
7 июля 2015 в 21:58:52

Совершенно верно: принцип вклада стоимости каждого элемента объекта оценки определяется величиной, на которую изменится стоимость объекта оценки в отсутствие данного элемента. Но не следует забывать и о принципе возрастающей и уменьшающейся доходности это означает, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости объекта оценки, опережающим затраты по созданию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости.

Поддержали0
8 июля 2015 в 09:49:07

Геннадий, рост ликвидности объекта после выравнивания поверхности будет однозначно, но овчинка не будет стоить выделки, во первых мы говорим о земельном участке 54 сотки, расположенном в овраге, назначение ЛПХ, без права капитального строительства. Под СХ землю не используешь, под строительство не используешь, максимум, что можно сделать малюсенький пруд для себя, но опять же затраты на плотину, а есть ли там вода?) поеду сейчас посмотрю на ЗУ)

Поддержали0
7 июля 2015 в 22:05:28

Возможен другой вариант расчета: Земельные участки с уклоном получают меньше тепла от солнца, тем самым могут сравниться с земельными участками расположенными севернее. Имеются таблицы тепло обеспеченности субъектов России. Поэтому можно сравнить урожайность «расчетных северных участков» с урожайностью земельного участка по месту оценки.

Поддержали0
8 июля 2015 в 09:37:46

Геннадий, вариант интересный, но во первых слишком замороченный, в плане поиска аналогов на Севере (нужно изучать рынок, чтобы сделать корректировку на местоположение), нужно найти экспертов, которые проведут анализ освещенности оцениваемого земельного участка. Да и опять же, какие культуры можно выращивать в овраге по местоположения объекта оценки ЦФО центрально черноземный район, затраты на возделывания не рассчитаешь (трактора и комбайны не поедут, если там сильный уклон)(

Поддержали0