Неизвестный методолог требует в отчете об оценке: обосновывать использование данных из различных источников при анализе рынка, определять и обосновывать диапазоны стоимости в каждом из подходов.
09.04.2015 года члены Рабочей группы по внесению изменений в ФСО № 1–3 при Минэкономразвития России получили письмо, в котором предложено проголосовать за проект измененных ФСО № 1–3.
Анализ проекта показал, что в нем содержится несколько крайне проблемных пунктов, при этом автор данных предложений не известен.
Для быстрого понимания рекомендуется:
1. Прочесть п. 25 ФСО1: Предполагается, что во всех отчетах об оценке для каждого подхода оценки оценщик должен определить и обосновать (!!!) диапазон стоимости, чтобы потом доказать существенность или несущественность промежуточных результатов подходов!
2. Или п. 8з) ФСО3, который требует обосновывать использование данных из различных источниковпри анализе рынка, при том, что оценщик всегда использует для анализа рынка данные из различных источников.
3. Или узнать, что теперь можно отчуждать государственное имущество по ценам 10 летней давности.
Тексты стандартов как любые НПА читаются пользователями дословно, поэтому стандарты должны быть строго выверены, чтобы все читалось однозначно. Вот только свежие примеры решений судов, где из-за неоднозначности прочтения отдельных пунктов ФСО суды разносят отчеты об оценки: Решение ВС РФ Дело № 91-АПГ14-4 от 17.12.2014, г. Москва Решения местных судов Новосибирского областного суда от 02.02.2015 по делу № 3–2/2015 Новосибирского областного суда от 25.02.2015 по делу № 3–37/2015 Челябинского областного суда от 11.02.2015 по делу № 3–96/2015 Челябинского областного суда от 11.02.2015 по делу № 3–97/2015 Московского областного суда от 20.01.2015 по делу № 3–25/15 Ставропольского краевого суда от 19.02.2015 по делу 3–40/1.
Комментарии26
Проблема ФСО в совершенно не правильной основе которая в них заложена, извращена сама суть стандартов.
В основе любого стандарта закладывается очень простой принцип – стандарт существует для того, чтобы исполнитель, заказчик и потенциальный пользователь понимали друг друга, разговаривали на одном языке, одинаково понимали значение итогового документа.
Нет другого назначения у стандарта.
С этой точки зрения стандарты не должны быть огульно обязательными, как это трактуется в ФСО, а должны состоять из отдельных частей, в которых рекомендуемые и обязательные нормы должны быть строго разделены. Пока не придет понимание этого у тех, кто пишет стандарты, ничего не получится, а если точнее будем иметь, то что имеем.
Для понимания абсурдности требований Стандартов приведу один пример.
Объект оценки «Теневой навес», эдакий сарай без одной стенки. Назначение оценки постановка на баланс. Так вот, ни о каком диапазоне и речи быть не может, нужна только одна цифра которая будет в писана в документы бухучета. В таком отчете применить действующий стандарт оценки просто опасно, ничего кроме набора пустого словоблудия не получится.
Здесь обсуждался вопрос, может ли оценщик выполнить оценку если никаких документов нет? Нельзя, ФСО не соответствует – значит ни кудышние у нас ФСО, потому что такой работы много и плывет она мимо оценщиков.
За годы развития у оценочного сообщества не выработалось понимания необходимости существования разных форм отчетов в пределах идентичных объектов и связано это с тем, что те, кто пишет стандарты либо ничего не оценивали, либо только Москву. И у них нет понимания всего спектра задач, которые способна решать оценочная деятельность, нет понимания того, что должны существовать различные формы отчетов, начиная от одного единственно листочка, до много страничных опусов, своя форма для каждого узкоспециализированного объекта, от туалета в деревенском дворе, до…
Следующая проблема стандартов, это сам закон об оценке, точнее институт экспертизы отчетов. Эксперты от оценки достигли таких высот в уничижении оценочной деятельности, так хорошо научились поливать оценщиков грязью, что убедили всю страну – оценщикам доверять нельзя.
Экспертизы отчетов как инструмента контроля недолжно существовать, кроме как внутреннего документа СРО при проверке претендента на повышение квалификации, как они (эксперты СРО) первоначально и были созданы.
Экспертные советы превратились в банды вымогателей, много писал об этом на примере РОО, так извратили закон об оценке, так красиво занимаются вымогательством денег с оценщиков при проверках, используя экспертизу отчета, там где его использование законом не установлено, более того напрямую запрещено законодательством РФ.
Решим эти две задачи:
1. Осознаем вредность огульной обязательности ФСО
2. Ликвидируем экспертные советы
И можно заниматься настрой кой оценочной деятельности, восстанавливать доверие к оценщикам у общества.
Поддерживаю вашу точку зрения на стандарты.
Стандарты должны быть максимально рамочными и процедурными, вся конкретика - в методические рекомендации (документы рекомендательного назначения, от которых можно отойти в нестандартных случаях, например, при оценке того самого теневого навеса).
