25 сентября 2014 года приказом Минэкономразивтия России утвержден ФСО №7 "Оценка недвижимости".
Документ значительно ужесточает требования по оценке недвижимости.
Скачать Приказ об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" в формате *tif
Читать далее
По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ...
Добрый день! В штат оценочной компании ООО «РОСТконсалт» требуется оценщик недвижимости, бизнеса, оборудования на постоянной основе. Подробная информация о компании www.rostconsult....
Комментарии86
Если верить Вам, капитализм умер, да здраствует социализм. Или как?
Капитализм умер, те экономисты, которые несколько лет назад предсказали, что капитализм умрет, считают, что дальше будет в Европе фашизм, ну а у нас авторитарный строй правления
Да, капитализм при смерти, однако социализм мы успешно похоронили под аплодисменты США, предав всех кого,было можно: Маркса, Ленина и всех остальных. И теперь о социализме при нашем Правительстве нечего и мечтать, т.к. оно служит Вашингтону тайно и явно. Профукали социализм, польстились на яркие этикетки капитализма, ну так отсюда и прогноз снижения населения РФ на 40 млн к 2050 году, и энтузиазм этого же населения по поводу Крыма и горячая любовь этого же населения к ВВП, который по сути завершает свой период правления. А впереди снижение добычи нефти и холодная война, призом в которой для РФ будет её существование, а для США расширение рынка сбыта их товаров. Отсюда и наши попытки сближения с Китаем, который наверняка воспользуется этим для своих целей и падение курса рубля на благо миллиардеров из того же Правительства РФ. Так что о социализме можно даже не мечтать, не дадут, не сможем, а вот фашизм вполне вероятен.
Очевидно, предыдущие комменты направлены на практическую реализацию ФСО 7, V раздел "Анализ рынка", п.11а ( анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране ).
В остальных частях анализа предлагаю рассмотреть Екатеринбургскую разработку на сайте "Статистика рынка недвижимости" statrn.ru Кроме модели по сборке анализа по ФСО 7 там есть еще немало стат.материалов - может быть кого-то заинтересует
Красивые графики. Я так понял это по Екатеринбургу. А по другим городам?
Игорю Болгову
А по другим городам - мы пытались заинтересовать все СРО оценщиков, писали в т.н. "экспертные советы", но в ответ... так сказать, "фигура умолчания".
Технически это возможно, поскольку на Екб вся технология обкатана, был бы интерес.
в ФСО № 7 говорится "После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное." Подскажите пожалуйста как можно обосновать этот интервал, если например отчет далее пойдет в суд, для установления цены иска? Или в соответствии с таким заданием на оценку, следует привести аргументы для не применения интервала в стоимости? Спасибо.
То есть получается, что просто стоимость все равно нельзя указывать, нужен интервал?
Если мы намерены выполнять ФСО-7, то да, интервал нужен, если не намерены, то не нужен :)
Намерена конечно) Спасибо)
Например, можно сослаться на данные книги Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник – М.: Книжная Линия, 2014.
Или на труды Лейфера Л.А.
"После проведения процедуры согласования оценщик ... приводит свое суждение о возможных границах интервала, ... ЕСЛИ В ЗАДАНИИ НА ОЦЕНКУ НЕ УКАЗАНО ИНОЕ"
Какому из заказчиков (МУНИЦИПАЛИТЕТ, КОНКУРСНЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ, СУДЬЯ и т.д.) требуется интервал? Они в задании на оценку и укажут - "БЕЗ УКАЗАНИЙ ИНТЕРВАЛА"
Больше вопросов вызывает п. 29. ФСО-7: "При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке .., в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины..."
Т.е. расчеты (к примеру доходным или затратным подходом) не производил, а значение (ориентировочное) указать рекомендуется! Как это можно сделать?
Посмотрите вебинар Лебединского В.И. (один из членов РГ по разработке ФСО №7): http://www.youtube.com/watch?v=HdaVT7z8Nzo .
Поднятый вами вопрос там обсуждается.
Слушал его (Лебединского В.И.) буквально 2 дня назад (на "Детали 2015"), ему это тоже не понятно, как и "состав объекта оценки" в задании на оценку при оценке квартиры или земельного участка ;)
Ну я не совсем так говорил :)
Я говорил, что
- в законодательстве нет понятия "состав объекта недвижимости";
- в ФСО№7 не определено, что следует понимать под составом объекта недвижимости;
Таким образом, чтобы ни было написано в данном пункте задания на оценку нет нормативных оснований считать, что это неправильно, за исключением того, что формулировки сами по себе не должны противоречить законодательству.
