поделился событием
Налоги и аренда жилья. Варианты для владельца квартиры: платить как «физлицо», зарегистрироваться как ИП или купить патент. Кто заплатит больше? Считаем выгоды и траты

« Наш журнал продолжает серию статей о недвижимости и налогах. В прошлые разы мы говорили о приобретении и о владении жилья и о тех налогах, которые приходится в этих случаях платить. А сегодня хотим поговорить о теме, которая касается не всех владельцев недвижимости, но многих: сдаче в аренду. Понятно, что такая деятельность вызывает у фискальных органов живейший интерес.

Упомянутые статьи «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» можно прочитать тем, кто этого сделать не успел: «Налоги и недвижимость: владение. Сколько платим каждый год, как быть владельцам нескольких квартир? Налоговые проекты властей»; «Налоги и недвижимость: кто платит и сколько. Рассматриваем варианты: покупка, наследство, подарок». Мы же сейчас поговорим о нелегкой судьбе арендодателя.

Перевернутая пирамида
Сколько в Москве сдается квартир, и какова среди рантье доля тех, кто платит налоги? Точного ответа на это вопрос не знает никто – но есть различные прикидки. Так, осенью прошлого года мэр Сергей Собянин озвучил следующие данные: сдающих – 300 тыс., платят налоги 5 тыс. В точности последней цифры сомневаться не приходится – руководитель столицы наверняка получил ее прямехонько в органах ФНС. А первая… Наверное, это все-таки экспертная оценка. Но будем считать ее близкой к истине.

В любом случае спорить не приходится с одним: количество плательщиков – это считанные проценты от общей массы (кстати, 5 от 300 – это 1,66%). Опрошенные нами эксперты с оценкой «в целом» согласились, но отметили важную деталь. «В этом вопросе я исходил бы из бюджета аренды, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – В дорогом ($5-15 тыс. в месяц) львиную долю квартир снимают иностранные компании для своих сотрудников. Это всегда безналичный расчет, и разговор о неуплате налогов здесь просто не идет. Так что долю платящих налоги в этом сегменте я оцениваю в 60-75%, причем, как вы понимаете, дело здесь не только в сознательности».

В среднем бюджете ($2-5 тыс.), продолжает Вадим Ламин, процент платящих значительно ниже, но тоже не нулевой – на уровне 7-8%. И, наконец, в низком бюджете (менее 60 тыс. руб.) действительно можно говорить о долях процента. Здесь велика доля квартир, которые сдают пенсионеры. Многие сдающие и снимающие не обращаются в агентства недвижимости, расчет почти всегда идет наличными. Хотя, несомненно, сознательные люди есть и в этом бюджете.

От себя автор может добавить лишь одно наблюдение: был у меня знакомый, сдавший квартиру сотруднику IKEA и решивший не платить налог. Все шло прекрасно …до сдачи компанией бухгалтерской отчетности. А затем квартировладельца вызвали в ФНС, и, вернувшись оттуда, он более всего напоминал героя «Золотого теленка» трудящегося Востока гражданина Гигиенишвили – был злой как черт. Заплатил налог, штраф, и впредь всегда с готовностью отдавал налоговикам 13% - по крайней мере, с этой «засвеченной» квартиры.

…Одним словом (это мы возвращаемся к основной канве нашего рассказа), можно утверждать, что московский рынок аренды – это такая «перевернутая пирамида». Наверху, в дорогих ценовых сегментах, число сознательных рантье максимально, а в самом низу оно стремится к нулю.


Три возможности: 13-процентный «физик»…
Теперь поговорим о размере налогов. Российское законодательство представляет сдающим три варианта исчисления налогов. Обращаем внимание: все три способа абсолютно законны, ни один из них не является той «налоговой оптимизацией», из-за которой за решеткой оказалось уже немало бизнесменов. Все легально. Считайте и выбирайте путь, который наиболее удобен и выгоден вам.

Итак, первый – платить как физлицо. Размер налога здесь будет (ст. 224 Налогового кодекса РФ) 13% - это больше, чем при прочих вариантах. По этой причине многие профессионалы убеждены, что платить как «физик» неразумно. Но, как представляется автору, ставка налога – это еще не все.

Перечислим преимущества данного варианта:

- удобно. Как пояснили нам в пресс-службе ФНС России, налогоплательщик в данном случае сам заполняет налоговую декларацию. То есть нужно один раз в год прийти в налоговую инспекцию (ну, может, очередь отстоять – в России же живем!) и заполнить декларацию. Из «сопроводительных документов» потребуется только договор аренды с указанной в нем суммой;

- выгодные сроки. Срок подачи декларации – «не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором сдавалось жилое помещение». Срок уплаты налога – не позднее 15 июля. Выражаясь чуть более понятно, это означает, что если вы в начале нынешнего года сдали квартиру, заплатить налог вы будете должны только в начале июля 2014-го. Так что можно открыть банковский счет с возможностью пополнения, регулярно бросать на него по 13% от полученной арендной платы – и к середине следующего года лежащая там сумма обрастет неплохими процентами;

ничего больше. Сумма налога ограничивается только этими 13% - и никаких дополнительных доплат.