Очень удивляет пассивность практикующих Оценщиков. Если сообщество смолчит и в этот раз - документы будут приняты, и потом будет совсем не до смеха.
Вспоминается знаменитая фраза "Узок круг этих революционеров... далеки они от народа". Для того, чтобы "работать" над стандартами необходимо быть не только "практикующим оценщиком", а вернее не столько "практикующим оценщиком", сколько обладать соответствующим уровнем знаний и понимания "философии" оценки. Поначалу кое-кто скушал денежки, выделяемые на создание нормативных документов, а сейчас в ускоренном режиме выполняются положения "дорожной карты" с учетом лоббирования интересов так называемых верхушек СРО. Изобретается то, что давно изобретено. Не хочется учитывать мировой и европейский опыт, поднимите исторические российские архивы. Подключите научные кадры, независимых экспертов, которые к деятельности СРО оценщиков имеют опосредованное отношение. Нет, члены "обанкротившегося во всех отношениях" НСОД практически в полном составе переходят в Совет при Минэке. Региональные структуры СРО, выстроенные под вертикаль, с "посаженными" представителями, либо работающие на те же "верхушки СРО" должны неукоснительно выполнять решения СРО, в противном случае, окажутся если не без работы, то без положительных экспертных заключений на свои работы. Не до стандартов, отбить бы затраты на "вхождение" в рынок оценочных услуг, да удержаться "на плаву", в лучшем случае "не упустить мелкую розницу". При низком уровне образования оценщиков ( учебные планы аккредитованных ВУЗов никем не контролируются, также как и профессорско-преподавательский состав), высоком уровне конкуренции, заказных работах, оценка превращается в элементарные "шабашки", покрываемые так называемыми нормативными экспертизами, которые выполняют члены СРО, которые всего то навсего сдали квалификационный экзамен и не несут никакой ответственности за свою деятельность. Предложение простое, всех членов рабочих групп по созданию стандартов и членов Совета при Минэке - поселить на месяцок в г.Дально-Урюпинск и попросить в соответствии с принятыми стандартами оценить те же "муниципальные заборы с дощатыми сараями", устроив им конкурсный отбор по принципу оказания услуг по минимальной стоимости. Тот кто выиграет, может что-то и купит в этом городке покушать, а тот, кто нет, простите, посидит голодом. Зато при отчуждении заборов и сараев мунициальный бюджет будет пополнен. Только вопрос, кто проэкспертирует такой отчет на соответствие стандартам?
РОО до такой степени коррумпированность развели и безнаказанно через свою сеть экспертов чешут, не стыдясь прикрываясь научными степенями и званиями
Вы можете говорить все что угодно, Ваш голос не будет услышан.
Вы выступаете инкогнито, у нас не принимаются жалобы не установленных лиц.
Хотите быть услышанным?
Зарегистрируйтесь, назовите себя и свой домашний адрес и Ваше слово будет услышано.
А так, это пустой звук, воплей много, но ни кто не услышит. Не надо быть трусом.
и потом будет совсем не до смеха.
Не знаю, я посмеюсь над тем как оценщики сами себя загоняют в тупик.
Сами создали институт экспертных советов, сами ужаснулись от созданного и чего?
А ни чего, сидят трясутся от страха и молчат.
Все на что способен оценщик, в окружении созданного ужаса, это решать вопрос можно оценить или не лезть на рожон? Творческий потенциал убит начисто.
Оценщики как раз СРО не создавали, оценщикам его добровольно-принудительно навязали, так как структура лицензирования была государственной и руки там особо не погреешь, потому она и не развивалась.
Вот отдали в СРО - что развилось?
Есть, безусловно есть положительные моменты. Но если взвесить + и -, я бы вернулся к лицензированию по видам оценки. Где уж точно уже давно было бы прописано - после получения диплома, несколько лет практикуешься. Что-бы получить лицензию - будь добер сдать экзамен как на аккредитацию в сбере или ржд. Государство бы это сделало, так как заинтересованно в качестве работ, а не количестве работников.
Не думаю, что лицензирование — это выход. Скорее наоборот.
Но вот что хорошего было в лицензировании, так это то, что лишить лицензии могли только по решению суда.
А когда создали СРО, не будем даже говорить, что в нарушение Конституции сделали их обязательными, создали великолепный инструмент для коррупции, вымогательства и недобросовестной конкуренции. Это когда решили, что СРО могут исключать членов из своих рядов без права на обжалование. Нарушен основной принцип административного кодекса, статья 31.1 КоАП.
Ну и сказался старый принцип – «ты начальник, я дурак, я начальник ты дурак». У новых вершителей судеб людей мозги на бекрень от власти съехали. А когда за исключение оценщиков еще им (СРО) деньги платить стали, тут совсем совесть потеряли. Стали предлагать оценщикам заплатить в СРО денежки, что бы их не исключали, как показывал много раз на примере РОО. И как до сих пор всю эту коррупционную лавочку не разогнали, не знаю, наверное, на верху кто-то с этого руки греет.
