Проверка ГКО на адекватность в отношении объекта оценки.

В связи с тем, стоимость объекта оценки существенно отличается от кадастровой стоимости (отличие рыночной стоимости составляет более 50%), Оценщик принял решение провести анализ расчета кадастровой стоимости для объекта.

Кадастровая стоимость в размере30 491 986,98 руб. (УПКС4638,27 руб./кв.м. или 463 827 руб./сот.) утверждена Постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 № 776на основании ОТЧЕТа № 2014.180772 Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ростовской области к государственному контракту от 14.07.2014 № 2014.180772, Дата определения стоимости: 01.01.2014, Дата составления отчета: 01.10.2014 (далее Отчет).

Объект оценки относится к 9 гр. ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»

Согласно таблице 21 Отчета «Способы (методы) расчета в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, использованные для определения кадастровой стоимости объектов оценки» кадастровая стоимость объекта определялась сравнительным подходом построением модели оценки.

В соответствии с п. 3.5.4.1.Отчета для построения моделей 9 ВРИ были выбраны следующие факторы, подгруппа «Ростов-на-Дону»:

• Административный центр (расстояние);
• Площадь.

Местоположение объекта, в Отчете характеризуется удаленностью от административно-делового цента (далее АДЦ).

Пояснения оценщика: в отношении земель промышленного назначения даже в городах с ярко выраженным АДЦ можно выделить одинаковые ценовые зоны, разбросанные в разных частях города. Соответственно, критерием оценки фактора «местоположение» должно служить не расстояние от АДЦ, а сравнение промышленных зон города между собой. Не учтены такие факторы как транспортная доступность, качество подъездных путей (асфальтовое покрытие, ширина проезда, условия поворота-разворота длинномерных ТС и т. п. поскольку именно характеристика «удобный подъезд» обычно указывается в офертах на продажу ЗУ промышленного назначения), инженерные коммуникации.

Относительно инженерных коммуникаций в отчете указано: Значения факторов, описывающих наличие коммуникаций, рассчитываются на основе попадания объектов оценки в зону покрытия коммуникаций. Подгруппа «коммуникации» г. Ростов-на-Дону не отнесены к ценообразующим факторам.

Рассмотрим аналоги земельных участков в г. Ростове-на-Дону, используемые в расчете кадастровой стоимости. Все объекты представляют земли населенных пунктов, вид использования — производство, 9ВРИ. (путь: П. 2. Исходные данные — П 2.3. Исходная рыночная информация — П. 2.3.3. Скриншоты для 3 группы ВРИ — файл «9 группа», вкладка «ЗУ пустые», сортировка: г. Ростов-на-Дону).Выборка насчитывает 20 объектов.

Таблица 19.1. Выборка земельных участков г. Ростов-на-Дону, 9ВРИ

Таблица 19.2. Выборка З. У. г. Ростов-на-Дону, 9 ВРИ, район расположения объекта оценки (каменка, Военвед, Стройгородок).

При рассмотрении Оценщиком исходных данных для расчета стоимости 9 ВРИ, диапазон цен общей выборки составляет от 367,76 руб./кв.м. до 8 000руб./кв.м.

По выборке по местоположению объекта оценки, диапазон стоимости составляет 916,67руб./кв.м. — 3000руб./кв.м. (в сотках: 31 667 руб/сот — 300 000 руб./сот).

Таким образом, утвержденная кадастровая стоимость объекта оценки в размере463827руб./сот. выходит за максимальное значение диапазона стоимости в районе расположения объекта, в то время как его фактические характеристики имеют показатели ниже среднего (отсутствует газоснабжение, водопровод, канализация, удобные подъездные пути).

Таблица 19.3. Сравнительная таблица используемых данных при расчете рыночной и кадастровой стоимости.

Таким образом, основным недостатком государственной оценки земель считают массовые методы оценки, при применении которых в отношении индивидуальных объектов неизбежно допускаются несоответствия, приводящие к существенному отличию результатов кадастровой оценки от рыночной стоимости этих объектов, что и является основанием для оспаривания установлении в отношении Объекта оценки кадастровой стоимости в размере рыночной.