Доступ без ограничений
Данный отчет загружен Администратором банка отчетов из общедоступных ресурсов.
Статистика
Количество скачиваний
352
Вы скачали
Достоверность
5
Обоснованность
4
Оптимальность
3
Сложность
3
Файлы отчета

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА № 29/11 (экспертиза по Определению N-го РС г. Самары)

Общая информация о документе
Автор
Администратор проекта
Вид документа
Заключение судебного эксперта
Дата оценки
20.06.2011
Дата составления
20.06.2011
Пометки для участников "Партнерской программы"
Подробно рассмотрены варианты использования доли в праве на квартиру и сделан вывод обоснованный вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании (ННЭИ) объекта оценки.

Заключение подготовлено в Судебно-экспертной лаборатории АНО «ЭС ОИС», г. Самара
www.esois.ru
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для суда (судопроизводства)
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Доля в праве собственности на имущество (право общей долевой собственности)
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Наименование рассматриваемого имущества
Трехкомнатная квартира общей площадью 78,7 кв.м. на первом этаже
Адрес расположения / регистрации имущества
Самарская обл., г. Самара
Андрей Мануилов
9 октября 2011 в 15:45:45

Заключение качеством выше среднего уровня, логичное и крепкое. На чем бы я стал строить его оспаривание:

1. Анализ ННЭИ в данном случае сделан неверно, поскольку не рассматривается возможность перевода помещения в нежилой фонд и использования в качестве объекта коммерческой недвижимости. Напомню, что квартира на первом этаже "сталинского" дома. Перепрофилирование может быть технически невозможно, но про это ничего нет в заключении. Изменение стоимости при использовании в качестве объекта коммерческой недвижимости (салон красоты, магазин, небольшой офис) может быть очень существенным.

2. Доводы эксперта в пользу или против выделения 1/8 доли основываются на неправильном понимании принципа ННЭИ вообще. Дело в том, что ЖИЛОЕ помещение вообще не имеет никакого ННЭИ, тем более 1/8 доля, анализ которой сделал эксперт. Исключение составляют только жилые помещения на первом этаже, альтернативное (наиболее эффективное) использование которых допускает перепрофилирование. Возможно в Самаре это запрещено на региональном уровне, но тогда должны быть ссылки, что это невозможно по тем или иным причинам.

Анализ ННЭИ в полной мере применим только для земельных участков, причем, как правило, незастроенных. В силу того, что в законодательстве об оценке этот принцип был распространен на все абсолютно объекты оценки, оценщики забыли про учебники и подхватили ссылку на соответствующую глупую указивку - ННЭИ делать ВЕЗДЕ - и для парового котла, и для станка, и для жилой квартиры, которая является во всех смыслах специализированным (не допускающим альтернативного использования)объектом недвижимости, за исключением случаев, один из которых мы как раз и обсуждаем.

В целом заключение действительно крепкое, если бы я его готовил, я пошел бы по этому же алгоритму, но с учетом того, что уже сказал. Если бы я его оспаривал - то же самое, но упирал бы на то, что неправильный ННЭИ. Простейшая логическая конструкция - "при увеличении стоимости при альтернативном использовании выделение 1/8 доли во встроенном помещении коммерческого назначения может быть целесообразным"

И, конечно, самое главное, что никакое экспертное заключение нельзя рассматривать в отрыве от материалов дела и всего процесса в целом. Поэтому мой комментарий - не более чем фантазия, которая для данного случая может быть и неприменима.

Поддержали0
17 октября 2011 в 00:09:41

Поэтому мой комментарий - не более чем фантазия, которая для данного случая может быть и неприменима.

А на мой взгляд, очень полезный комментарий, всестороннее рассмотрение любого вопроса, только повышает качество!

Отчет считаю полноценным, отвечающим на поставленные судом вопросы!

Поддержали0
Гость
2 ноября 2011 в 14:15:58

Заключение понравилось, очень добротное.

Поддержали0
12 мая 2012 в 09:26:44

Заключение очень хорошее, качественное, прочитал с удовольствием, есть чему поучиться.

Поддержали0
21 апреля 2014 в 16:34:42

Очень актуален сейчас вопрос по определению рыночной стоимости 1/4 доли в 3-х комнатной квартире.

Прочитала заключение и возникли вопросы, хотя сама раньше в НЭИ писала про максимальную стоимость имущества при совокупной продаже долей, но в НЭИ правильно писать в выводе, что НЭИ - жилое?

Тогда появляется вариант продажи оцениваемой доли в квартире. Варианты продать всю квартиру или поменять на меньшую площадь, как в данном заключении, не подходят, так как в моем случае 3/4 доли ничего делать не хотят и не собираются.

Так как в итоге определить рыночную стоимость 1/4 доли в квартире? (рынок, хоть и не развитый есть) цель оценки: узнать стоимость, за которую можно реально продать эту долю. Скидку давать? как ее определить грамотно?

Уважаемые эксперты и оценщики, очень жду от Вас комментариев и предложений.

Поддержали0
21 апреля 2014 в 16:41:07

Если я правильно вас понял, то похожие вопросы уже несколько раз обсуждались. Посмотрите это:

1. Оценка доли в квартире

2. Оценка доли комнаты в квартире

3. Оценка доли в нежилом помещении

Поддержали0
21 апреля 2014 в 16:51:44

О, спасибо, про данный раздел сайта я не знала и соответственно, не изучила) Спасибо!

Поддержали0
3 июня 2014 в 15:40:00

Интересная методика определения скидки на торг, в первый раз такое обоснование вижу. Коллеги, кто-нибудь использует такой расчет корректировки на торг? Это вообще откуда взято, из какого источника?

Поддержали0
3 июня 2014 в 19:38:21

скидка на торг - ничего по факту не отображает.

Поддержали0