Теперь без радикальных мер настроить нормальную работу СРОО невозможно, необходимы радикальные меры, а именно – Убрать из 135 ФЗ все о кадастровой оценке (не дело оценщиков налоги собирать) и ликвидировать упоминание об экспертных советах как каком-то органе СРО, полностью ликвидировать экспертные советы, внедрить в текст принципы статьи 31.1 КоАП.
Только тогда можно говорить о разумном подходе к вопросам регулирования.
Вместо экспертных советов создать Научно-методические советы, для разработки апробирования и внедрения новых наработок, разработки форматов отчетов, оказание методической помощи оценщикам, выработки предложений по нормированию деятельности оценщиков и участие в разработке ФСО.
И еще раз о стандартах, ну хотя бы у строителей поучились стандарты писать – текст стандарта носит рекомендательный характер, обязательная часть содержит как правило только одну границу, за которую не стоит переступать, и обязательность исполнения наступает только в том случае если не исполнение несет в себе угрозу жизни и здоровью или прав третьих лиц. Почему не взять в пример?
Текст ФСО излагает основные принципы рекомендательного оформления, а приложении устанавливать границы допустимых отклонений по целям для которых отчет составляется и характеристикам объектов. Незбыть о том, что стандарт должен давать возможность оценщикам оценить забор, на который нет ни каких документов, не занимаясь словоблудием по требованиям существующих ФСО.
Объект оценки забор, срок эксплуатации 20 лет, длина 28 метров, назначение - компенсация за снос, документов нет.
Тут все гораздо хуже. Что даст опрос оценщиков, если подавляющая масса не понимает, чем занимается? Геннадий не просто так про забор написал. Забор - это символ реальности, это то, что нужно реальным людям, ежедневно, и будет нужно всегда, и при практически любом строе.
А что нам предлагают, высоколобые, к какой категории земель относятся земли под Гостиным двором? Рассказывают нам, что за оценку надо брать не меньше ляма? Прикидываются что это правильно - оценка кафе 300 м.кв. за 450 тыр.? Вы просто вдумайтесь, оценка 1,5 тыр. за 1 кв.м.
И эти люди нам потом рассказывают, что им какие-то таинственные "директора" мешают, и при этом пишут умные книжки, рассказывая что делать другим......
Рыба уже давно сгнила......
оценка кафе 300 м.кв. за 450 тыр.?
у нас в пригороде можно купить кафе с уборщицей и тремя завсегдатаями за эти деньги.
ну не опрос, но сидеть свесив ручки/ножки - тоже ничего не даст. Думают пусть. Пусть будет проф отбор каждый период какой-то. Не платный экзамен, который все свернет на старые рельсы. Не поднятие барьеров в виде комп фонда - а именно профессиональный отбор. Пусть в конце концов примут поправку - все дипломы менее 5 лет - идут в практиканты и не имеют права подписи. у меня менее 5 лет диплому, хоть и в отрасли уже 10 лет, пойду как все практиковаться, но будучи уверен, что после практики экзамен сдадут не все. пусть примут как у нотариусов определенное количество оценщиков на душу населения и не больше.
К сожалению это "борьба с ветряными мельницами". Нужно понимать, что корень проблемы не в бредовых изменениях, стандартах, методиках, законах и т.д. Проблема - в головах, которые всё это являют свету.
Чтобы вырос новый здоровый лес, нужно сжечь старый и больной. Иначе молодой здоровый полесок просто не пробьется. Похоже именно в этом направлении и пытается действовать Геннадий.
Чтобы вырос новый здоровый лес, нужно сжечь старый и больной. Иначе молодой здоровый полесок просто не пробьется.
Не призываю выжигать лес, молодняк тоже сгорит, все будет уничтожено.
Нужно просто вырезать больные деревья и начинать надо с передачи кадастровой оценки местным властям и уничтожить экспертные советы, в России должен остаться только один экспертный совет СРО "Экспертный совет" и в каждом СРО создать Научно-методические советы, члены которых будут называться Советниками, функции уже описывал.
Экспертиза отчета как платный вид деятельности должна быть уничтожена, без этого не возможно развитие.
Вот напишите это Путину, он как раз собирает темы для поговорить. Хватит уже за Крым и за Кавказ, пора уже о деле))
Вот напишите это Путину, он как раз собирает темы для поговорить. Хватит уже за Крым и за Кавказ, пора уже о деле))
Уже и давно.
может распространить это заявление с адресом приемной - и на копипастить туда всем. авось и пройдет.
На свинство, что твориться в РОО должен жаловаться президенту пострадавший член РОО, тогда может и пройдет на волне борьбы с незаконными проверками, там ведь чистой воды уголовщина, дисциплинарный комитет лет на 7 всем составом посадить можно, даже председателю экспертного совета лет пять светит.
В Кашире уже было, молодая мама пожаловалась на детскую больницу - приехали от президента, и здание нашлось, и деньги, теперь в Кашире новая детская больница. И новое руководство.