Изначально часть авторов хотело понимать под составом объекта недвижимости: зу (или права на на него) и улучшения, но тк в квартирах или земельных участках этого нет, эту расшифровку убрали, а состав остался ))
В качестве рекомендаций могу предложить указывать, что объект, типа квартиры или земельного участка, "не имеет составных частей".
А помещения (комнаты) не являются частями квартиры?
Обычно когда оперируют понятием части жилого дома или квартиры предполагается, что это отдельный объект права, на который зарегистрированы права конкретного субъекта. Надо посмотреть ГК повнимательнее, но думаю расписывать квартиру по комнатам в "составе" не лучший вариант, тк в такой логике нужно описывать все помещения здания по отдельности. Хотя, повторюсь, сейчас не вижу оснований признавать описание состава таким образом нарушением чего-либо.
Какие мнения по применении п. 29 ФСО-7: расчеты доходным или затратным подходом не производил, а значение (ориентировочное) указать рекомендуется! Как это можно сделать?
Правильно говорит г-н Грибовский, что для применения ФСО-7 необходимы рекомендации (разъяснения) по его применению (он готов их написать, не бесплатно конечно).
Так что же это за стандарт, применение которого без разъяснений на практике невозможно?
А потом разъяснения к разъяснениям ;) Стандарты пишут те, кто отчеты сам уже не делает давно. г-н Грибовский не делал отчеты с 2012 года http://lko.smao.ru/registry?id=2536#index
Если подписываешь, это не значит, что сам делаешь.
А если бы делал, то, что ФСО не писал бы?
Беда ведь не в одном Грибовском. А вообще в теоретиках.
Отъедь на 100 км. от любого мегаполиса и чем тебе ФСО поможет?
В том и смысл, что 3 года даже не подписывал, не говоря уже о том, что составлял (писал) отчет (искал аналоги в хуторе Трудовая Армения, считал корректировки и т.д.). ФСО написаны для Москвы и Питера, где и аналогов тысячи и анализы рынка публикуются и т.д.
Беда ведь не в одном Грибовском. А вообще в теоретиках.
Я бы сказал в "горе-теоретиках". А с "теорией" вообще все плохо. Она уже давно оторвалась как от жизни, так и от экономической науки, и ушла своим путем в далекий космос :)
Кстати, встречаем 1 апреля с новым определением рыночной стоимости.
По пункту 11В: например, необходим ремонт здания, соответственно в итоге ремонта ставки аренды возрастут, но денежный поток будет позже, можно обсудить в отчете выгодно это или нет. Может быть объект в процессе реконструкции, тогда анализ до реконструкции и после. Но с другой стороны, у нас в этом пункте исчезает единый объект оценки и появляется два основной и альтернативный. В общем, пункт мутный, конечною
Пункт 11Г, период окупаемости можно взять с аналогичных строящихся объектов по которым часто публикуются IRR или MIRR показатели, т.е. квалифицированные инвесторы ждут вот такие периоды окупаемости, ну а я на это опираюсь, проблема в том, что в кризис мало что строят в мелких городах на самом дел.
Пункт 14: ремонт и реконструкция это стадия жизненного цикла здания, а не НЭИ
Пункт 22В, вот я беру максимальные цены (правило отбора) сделок с сайта росреестра, и напишу, что у меня их, допустим 10 штук, а максимальные, т..е. РС - максимальная цена
Пункт 24Б: затратный сегодня вообще применять нельзя, в стране суровый кризис и затратный дает сумасшедшее завышение стоимости по сравнению с ценами сделок в предыдущие периоды времени.
Василий Мисовец, касаемо Вашего тезиса о неприменении затратного подхода.
В апреле 2014 года новая ФСНБ сильно срезала стоимость "общестроя" и единственной возможностью строителей выйти в плюс стали цены на ТМЦ и сметы на пусконаладочные работы, а в свете последних "разоблачений" по ценоообразованию, индивидуальным единичным расценкам и сметному нормированию ЕЕЕ сняли с поста в ФАУ ФЦЦС. Предполагаю, что в очередной раз сейчас ускоренными темпами происходит перекраивание сметных расценок и прочей нормативной и ненормативной литературы.
ИМХО, с какой целью производится оценка? Например, сгорел объект недвижимости и его надо восстановить по страховке и пр., цена вопроса в умирающем регионе, согласно сравнительного или доходного подходов будет стремиться к нулю, а стоимость работ, материалов и оборудования будет иметь реальные рыночные очертания; или в целях оценки имущества для его сноса, изъятия, из-за просроченной оплаты по кредиту и пр.