…ИП-ИП – ура?
Второй возможный вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Именно этот путь является излюбленной рекомендацией экспертов-риелторов: дескать, становитесь ИП, и налоговое бремя на вас резко сократится. Действительно, платят индивидуальные предприниматели всего 6%, т.е. вдвое меньше, чем «физики». Но и недостатков у данной системы обнаружилось изрядно.

- хлопотно. «Стать ИП несложно, - уверял нас один из экспертов. – Достаточно собрать необходимые документы (заявление по форме Р21001, заверенное у нотариуса, паспорт, ИНН, госпошлина 800 руб.) и подать их в налоговую инспекцию по месту жительства. Регистрация будет готова не менее чем через 5 рабочих дней. После получения необходимых документов, ИП может открыть счет в банке, обязательно уведомив об этом налоговую в течение 10 дней». Как видим, не так уж и «несложно» - во всяком случае, если сравнивать с «физиком», который просто раз в год заполняет декларацию;

- снова хлопотно. ИП обязан раз в квартал сдавать отчетность в налоговую инспекцию. Дело не сказать чтобы страшно сложное (в интернете автор обнаружил предложения соответствующей услуги – это вам готовы сделать за 500 руб.), а муторное: отчет нужно сдать в орган ФНС, для чего, конечно, придется изрядно посидеть в очереди;

- дополнительный расход. Тут штука в том, что ИП платит не только 6% со своего дохода, а и еще кое-что. По данным пресс-службы ФНС России, «согласно действующему федеральному законодательству ИП, не производящие выплаты и иные вознаграждений физическим лицам, обязаны уплачивать за себя фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования». Размеры? Снова цитируем пресс-службу ФНС: «размер указанного фиксированного платежа за календарный год определяется исходя из стоимости страхового года и за 2012 год составляет 17208,25 рублей, в т.ч. в Пенсионный фонд – 14386,32 руб., в Фонд обязательного медицинского страхования – 2821,93 руб. (без округления)».

Но и это еще не все. В предыдущем абзаце, как мы помним, говорилось о размерах платежей в 2012 году, а на дворе у нас 2013-й. Это, к сожалению, в корне меняет дело: в наступившем году государство резко подняло эти виды сборов. Платежи в Пенсионный фонд возросли, причем в разы – до 32 с лишним тыс. руб. Таким образом, суммарный платеж (вместе с 3000 для Фонда ОМС) составляет порядка 36 тыс. руб. в год – т.е. по 3000 в месяц. И платежи, как следует из анализа новостей, будут расти и дальше – по некоторым данным, к 2015 году они возрастут еще втрое…

Результатом стало массовое закрытие ИП – по стране за январь их ликвидировано, по официальным данным (ФНС), более 140 тыс., а по сведениям независимых источников, более 200 тыс. Конечно, далеко не все эти предприниматели занимались арендой жилья, и не все из закрывшихся сделали это исключительно по налоговым причинам. Скажем, смерть учредителя – тоже повод ликвидировать ИП. Но то, что предприниматели по всей стране массово «голосуют ногами» против новаций властей – факт бесспорный.

Кстати, закрыть ИП – дело тоже непростое. Просто бросить нельзя, надо рассчитаться с теми же ПФ и ФОМСом – погасить «набежавшие» платежи за месяцы после нового года.

Патенты: так ли выгодно?
Третий путь. Здесь рантье все равно регистрируется как ИП, но вместо 6-процетного налога приобретает патент. Это удобно – никаких отчетов, по степени комфортности «патентованный» предприниматель приближается к «физику». Но есть и недостатки: 

.... » 

Поделиться:
Читать далее
30 ноября 2015 года на официальном интернет-портале правовой информации был опубликован Приказ Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г....
Завтра, 15.12.2015 г., состоится заседание Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России....
Комментарии2
Гость
27 февраля 2013 в 11:41:27

Все верно, только отчитывается ИП раз в год, а не каждый квартал......

Поддержали0
27 февраля 2013 в 12:35:18

как физика у него меньше шансов попасть под налоговые заморочки

в остальных случаях и штрафы выше и нормы жестче

составил договор, указал счет в сбере, при получении денег сразу 13% в налоговую каждый месяц

раз в год декларацию и копии квитанций по почте отправил

и все

Поддержали0