ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА № 29/11 (экспертиза по Определению N-го РС г. Самары)

Заключение качеством выше среднего уровня, логичное и крепкое. На чем бы я стал строить его оспаривание:

1. Анализ ННЭИ в данном случае сделан неверно, поскольку не рассматривается возможность перевода помещения в нежилой фонд и использования в качестве объекта коммерческой недвижимости. Напомню, что квартира на первом этаже "сталинского" дома. Перепрофилирование может быть технически невозможно, но про это ничего нет в заключении. Изменение стоимости при использовании в качестве объекта коммерческой недвижимости (салон красоты, магазин, небольшой офис) может быть очень существенным.

2. Доводы эксперта в пользу или против выделения 1/8 доли основываются на неправильном понимании принципа ННЭИ вообще. Дело в том, что ЖИЛОЕ помещение вообще не имеет никакого ННЭИ, тем более 1/8 доля, анализ которой сделал эксперт. Исключение составляют только жилые помещения на первом этаже, альтернативное (наиболее эффективное) использование которых допускает перепрофилирование. Возможно в Самаре это запрещено на региональном уровне, но тогда должны быть ссылки, что это невозможно по тем или иным причинам.

Анализ ННЭИ в полной мере применим только для земельных участков, причем, как правило, незастроенных. В силу того, что в законодательстве об оценке этот принцип был распространен на все абсолютно объекты оценки, оценщики забыли про учебники и подхватили ссылку на соответствующую глупую указивку - ННЭИ делать ВЕЗДЕ - и для парового котла, и для станка, и для жилой квартиры, которая является во всех смыслах специализированным (не допускающим альтернативного использования)объектом недвижимости, за исключением случаев, один из которых мы как раз и обсуждаем.

В целом заключение действительно крепкое, если бы я его готовил, я пошел бы по этому же алгоритму, но с учетом того, что уже сказал. Если бы я его оспаривал - то же самое, но упирал бы на то, что неправильный ННЭИ. Простейшая логическая конструкция - "при увеличении стоимости при альтернативном использовании выделение 1/8 доли во встроенном помещении коммерческого назначения может быть целесообразным"

И, конечно, самое главное, что никакое экспертное заключение нельзя рассматривать в отрыве от материалов дела и всего процесса в целом. Поэтому мой комментарий - не более чем фантазия, которая для данного случая может быть и неприменима.

Поэтому мой комментарий - не более чем фантазия, которая для данного случая может быть и неприменима.

А на мой взгляд, очень полезный комментарий, всестороннее рассмотрение любого вопроса, только повышает качество!

Отчет считаю полноценным, отвечающим на поставленные судом вопросы!

Заключение понравилось, очень добротное.

Заключение очень хорошее, качественное, прочитал с удовольствием, есть чему поучиться.

Интересная методика определения скидки на торг, в первый раз такое обоснование вижу. Коллеги, кто-нибудь использует такой расчет корректировки на торг? Это вообще откуда взято, из какого источника?

скидка на торг - ничего по факту не отображает.