Присоединяюсь к написанному выше о том, что сравнить по аналогу или доходу недвижимость более или менее правдиво можно в Москве, Питере и пр. "процветающих регионах" и не представится возможности сделать сие для мертвого региона.
Проблема в том, что рыночная стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость работ и материалов для его строительства - разные вещи. Просто страховаться нужно от другого.
Ну ремонты если что-то сгорело, то у нас на эти вещи другие специалисты в фирме есть, я этим заниматься не стану.
Ну, так или иначе, а я применяю цены рос.реестра, и только им верю
Там такая каша. Цена сделок в одном и том же районе различаются в десятки раз, при этом ни минимальная цена, ни максимальная не имеют отношения к реальной стоимости объектов, трудно верить такому.
По земле в МО - вполне рабочий инструмент. Очень хорошо помогает соориентироваться в ценах. По более сложным объектам - недостаточно предоставляемых данных.
Как раз в МО и проблема, не давно мучился.
Сделал массовую выборку около полсотни аналогов и получил 3 ценовые группы, по 10 тыр, 100 тыр и 300-400 тыр, так и не понятно было откуда 10 тыр взялось, и много.
"Ну, так или иначе, а я применяю цены рос.реестра, и только им верю", позвольте, но это путь в никуда.
Разные люди в разное время с разными уровнями образования, интеллекта и багажа знаний, да еще в свете узковременных указаний "партии и правительства" составляли и составляют документы, которые или усреднены, или занижены или.... в результате чего реальная стоимость становится заведомо ниже.
В большинстве случаев нельзя из прораба сделать инженера электронщика, эксперта по ценным бумагам, бухгалтера и т.п., зато сметы на общестрой прораб составит на раз-два, да еще и обоснует, чего не скажешь об игроке на рынке ценных бумаг. В результате отсутствия образования и знаний в структуре, технологии, составе работ и пр. по подходам в оценке приводит к ее однобокости и убыткам. Напрашивается вывод о разделении специалистов по направлениям в оценке.
Приведу пример из "параллельного мира". Когда решался вопрос о внедрении негосударственной строительной экспертизы на сайте МРР были даны основные тезисы, согласно которым один эксперт, успешно сдавший аттестацию имел право проверять только 2 - 3 раздела из проектной документации и это было верно!
Трудно или не трудно, а это официальные данные государственной регистрации цен сделок, указанных в договорах. Разумеется, Россия "стесняется" принять закон о переводе прав покупателя на себя по всем сделкам с заниженной ценой, но в тех случаях, когда у меня была возможность проверить используемые мною цены, они подтверждались. Тем более, что цены предложения точно не годятся для использования их в оценке.
По земле точно не годятся, или если точнее ограничено годны.
потому что просят 400, там где дороже 200 ни кто не покупают, вот и висят годами участки в воздухе и в интернете.
Хорошо проведенный анализ рынка позволяет аргументированно отбрасывать такие аналоги.
Кстати, такие же проблемы могут быть и у информации по сделкам (тот же Росреестр).
Система регулирования ОД не позволяет оценщику ничего аргументировать, потому и кадастровые стоимости бредовые имеем.
Просто один пример. Непонятно маленькая цена объявления, отвергаем, завышена цена объявления отвергаем, а вот три хороших аналога, и делаем расчет.
Проверялкин проверит цены на рынке и увидит, что на три аналога тридцать три аналога с завышенной стоимостью и объявит оценщика мошенником.
А все пакость состоит в том, что законодательно разрешили оценщикам, поливать грязью оценщиков, пока существует система экспертных советов, никогда у оценщика не будет своего мнения, будет только мнения господ стоящих на ним.
На росреестре бредовые цифры, ни имеющие никакого отношения к реальности. ПО крайней месте в нашей области. Цены в десятки раз ниже рыночных, а некоторые и в сотни. Много участков по стоимости 1 руб./кв.м. практически в центре города.
Так вот я и пишу про это, что власть боится трогать население, и не создает по этой причине систему перевода прав покупателя на муниципалитеты по смешным сделкам.
власть боится трогать население,.
Это наверное Вы пошутили, вот там у Вас газ в Китай собираются поставлять, а население не трогают, в смысле газа не дают, может Вы и правы???
А Вы представьте, вот обманули Вы государство по налогу на имущество, ну там на три-четыре тысячи рублей, и тут к Вам приходят приставы и отбирают только сто купленный магазин бесплатно.
Причем обман россиянами своего родного государства это явление массовое на самом деле, значит, и наказание должно быть массовым....
Сталина вспомните, массовые репрессии.
Я о том, что газ своим гражданам поставлять надо, уровень жизни повышать.
Тут в московской области сидим без газа, а европа жирует и еще капризничает, пи... или как там покультурней, пиндосы, одно слово, и для европейцев и для тех кто забывает о потребностях своего населения.
Кстати в ФСО7 есть замечательная фраза, делающая его исполнение совсем не обязательным, ни кто не обратил на это внимание.
Пиндосы имя нарицательное и относится ТОЛЬКО к американцам ;)
Пиндосы, конечно, пиндосами, но это политика, а она грязная по определению просто. Но вот у меня друзья, с которыми я жил в одной комнате в общежитии НГУ сейчас работают по полученной специальности в США, и я думаю, что и мои дети рано или поздно уедут туда, где для них есть нормальная работа, тут в России работы для них по сути нет. Я тут остался, потому что тут я могу спокойно отдыхать на работе и даже в кризис, когда Россия испытывает давление США и Европы по поводу нашего возврата себе Крыма, мне тут гораздо проще, да и что-называется, где родился, там и пригодился. Но дети должны применить полученные фундаментальные знания, иначе нафиг их получать вообще... В общем для меня нет ни стран, ни национальностей, я, как отчасти биолог по образованию, вижу, что всю Землю населяет наш вид, т.к. мы иные виды уничтожили в далеком историческом прошлом, отсюда отчасти и то отчуждение, которое мы наблюдаем, а вот если бы на Земле остались те 46 видов рода Homo, которые обитали ранее и сегодня известны антропологам, то мы бы, думаю, иначе относились к представителям своего вида. США, конечно, враги, но это же всегда так было, ведь у России два союзника: армия и флот. А дальше будет ещё сложнее, и меня это радует, правда, т.к. я хочу жить в сложной ситуации, всегда хотел преодолевать сопротивление меняющейся среды. И пусть сильнее грянет буря!
По предсказаниям, 44 президент Америки будет черным и последним.
Не боитесь детей под елустонский вулкан подставить, проснулся, может рвануть, от Америки ничего не станется - выжженный континент, выживших не будет.
Интересно, когда вулкан рванет недвижимость в Америке подешевеет? Ну, уцелевшая.
Предсказания предсказаниям рознь. Вот нам выпало всем жить в эпоху конца капитализма. А дальше что? Ну в Европе, фашизм, вероятно. В России авторитаризм с небольшим "закручиванием гаек", а то разболталось население, слишком ему много свободы дали. А вот что со всем остальным миром? А никто пока не знает. Социализм мы благополучно похоронили под аплодисменты США, и вернуться в социализм не получится, т.к. для этого уже нет ресурсов. Так что совершенно неизвестно, в какой общественно-экономической фармации будут жить внуки наших детей. Что касается вулкана в Йеллоустоунском парке, то он может рвануть завтра, а может и через десять миллионов лет. Но недвижимость при этом подешевеет не только в США, т.к. этот вулкан, если он сработает, устроит так называемую "ядерную зиму" на всей планетке, выбросив в верхние слои земной атмосферы миллионы тонн пыли. В итоге смерть большей части населения, как это бывало уже не раз в геологической истории Земли, то же пермское вымирание, например, когда вымерло около 70% биоты. Ну а страны отдельные смертны, конечно, и когда-то США исчезнут, как исчезло Великое Вавилонское царство, Империя Инков, Великая Римская Империя, Знаменитые греческие полисы и куча цивилизаций в неописанные историками доисторические времена. Да и наш вид не навсегда, судя по вымершим 45 другим видам нашего рода.
Если есть какие-либо вопросы по поводу ФСО-7, можете задать их соразработчику стандарта Николаю Петровичу Баринову http://www.estimatica.info/events/45
А какие могут быть вопросы по полной ахинени.
еще читая проект писал, что бред получится - нет больше оценки недвижимости, есть заполнение кучи ненужных пунктов, не относящихся к сути оценки.
Самая большая ошибка слово "обязательно" - противоречит международным стандартам оценки.
И даже если считать стандарт обязательным - почему он содержит норму делающий его полностью не обязательным.
Бредовый документ, как в КВН задали вопрос, кто придумал? - ответ "Я и коньяк" - это документ такого уровня но без "Я". Стыдно за оценщиков и жалко их.